連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有動(dòng)靜的北京住宅土地市場(chǎng)終于迎來(lái)成交，一周內(nèi)5宗地的出讓規(guī)模頗為可觀。但仔細(xì)審視，低溢價(jià)、低烈度不僅成為這一階段土地市場(chǎng)的主流，且這股“冷風(fēng)”還可能影響到下一階段將要出讓的部分“明星”地塊。
5地塊入市
最高溢價(jià)難過(guò)30%
7月17日，北京土地市場(chǎng)繼該周以低溢價(jià)出讓兩宗土地之后，又迎來(lái)第二次土地招拍掛。不出所料的是，當(dāng)日拍賣(mài)的3宗地塊均以低溢價(jià)率和低競(jìng)爭(zhēng)烈度波瀾不驚地出讓。
當(dāng)日首先拍賣(mài)的是房山良鄉(xiāng)高教園區(qū)17-02-03、17-02-06地塊，共有7家企業(yè)參與了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，但競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)面并不激烈，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)了未舉牌的現(xiàn)象。最終，首創(chuàng)以18.1億元的價(jià)格競(jìng)得了該地塊，溢價(jià)率不足30%。
當(dāng)日另兩宗土地的競(jìng)拍更為“冷清”：石景山八角第二水泥管廠1612-034、1612-042地塊，直接以底價(jià)15.8億元成交；另一宗昌平南邵鎮(zhèn)0303-16地塊，世紀(jì)華盛經(jīng)過(guò)5輪舉牌以1.56億元拍得了該地塊。
7月14日出讓的兩宗地塊的拍賣(mài)同樣是“冷風(fēng)勁吹”。3家企業(yè)參與競(jìng)價(jià)昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)地塊，分別是融創(chuàng)中國(guó)、北科建旗下的瑞坤置業(yè)、首開(kāi)萬(wàn)科金地聯(lián)合體。最終該地塊被北科建以23.3億元競(jìng)得，溢價(jià)率僅5.9%。
而7月14日出讓的另一宗土地順義新城第21街區(qū)的地塊，被認(rèn)為是昔日大名鼎鼎的“大龍地王”的一部分。“大龍地王”曾經(jīng)在2009年創(chuàng)下北京單價(jià)、總價(jià)紀(jì)錄，后因企業(yè)未及時(shí)繳納土地出讓金而被退回。2013年曾分割后再次入市，但又遭叫停。這塊被認(rèn)為升值潛力巨大的地塊，也僅僅吸引了4家房企競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)26輪競(jìng)價(jià)，最終被魯能地產(chǎn)以29.3億元拿下，溢價(jià)率僅為13.57%。
“低溢價(jià)”
只是“看上去很冷”
“評(píng)估成交價(jià)位是否合理不能只看溢價(jià)率，還要審視地塊本身的起始價(jià)格。從這個(gè)角度來(lái)看，這兩塊地賣(mài)得并不算低。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)記者表示，“由魯能競(jìng)得的順義新城第21街區(qū)地塊，起始樓面價(jià)就達(dá)24888元/平方米。成交溢價(jià)率雖低，但價(jià)值已經(jīng)在土地的起始價(jià)格中得以體現(xiàn)”。
雖然參與這5宗地競(jìng)價(jià)的房企并不多，但到場(chǎng)觀戰(zhàn)的房企卻非常多，土地交易大廳里一度人滿(mǎn)為患，場(chǎng)面絕不冷清。這充分說(shuō)明了眾多企業(yè)還是對(duì)新出的地塊興趣濃厚。
“看不清未來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì)，因此不敢貿(mào)然高價(jià)拿地。”一位房企的高層這樣告訴記者，但他同時(shí)認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)商對(duì)于北京樓市的長(zhǎng)期信心仍然充足，因此“下半年土地市場(chǎng)中，一些位置、規(guī)劃、出讓條件好的地塊仍有望順利乃至高溢價(jià)出讓。”
未來(lái)“明星地塊”
關(guān)鍵看成色
盡管業(yè)內(nèi)認(rèn)為目前的土地低溢價(jià)率出讓并沒(méi)有導(dǎo)致地塊價(jià)值被低估，但畢竟整個(gè)土地市場(chǎng)的溫度和上半年有較大差距，即將于近期出讓的部分熱點(diǎn)地塊的走勢(shì)備受關(guān)注。
其中有代表性的當(dāng)屬華嘉胡同地塊。7月17日，華嘉胡同地塊恢復(fù)掛牌出讓?zhuān)瑨炫聘?jìng)價(jià)起始時(shí)間為8月6日。
這塊原定于今年2月出讓的地塊起始價(jià)為35.5億元，測(cè)算起始樓面價(jià)約30200元/平方米。如果按溢價(jià)率50%計(jì)算，將是近期總價(jià)和單價(jià)新紀(jì)錄的有利競(jìng)爭(zhēng)者。
另外，7月15日起接受掛牌競(jìng)價(jià)的孫河北甸西村地塊也是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，該地塊起拍價(jià)46億元，出讓總面積約34萬(wàn)平方米，不剔除保障房建設(shè)面積的起拍樓面價(jià)達(dá)28000元/平方米，預(yù)計(jì)成交價(jià)可能將達(dá)68億元，或會(huì)成為年內(nèi)無(wú)爭(zhēng)議的總價(jià)紀(jì)錄創(chuàng)造者。
郭毅表示，盡管目前土地市場(chǎng)、樓市都比較冷清，但這些“明星地塊”仍受到企業(yè)青睞。同時(shí)，普遍不理想的半年業(yè)績(jī)，對(duì)企業(yè)拿地影響也有限，原因是房企并不差錢(qián)。“近幾個(gè)月，國(guó)內(nèi)銀根已經(jīng)有所寬松，央行連續(xù)兩次定向降準(zhǔn)、銀監(jiān)會(huì)放寬商業(yè)銀行存貸比，給市場(chǎng)注入了一定量的流動(dòng)性。可以說(shuō)，進(jìn)入下半年，企業(yè)資金面的窘境已得到一定程度的緩解。現(xiàn)在對(duì)于房企來(lái)說(shuō)資金不是問(wèn)題，決定是否拿地的根本性原因在市場(chǎng)前景。”
本報(bào)記者 胡喆
根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，僅供參考
土地名稱(chēng)
昌平沙河鎮(zhèn)
北沙河北側(cè)地塊
順義新城
第21街區(qū)地塊
石景山八角
第二水泥管廠地塊
房山良鄉(xiāng)
高教園區(qū)地塊
昌平南邵鎮(zhèn)
文化娛樂(lè)用地
規(guī)劃建設(shè)面積
（平方米）
82754
100124
100690
157186
25950
起價(jià)（萬(wàn)元）
220000
258000
158000
140000
14300
成交價(jià)（萬(wàn)元）
233000
293000
158000
181000
15600
未扣除保障房
樓面價(jià)（元/平方米）
28156
29264
15692
11515
6012
溢價(jià)率
5.91%
13.57%
底價(jià)成交
29.29%
9.09%
競(jìng)得企業(yè)
北科建
魯能
京漢置業(yè)和東方邦信聯(lián)合體
首創(chuàng)
世紀(jì)華盛