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上海銀監局警示商業地產風險

上海銀監局警示商業地產風險

2013-12-06 15:21:45

來源:金陵晚報

  錢眼

  記者從業內多方人士處獲悉,近日,上海銀監局對轄內各商業銀行下發了“關于商業地產融資風險的通知”,其中提到,截至今年9月,上海各商業銀行對149個城市綜合體發放貸款余額已破700億,較去年同比增長30%-40%。

  “地產商從拿地開始就靠金融手段撬動資金,開發周期漫長,資金鏈也被越拉越長?!眮喬鞘蟹康禺a研究院院長謝逸楓告訴記者,部分商業地產房企的資金杠桿,很可能已經超出了銀行的控制能力。

  地產商如何撬動金融杠桿?某股份制銀行的一名支行行長舉了一個“2億資金套出10億房產”的模型案例,其中地產商前后三次融資,資金鏈秘訣在于“新貸還舊賬”。

  第一次融資是土地款籌集階段。造樓要先有地,按傳統做法,拿地資金應當是房企自有。但上述支行行長表示,“現在已經有銀行可以做創新的‘土地過橋’業務”。

  “地產商也可能通過信托、基金、風投等方式融資?!敝x逸楓說。而銀行也可能以某種方式參與其中。

  以上述支行行長所舉的融資模型為例,房企A公司需要4億土地款,自有資金很可能只需要一半,即2億;余下的2億,可以通過銀行完成?!坝械你y行可以發放一種投行性質的融資,銀行不以債權形式,而是以股權形式參與其中?!?/p>

  在上述融資模型中,房企實際已欠債2億。后續開發成本高企,這筆高額借貸要怎么還?“再借一筆錢來還?!鄙鲜鲋行虚L如是說。

  拿到地后房企即可將土地證抵押后向銀行正式進行土地開發貸款。在上述模型中,該支行行長說,憑借4億拿地價格一般可向銀行貸出3億開發貸,房企即可還上上一筆融資,大數上還余下1億,進入后續開發。

  在此時接近“空手套白狼”狀態的房企靠什么造樓?一名地產商告訴記者其業內公開的秘密:“墊資”。即建筑總包方需要墊資建設;材料供應商無論是和建筑方簽合同,還是和房企直接達成意向,都需要墊資供貨。

  上述模型中資金鏈緊繃的房企若能熬到拿到房產證,就可還上模型中3億的開發貸款,只不過方法依然是:新貸還舊賬。

  “物業封頂驗收結束后就可領產證,假設房企賣樓,則靠銷售回籠資金,假設房企自己經營,則可向銀行申請經營性物業貸款?!鄙鲜鲋行虚L稱。第一財經日報

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