2011年4月，上海施行物業(yè)管理規(guī)定修訂版，對“居改非”行為預留了審批通道。規(guī)定指出，確需改變物業(yè)使用性質的，須由區(qū)、縣規(guī)劃部門會同房管部門提出區(qū)域范圍和方案，并召開聽證會聽取利益關系人意見后，報區(qū)縣政府決定。允許變更的，由區(qū)縣房管部門審批。
“實際上，自2004年之后，上海各區(qū)縣暫停了‘居改非’項目的審批。”上海市住房保障與房屋管理局物業(yè)管理處處長忻一鳴表示，只有極少數(shù)成片的變更，如為了鼓勵創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，上海田子坊打造成一個著名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。“個別的‘居改非’項目幾乎沒有。”
“居改非”給小區(qū)安全帶來隱患，管理部門稱難整治
近幾年來，隨著居住區(qū)規(guī)劃布局日趨合理化，居住區(qū)商業(yè)服務設施配置不斷完善，上海直接將住宅改為商業(yè)的現(xiàn)象有所下降。
“不過，‘居改非’現(xiàn)象仍屢禁不止。”忻一鳴坦言。“居改非”由于往來人員較多，增加了電梯等設施設備的使用頻次及維修養(yǎng)護費用，易引發(fā)業(yè)主間糾紛。“居改非”項目還會留有嚴重的消防隱患，更不要說餐飲、娛樂等店鋪產(chǎn)生的油煙、噪音等污染。
不過，整治“居改非”現(xiàn)象并不容易。“居改非”審批和相關經(jīng)營證照審批分屬規(guī)劃、房管、工商、勞動、衛(wèi)生、公安等部門。由于部門之間銜接不夠，難以從源頭上對擅自“居改非”予以控制。業(yè)主意見不統(tǒng)一、業(yè)委會與物業(yè)公司的“放任自流”，也使“居改非”現(xiàn)象愈演愈烈。
“發(fā)現(xiàn)難、取證難、認定難”三道難關，也將管理部門“擋”在了門外。忻一鳴告訴記者，房地管理部門在執(zhí)法檢查時，“業(yè)主不讓進門檢查，發(fā)談話通知，行為人不來，調查取證困難。對一些蠻橫的業(yè)主或使用人，即使作出行政或經(jīng)濟處罰，這些人也不理不睬。” 而房地管理部門缺乏行政強制措施。
另外，執(zhí)法成本較高，違法成本較低，流動性大，使得“居改非”取締后的回潮率較高。
忻一鳴表示，解決“居改非”，要充分發(fā)揮業(yè)委會、居委會等基層自治組織和廣大居民的社會監(jiān)督作用。據(jù)他介紹，閘北區(qū)的河濱花園就有效解決了小區(qū)內“居改非”現(xiàn)象。河濱花園推選出40名業(yè)主代表，代表全社區(qū)投票并通過了《小區(qū)管理規(guī)約補充細則》，通過物業(yè)費翻數(shù)倍，每人每次進樓均需身份登記，掛號信、快遞、外賣不得進樓等方式，不斷給“居改非”租戶“找麻煩”，結果不到兩個月，小區(qū)里48家公司盡數(shù)撤離。（人民日報）