2013年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了不平凡的一年，不僅市場快速回暖，在政策上也發(fā)生了一定的變化。這使得人們對于2014年的樓市走勢與政策方向充滿了期待。
對此，專家認(rèn)為，2014年，新一屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控思路雖然有所轉(zhuǎn)變，但長效機(jī)制真正建立和鋪開，短期內(nèi)難以實現(xiàn)，需要數(shù)年時間過渡。2014年樓市調(diào)控政策中，“限購、限貸”等措施仍將持續(xù)，而“房價控制目標(biāo)”有可能不再提及，“限價、限簽”則有可能在2014年淡出。
合富置業(yè)首席市場分析師龍斌認(rèn)為，從政策面看，三中全會已經(jīng)明確提出市場配置資源起決定作用的方向，房地產(chǎn)市場亦不例外，政策轉(zhuǎn)向，重視發(fā)揮市場作用，幾乎是必須的選擇，而政府，更要落到它作為社會保障的公共服務(wù)職能上。2014年是制度變革的過渡期，政策會穩(wěn)，但政策預(yù)期的影響潛移默化中會產(chǎn)生作用。從宏觀面看，2014年經(jīng)濟(jì)增長和貨幣信貸的平穩(wěn)趨勢應(yīng)該比2013年更加容易判斷。從市場面來看，2013年的高地價、上漲過快的房價、預(yù)期以及供求關(guān)系，都將影響2014年的市場走勢。高地價大大提高了開發(fā)成本，也增加了產(chǎn)品定位和定價的難度；過快上漲的房價對購房需求本身會產(chǎn)生擠壓和擠出效應(yīng)；從供求關(guān)系來看，實際上一線城市和核心二線城市的供不應(yīng)求格局短期內(nèi)無法改變，而三四線城市供過于求、供求均衡與其價格平穩(wěn)是互為因果的，市場平穩(wěn)，短期內(nèi)也不會發(fā)生大的變化。
廣州樓價不可能無止境上漲
房地產(chǎn)專家韓世同則認(rèn)為，2013年樓市調(diào)控政策延續(xù)了往年的風(fēng)格，還是以行政調(diào)控手段為主，與此同時貨幣政策的調(diào)控暫時退出了市場。對此，廣州房地產(chǎn)專家、寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，貨幣調(diào)控顯然不是主動的措施，這是由于整體流動性縮減、貸款人數(shù)眾多、利率放開等幾種因素造成的，而今年廣州市政府也采取了很多行政干預(yù)的手段，以達(dá)到控制房價的目標(biāo)，但效果并不明顯。
日前廣東省房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的廣東省縣域房地產(chǎn)發(fā)展研究報告顯示，近年來廣東縣域經(jīng)濟(jì)社會平穩(wěn)發(fā)展，十八屆三中全會為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將迎來改革紅利。伴隨我國全面建成小康社會、新型城鎮(zhèn)化上升為國家戰(zhàn)略，中央和省惠農(nóng)政策的不斷出臺，以及廣東農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的加速，縣域房地產(chǎn)被勾勒出了廣闊的發(fā)展空間。2007年以來，廣東縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展蓬勃，呈現(xiàn)較快的增長勢頭，各項指標(biāo)在全省總量中所占的比重不斷提高，增長速度整體高于同期全省總體水平。2007年縣域房地產(chǎn)投資205.19億元， 2012年為773.54億元，年均增速高達(dá)30.4%，同期全省年均增速為16.4%；2007年，縣域房地產(chǎn)投資僅占全省總投資的8.2%，2013年1-8月提高到15.2%，提高了7個百分點。其中，房地產(chǎn)投資占GDP的比重由2007年的3.7%提高至2012年的6.8%，縣域房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用日益彰顯。但是，盡管近年來縣域地產(chǎn)發(fā)展勢頭強勁，但存在的問題也不容忽視。2007年以來，縣域地區(qū)住宅投資占總投資比重一直維持在77%左右的較高水平，高于同期全省總體水平，說明廣東縣域房地產(chǎn)開發(fā)仍處于初級階段，還是以滿足居民居住需求為主，未能配合經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而呈現(xiàn)多元化發(fā)展。廣東省房協(xié)秘書長、新聞發(fā)言人王韶表示，廣東縣域地產(chǎn)發(fā)展強勁，但背后也存在商品房建設(shè)總量偏大、待售面積增長速度較快等隱憂。此外，產(chǎn)品單一、綜合品質(zhì)不高，盲目“復(fù)制”，地方特色不明顯，項目定位有待優(yōu)化等問題都值得業(yè)界思考。
“房價控制目標(biāo)”有可能不再提及
合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，2013年四季度出臺的“穗六條”政策，增加繳納“個稅/社保”時限至三年，影響頗大。最大影響是買家的心理預(yù)期，導(dǎo)致觀望情緒濃厚。據(jù)監(jiān)測，多個樓盤的客戶來訪量明顯減少，部分客戶對降價有所期待，“再等等”的心態(tài)明顯加劇。從調(diào)查數(shù)據(jù)看，相較于中低端樓盤，高端樓盤受“連續(xù)三年社保/納稅證明”的影響明顯。“穗六條”亦使約兩成多的二手買家入市受阻。其中，社保/納稅不足三年的外地二手買家(以經(jīng)商客戶居多)，約占整體二手樓市兩成左右。而受“二套首付七成”政策影響的買家，占整體二手樓市不足一成。
“限價、限簽”等措施在實際施行過程中，并無助于抑制房價上升。“限價、限簽”導(dǎo)致“雙合同”，“數(shù)字游戲”等市場亂象出現(xiàn)，扭曲了真實價格信息。因而，“三年社保/納稅證明”的持續(xù)實施，可能成為現(xiàn)行“限價、限簽”的替代。“房價控制目標(biāo)”在2014年有可能不再提及，“限預(yù)售、限簽”等政策有淡出的可能。從短期看，政府在未來2至3年內(nèi)將以加快完善住房保障體系，償還社會保障欠債為首要任務(wù)。只有當(dāng)住房的社會保障超越過往、達(dá)到一定規(guī)模時，以“限購”為代表的行政干預(yù)才具備退出條件。
一二線城市房價仍將穩(wěn)固上升
合富置業(yè)首席市場分析師龍斌認(rèn)為，從政策面看，三中全會已經(jīng)明確提出市場配置資源起決定作用的方向，房地產(chǎn)市場亦不例外，政策轉(zhuǎn)向，重視發(fā)揮市場作用，幾乎是必須的選擇，而政府，更要落到它作為社會保障的公共服務(wù)職能上。2014年是制度變革的過渡期，政策會穩(wěn)，但政策預(yù)期的影響潛移默化中會產(chǎn)生作用。從宏觀面看，2014年經(jīng)濟(jì)增長和貨幣信貸的平穩(wěn)趨勢應(yīng)該比2013年更加容易判斷。從市場面來看，2013年的高地價、上漲過快的房價、預(yù)期以及供求關(guān)系，都將影響2014年的市場走勢。高地價大大提高了開發(fā)成本，也增加了產(chǎn)品定位和定價的難度；過快上漲的房價對購房需求本身會產(chǎn)生擠壓和擠出效應(yīng)；從供求關(guān)系來看，實際上一線城市和核心二線城市的供不應(yīng)求格局短期內(nèi)無法改變，而三四線城市供過于求、供求均衡與其價格平穩(wěn)是互為因果的，市場平穩(wěn)，短期內(nèi)也不會發(fā)生大的變化。
綜合政策、宏觀和市場三大方面來研判，我認(rèn)為與2013年前高后低的走勢可能不同，2014年的廣州房地產(chǎn)市場或許會出現(xiàn)前低后高的走勢，上半年房價走平，成交略減的機(jī)會不小。2014年的主戰(zhàn)場仍然是一二線核心城市，但部分產(chǎn)業(yè)較齊全、人口集聚力強、城市發(fā)展快、且房價平穩(wěn)、產(chǎn)品素質(zhì)高的三四線城市，2014年有望異軍突起。說拐點或下行，一定要慎重，在十年嚴(yán)格調(diào)控的時代是這樣，在過渡期同樣也是這樣，因為這個過渡期可能要相當(dāng)長的時間，長到和城市化進(jìn)程、發(fā)展模式徹底轉(zhuǎn)變同步。2014年不可能是泡沫擠壓年，充其量是解壓年，對于一二線城市來說，穩(wěn)固上升仍是大趨勢。
廣州樓價不可能無止境上漲
房地產(chǎn)專家韓世同則認(rèn)為，2013年樓市調(diào)控政策延續(xù)了往年的風(fēng)格，還是以行政調(diào)控手段為主，與此同時貨幣政策的調(diào)控暫時退出了市場。對此，廣州房地產(chǎn)專家、寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，貨幣調(diào)控顯然不是主動的措施，這是由于整體流動性縮減、貸款人數(shù)眾多、利率放開等幾種因素造成的，而今年廣州市政府也采取了很多行政干預(yù)的手段，以達(dá)到控制房價的目標(biāo)，但效果并不明顯。
從近期中央高層表態(tài)及十八屆三中全會決定來看，房地產(chǎn)市場調(diào)控思路正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，樓市調(diào)控應(yīng)加速去行政化，取而代之的是以長效調(diào)控機(jī)制為主軸的市場化調(diào)控手段。“但長效調(diào)控機(jī)制的建立并非一蹴而就的。”韓世同表示，“多年以來房價不斷攀升，其實跟過去十年基礎(chǔ)性制度的作用息息相關(guān)，比如說土地招拍掛，又比如說只有開發(fā)商才是唯一合法的住宅開發(fā)商，等等。這一切的癥結(jié)就在于土地制度、財稅制度、金融制度這三大制度，至于怎么去運作調(diào)整，從何處著手，恐怕還要等下回分解。”
談到2014年廣州乃至全國樓市的預(yù)期，韓世同認(rèn)為，廣州的樓價不可能永無止境地上漲，肯定會觸頂回落，如果房價繼續(xù)上漲，不用調(diào)控仍會回落，目前像廣州中心城區(qū)，趨向于有價無市就是這個道理。“再放眼全國，目前房地產(chǎn)市場的形勢其實并不如人們想象得那么樂觀，一二線城市趨熱，但熱的二線城市不多，三四線城市也已經(jīng)偏冷。總體來看，相比過去幾年，今年的房地產(chǎn)市場是偏冷了。”
縣域房地產(chǎn)市場將迎來改革紅利
日前廣東省房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的廣東省縣域房地產(chǎn)發(fā)展研究報告顯示，近年來廣東縣域經(jīng)濟(jì)社會平穩(wěn)發(fā)展，十八屆三中全會為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將迎來改革紅利。伴隨我國全面建成小康社會、新型城鎮(zhèn)化上升為國家戰(zhàn)略，中央和省惠農(nóng)政策的不斷出臺，以及廣東農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的加速，縣域房地產(chǎn)被勾勒出了廣闊的發(fā)展空間。2007年以來，廣東縣域房地產(chǎn)市場發(fā)展蓬勃，呈現(xiàn)較快的增長勢頭，各項指標(biāo)在全省總量中所占的比重不斷提高，增長速度整體高于同期全省總體水平。2007年縣域房地產(chǎn)投資205.19億元， 2012年為773.54億元，年均增速高達(dá)30.4%，同期全省年均增速為16.4%；2007年，縣域房地產(chǎn)投資僅占全省總投資的8.2%，2013年1-8月提高到15.2%，提高了7個百分點。其中，房地產(chǎn)投資占GDP的比重由2007年的3.7%提高至2012年的6.8%，縣域房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用日益彰顯。但是，盡管近年來縣域地產(chǎn)發(fā)展勢頭強勁，但存在的問題也不容忽視。2007年以來，縣域地區(qū)住宅投資占總投資比重一直維持在77%左右的較高水平，高于同期全省總體水平，說明廣東縣域房地產(chǎn)開發(fā)仍處于初級階段，還是以滿足居民居住需求為主，未能配合經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而呈現(xiàn)多元化發(fā)展。廣東省房協(xié)秘書長、新聞發(fā)言人王韶表示，廣東縣域地產(chǎn)發(fā)展強勁，但背后也存在商品房建設(shè)總量偏大、待售面積增長速度較快等隱憂。此外，產(chǎn)品單一、綜合品質(zhì)不高，盲目“復(fù)制”，地方特色不明顯，項目定位有待優(yōu)化等問題都值得業(yè)界思考。
而在新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展思路之下，縣域經(jīng)濟(jì)面臨重大發(fā)展契機(jī)，縣域房地產(chǎn)市場也將隨之成長。作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)育程度與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要適度領(lǐng)先于社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)，更要適應(yīng)和服務(wù)于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。與全省總體水平相比，廣東縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后，房地產(chǎn)業(yè)也未能配合經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而呈現(xiàn)多元化發(fā)展。十八屆三中全會的召開，為縣域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了轉(zhuǎn)型升級的新思路。
南方日報記者 李廣軍
蔣勁勁 許 蕾