對(duì)于新開(kāi)工和投資方面，下半年才會(huì)起穩(wěn)，上半年投資增長(zhǎng)還會(huì)持續(xù)下降，可能要等到第四季度新開(kāi)工的增速和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速才可能回升，市場(chǎng)整體還是滯后的。從中長(zhǎng)期看，更多達(dá)到供需平衡，13年是中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積最高的一年，銷(xiāo)售13億平方米，今后幾年銷(xiāo)售面積要超過(guò)這個(gè)數(shù)字有一定的難度，但也不會(huì)大幅度回落，估計(jì)是12億到13億平方米，供求開(kāi)始平衡，對(duì)于住宅需求的影響有四大因素：一個(gè)是改善性需求；第一個(gè)是拆遷改造；一個(gè)是新增人口剛性需求；還有一個(gè)是城鎮(zhèn)化的需求。這四個(gè)方面的需求量是65億平米，新增的產(chǎn)能也在60億，基本平衡。看得更長(zhǎng)期的話(huà)我覺(jué)得不是太樂(lè)觀，因?yàn)槲覀冋麄€(gè)房地產(chǎn)行業(yè)還是受人口老齡化的影響，對(duì)房地產(chǎn)需求最大的還是25歲到44歲，這個(gè)年齡段的人到今年為止達(dá)到頂峰，從16年開(kāi)始消費(fèi)主體會(huì)下降，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看這個(gè)行業(yè)的需求是有限的。
從另外一方面，至少現(xiàn)在比13年、14年的時(shí)候樂(lè)觀，我們?cè)葥?dān)心房地產(chǎn)硬著陸，現(xiàn)在來(lái)看還是軟著陸的過(guò)程。我發(fā)現(xiàn)美國(guó)的房地產(chǎn)居民按揭貸款的總額占住宅類(lèi)房地產(chǎn)市值45%，美國(guó)之所以發(fā)生次貸危機(jī)就是在于它的貸款比重太高，中國(guó)大概是12%左右，居民房地產(chǎn)貸款的總額到14年年底是10.6萬(wàn)億，美國(guó)45%，房?jī)r(jià)只要一跌可能就受不了，會(huì)有拋售的行為，我們目前還是比較低的，相對(duì)來(lái)講至少?gòu)木用襁@個(gè)層面不會(huì)給房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)帶來(lái)恐慌式的下跌，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該是加杠桿的，我們目前的杠桿比不到36%，西方國(guó)家普遍都是80%，90%，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)民營(yíng)企業(yè)加杠桿很難，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)增長(zhǎng)的動(dòng)力還是來(lái)自居民的加杠桿。這一輪證券市場(chǎng)的火爆，融資融券規(guī)模迅速擴(kuò)張，房地產(chǎn)加杠桿肯定會(huì)出現(xiàn)，政府部門(mén)不斷出臺(tái)降息降準(zhǔn)等舉措，也是可以預(yù)期的方向。
這一兩年還是有機(jī)會(huì)，這種機(jī)會(huì)來(lái)自于不可取代的中國(guó)經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)增長(zhǎng)，而且在經(jīng)濟(jì)下行過(guò)程中，政府對(duì)于房地產(chǎn)依賴(lài)度越來(lái)越高，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型升級(jí)也是比較漫長(zhǎng)的過(guò)程。我覺(jué)得基建投資還是有很大問(wèn)題，過(guò)去好的項(xiàng)目都已經(jīng)投了，現(xiàn)在投的大部分項(xiàng)目都是不能很快有現(xiàn)金流的，拿什么錢(qián)支持經(jīng)濟(jì)，只有房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)化是大的趨勢(shì)。
在城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，三線(xiàn)城市人口向一二線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，我們現(xiàn)在嚴(yán)格控制大城市人口的流入，這種限制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較有優(yōu)勢(shì)的。日本100萬(wàn)人口以上的城市，要轉(zhuǎn)成城市的人口比重是60%，巴西43%，中國(guó)23%，中國(guó)理應(yīng)是加速大城市化的過(guò)程，我覺(jué)得中國(guó)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了后期。加上中國(guó)的貧富差距巨大，這也給房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力方面是嚴(yán)重的制約，只有通過(guò)放開(kāi)一線(xiàn)城市，使得市場(chǎng)在資源分配中能夠落到實(shí)。
我就講到這里，謝謝！