蔣智生表示，今年華潤北京制定了銷售100億、租金收入10億的目標。圖/CFP

    央企明星、香港藍籌股之一的華潤置地以穩健著稱，去年賣出692.1億元，2015年預定的銷售目標定為780億元。北京大區今年主動將銷售目標上調到100億元、租金收入10億元。

    作為華潤置地北京大區掌舵人的蔣智生，在一線操盤過華潤北京最知名的項目橡樹灣、也負責過天津等區域公司。既精通營銷又有豐富區域統籌經驗的他，2011年底被任命為華潤置地北京大區總經理（北京大區包括北京、天津、唐山、鄭州、秦皇島、石家莊），2013年被任命為華潤置地副總裁。

    談策略 把嘴張大些 管好現金流

    新京報：今年華潤北京的考核指標上有什么安排，比如拿地、回款？

    蔣智生：我們內部沒有拿地指標的要求，銷售目標集團給定了80億，這幾年華潤北京一直是80億的量級，我們想今年漲點吧，我們自己定了銷售100億，租金收入10億的目標，租金這塊每年都很穩定，這就是做投資業務最大的好處，不像銷售類產品每年都有波峰、波谷。

    新京報：現在回款率高大家才覺得是有質量的增長，華潤去年回款率如何？

    蔣智生：我們基本做到當年75%左右，不算特別高，但是沒辦法，北京政策較嚴格，有的住宅封頂才能做按揭，公建項目要做竣工入住才能按揭，導致回款會受到影響，比如密云項目去年賣了8個多億，現在收了一堆30%首付款，剩下的70%還等著封頂后按揭，一下就把數字拉低了。

    新京報：北京庫存大、回款慢，今年營銷上怎么打？

    蔣智生：今年北京推出的產品比較多元，多元是現在規避市場風險的最好辦法。之前我感慨我們的產品有點“一元論”，戶型大、總價都較高。今年為了面對整個市場，就把嘴張得更大些，產品更多元。

    談項目 今年預計北京將有六盤在售

    新京報：今年華潤置地新項目的推盤計劃如何？

    蔣智生：除了橡樹灣和公元九里在售外，今年年底前我們打算開賣的有：南四環白盆窯項目華潤城的自住房部分，29000元/平方米，80平方米、88平方米兩居為主，240多萬元的產品；還有我們新推出的南二環的亞林西項目昆侖域，目標也只是賣限價房，21000元/平方米。我們在門頭溝新推的項目是悅景灣，小loft產品，總價一兩百萬；6月預計推出密云橡樹灣的二期，80多平米的兩居和110多平方米的三居。

    新京報：有沒有最擔心的項目？

    蔣智生：今年拿下了一些大體量的項目，大家看地價很高，風險很大，但是現金流管好了，也能做好。華潤今年拿下了一些土地總價比較高的項目，如果在過去，我們就不著急開發，反正地價會漲，我們慢慢來，但未來我們不抱這種方面的期望。這時候我們就需要自住房和保障房快速銷售。

    比如華潤城的總貨值是86.25億元，但房屋類型結構是433，即40%的限價房賣17000元/平方米，30%的自住房賣29000/平方米，30%的商品房，而限價房和自住房的貨值加一塊就有60個億元了，我覺得拼速度，趕緊能夠在一年多一點的時間形成回款，快速有現金流，撬動更大的杠桿。

    新京報：但也有的開發商自住房沒有實現快速回款，你會有這個擔心嗎？

    蔣智生：自住房之前出現棄購，更多是因為位置不好，其實這個客群非常大，今年華潤自住房貨源的位置都相對較好，價格也有競爭力，我稍微有點擔心限價房，因為限制了住戶，比如定向要給豐臺區的住戶，要求家庭年收入低于8.8萬元，這是一個很大的硬門檻，我們的房子是57平方米一居，65平方米兩居，賣17000元/平方米，總價大概100多萬，我擔心這對低收入客戶是個挑戰，現在想和豐臺住保辦多溝通，看能不能定向安置一批。

    新京報：華潤在密云也有一個橡樹灣項目，很多開發商說密云類似于一個三線城市，市場太小，華潤今年怎么做？

    蔣智生：去年我們密云項目吃的是當地市場，沒想還賣得挺好，今年一開始也擔心客戶不夠，我們想往北京走、往密云鄉鎮走去找客戶，不過近期發現情況比預想樂觀，基本還都是密云本地的客戶，我覺得密云還有機會，我們手里還有10萬平方米住宅，今年還是以當地市場為主。

    談市場 北京土地溢價效應日益弱化

    新京報：你怎么看北京市場？

    蔣智生：北京市場原來房價快速上升，地價也在快速上升，現在房價曲線和地價曲線成了平的，這點我覺得是最可怕的事，當這兩條曲線是平的時候，我們靠什么去增長？這是我們要去面對的挑戰。

    新京報：曲線平了有什么可怕？

    蔣智生：原來是我只要買地，買完過段時間發現新地都漲了，那時候我們不太擔心，現在從2013年開始，那批買完地的開發商到目前為止還真沒有掙過大錢的，能掙個百分之幾的利潤、能走出去都算是不錯的買賣了。過去沒有發生過，2年拿完地之后，開發商手里的地沒怎么漲錢，你看現在很多項目都出不來。

    新京報：華潤在華北其他不少城市也有項目，對于那些城市，你怎么看？

    蔣智生：去年我們在秦皇島賣了1.8億，在當地市場排第五位，我覺得這很可怕，去年秦皇島賣了180萬平方米，我覺得有點太低了，唐山去年市場不太好，也賣了600萬平米，5000多元的均價，一年300億的市場份額，華潤賣得很好，連續四年銷售排在前三，一年賣8個億，相當于3%的市場占有率，我們現在也要回歸到唐山的市中心。

    新京報：所以今年要“回歸一線”、“回歸中心”？

    蔣智生：其實我們今年選的地都挺好的，我們要回歸一線，也是回歸相對市區里面的價值低谷，比如說我們在南二環、南四環，豐臺并不是傳統豪宅地，但比起五環外的東壩、孫河，我們還是有點信心。因為區位在那兒擺著，交通、配套也更方便成熟；包括上海拿的70多個億的地王，在上海中環邊上，上海閘北等同于北京的豐臺，但我們覺得不錯，都是我們回歸一線選的地。

    再者三四線城市，我們也都是往中心走，我們在鄭州、石家莊的項目都在市中心。回歸一二線，回歸中心，我們得進城。

    本版采寫/新京報記者 自曾暉