■本報記者 王 崢

　　2014年上半年，受去年年末市場調控政策收緊及今年以來信貸持續收緊影響，購房者預期轉變觀望情緒升溫，各類城市月均成交量均明顯低于去年同期。

　　根據中指院的報告顯示，上半年一線城市住宅月均成交量為51萬平方米，同比下降達30.3%，降幅遠超二、三線城市；二線城市月均成交量為56萬平方米，同比下降16.7%；三線城市月均成交22萬平方米，同比下降19.7%。整體來看，今年上半年50個代表城市住宅成交量大幅下降18.9%，但總體成交規模仍高于2010年至2012年。

　　多地庫存創新高

　　在成交規模大幅下滑的情況下，各地的新增供應卻達到了近五年同期的最高水平，并導致不少城市的庫存刷新了歷史新高，各地均面臨嚴重的去庫存壓力。

　　2014年上半年，20個代表城市住宅供應量較去年同期明顯增長，累計新批上市面積達7923萬平方米，月均供應量為1320萬平方米，處于近五年同期最高水平，同比增長7.3%。

　　據了解，上半年供應量明顯上升主要是因為前兩年住宅用地的大規模成交，尤其是武漢(2012年住宅用地成交規劃建筑面積達4262萬平方米，同比漲幅超過77%)、北京(2013年成交1344萬平方米，同比漲幅高達120%)等重點城市土地的大量供應，再加上2014年上半年各房企融資壓力增大，整體推盤力度較以往有所加大等因素。

　　而這也使得上半年20個代表城市商品住宅的總體銷供比僅為0.83，為2010年以來同期最低水平，明顯低于去年上半年的1.1，市場的態勢也由供不應求轉為供過于求。

　　此外，20個代表城市庫存量也創出新高，出清周期持續延長。2014年6月份，20個代表城市的可售面積達16834萬平方米，為2010年來最高水平，較去年同期大幅增長29.6%。出清周期方面，6月份20個代表城市的平均出清周期為18個月，較上月延長1.8個月，較去年同期延長8.6個月。其中北京延長2.7個月至17.6個月，為近年來出清周期的最高水平。

　　對于各地庫存高企的狀況，住建部部長陳政高在其上任后的第一場全國住房城鄉建設工作座談會上，對房地產政策完善提出了三點落實意見，其中第一個意見便是“千方百計消化庫存”，可見這一情況已經到了非常嚴重的地步。各地方政府近期頻頻松綁限購，實際上也是為了解決這一問題。

　　房企資金壓力重現

　　而受樓市整體下滑的影響，今年上半年，全國300個城市的土地市場明顯降溫。供求方面，上半年全國300個城市共推出各類用地12.2億平方米，同比下降12%；成交10.1億平方米，較去年同期下降15.2%。價格方面，受成交結構影響樓面均價整體水平同比仍繼續上漲，溢價率總體下降。同時，受信貸政策收緊、企業銷售業績不佳等因素影響，房企資金趨緊，拿地更趨謹慎。

　　據中原地產市場研究部統計數據顯示，20大標桿房企購置土地單月額度已連續多月銳減。

　　實際上，隨著房地產市場的急速轉冷，房企的資金狀況也開始趨緊。

　　統計局數據顯示，上半年，房企到位資金增速逐月走低。其中，定金及預收款作為占比(上半年比例為24.2%)僅次于自籌資金的項目，是房企重要的現金流來源。因此，雖然信貸環境并未顯著惡化，但如果房企不能通過降價有效回籠資金，或找到其它有效融資渠道，顯然將面臨經營困境。

　　根據中原地產的測算，在今年1季度23家A股上市樣本房企中，僅3家房企資金鏈處于寬松狀態，8家房企資金鏈相對安全，12家房企資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低于0.8，為近8年以來資金鏈緊繃房企個數最多的一個季度。其中有2家房企短期資金覆蓋率低于0.3。從貨幣資金與總資產比例來看，目前房企現金流情況降至近年低點0.11，形勢亦不容樂觀。