普法學(xué)堂

　　社會(huì)生活中的房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同，是指地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為居間人，約定為準(zhǔn)備進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的委托人提供房源信息以及其他協(xié)助提供有關(guān)服務(wù)以促成買(mǎi)賣(mài)雙方完成房屋買(mǎi)賣(mài)合同，居間人收取報(bào)酬的合同。居間合同的法律屬性是有償、提供信息或者機(jī)會(huì)的合同。房屋買(mǎi)賣(mài)因受限購(gòu)、限貸政策影響，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能實(shí)際履行，買(mǎi)受人可否向中介公司主張返還居間費(fèi)用？越秀法院戴法官將為你解答。

　　《合同法》第426條第1款規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)依照約定支付報(bào)酬。故因限購(gòu)、限貸導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同變更、解除或?qū)嶋H不能履行的，如果委托人和居間人的居間合同中不存在有關(guān)于報(bào)酬以交易順利完成為條件的明確約定等情形，只要居間人成功促成合同成立并且不存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況、損害委托人利益等過(guò)錯(cuò)，買(mǎi)賣(mài)雙方都不得請(qǐng)求以此解除居間合同，也不得請(qǐng)求居間人返還居間報(bào)酬。

　　若居間人存在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假的情況損害當(dāng)事人利益等過(guò)錯(cuò)，涉及調(diào)控政策包括明知買(mǎi)受人屬于被限購(gòu)限貸對(duì)象而仍然告知或許諾可以幫助其過(guò)戶(hù)或獲得房貸，致使委托人在錯(cuò)誤信息的引導(dǎo)之下簽訂居間合同，委托人無(wú)需為此向中介機(jī)構(gòu)支付居間服務(wù)費(fèi)用。中介機(jī)構(gòu)存在上述過(guò)錯(cuò)情形將直接導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法順利履行甚至必須解除。如果委托人因此遭受損失，還有權(quán)向中介機(jī)構(gòu)主張賠償。

　　戴法官表示，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，由于涉及的房款數(shù)額大、交易信息不對(duì)稱(chēng)、買(mǎi)賣(mài)雙方出于交易安全、風(fēng)險(xiǎn)防范等因素考慮，幾乎絕大多數(shù)交易都是通過(guò)與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽定居間合同促成的。中介機(jī)構(gòu)在提供居間服務(wù)時(shí)應(yīng)保障自己的忠實(shí)服務(wù)義務(wù)并收取對(duì)價(jià)，委托人在權(quán)利受損時(shí)更應(yīng)用法律武器維護(hù)自己的權(quán)益。