豪宅市場的復蘇讓原本計劃年內入市的項目更加躍躍欲試。統計顯示，4月，2000萬元級豪宅產品為代表的高端市場，成交大增244%，而總價在5000萬元以上的商品住宅的成交在2015年前4個月內已超過百套，創下歷史紀錄。值得關注的是，頂級豪宅的均價首次全面上漲到10萬元/平方米以上。業內人士預測，按照這樣的速度，一年之內北京就會有新房源邁入“20萬元大關”。

　　豪宅市場走高

　　機構數據統計顯示，4月北京總價2000萬元以上豪宅項目成交57套，成交面積為5.11萬平方米，環比3月暴增244%，其中紫御華府單盤成交15套，占比達到26.3%。

　　2000萬元級豪宅表現出色，總價在5000萬元以上級別豪宅也表現不俗。

　　數據顯示，截至4月底，北京成交總價在5000萬元以上的商品住宅達到104套，其中過億元的“頂豪”成交3套；成交均價101376元，總成交金額73.16億元。2014年全年總價5000萬元以上的商品住宅僅成交68套、2013年全年成交56套。今年僅過了4個月，成交套數已超過歷年全年的數量。

　　“整體看，單價10萬元以上的物業成交依然持續，由于最近股市較熱，大部分預訂業主轉簽放緩，市場實際成交月均超過10套?！敝性禺a首席分析師張大偉表示。

　　業內人士表示，剔除盤古大觀單月60多套集中簽約影響，北京豪宅今年的成交爆發也有目共睹。目前在售物業中“低端”較少，自住房的供應擠占普通住宅市場，導致未來商品住宅將出現高端化趨勢。

　　豪宅供需升溫

　　從市場層面來看，供應大幅增加是促成豪宅成交暴增的原因之一。數據顯示，2014年下半年以來，保利海德公園、萬柳書院、泛海國際等近10個純新盤豪宅進場，新增供應是往年數倍，置業者有更廣闊的選擇空間，同時豪宅項目促銷力度也大勝以往。

　　據不完全統計，2015年北京頂級豪宅待售房源將超過1000套。2015-2016年初北京預期上市能夠銷售的單價10萬元以上豪宅的項目接近15個，再加上目前銷售的10萬元以上的存量老項目大約10個左右，總量有25個。

　　同時，北京豪宅價格也出現明顯上漲。其中，華潤位于德內大街的北平府項目，雖然還沒有入市，但該項目每棟價值過億元，折合單價超20萬元；融創農展館項目，已經達到最高16.5萬元/平方米的預售價，離單價20萬元僅差一步。

　　紫御華府營銷總監馬燕認為，豪宅應以總價為區分，應該有單價和面積雙重門檻，單價高而面積小不能稱之為豪宅；而面積大而單價低亦是如此。馬燕認為，2000萬元是高端市場的一個分水嶺，購買力在此之上的置業者多為企業家或公司掌舵者，資產過億元。其決定是否購買2000萬元以上豪宅的重要參數在于自身企業發展前景，而企業命運更多地與宏觀經濟形勢掛鉤，因此，2000萬元級豪宅熱銷的背后，也隱藏著企業家對中國經濟發展形勢的看好。

　　豪宅單價沖刺20萬元

　　不久前上海外灘董家渡的綠城黃浦灣“樓王”報價38萬元/平方米，刷新上海豪宅紀錄的同時，也刷新了北京豪宅市場的普遍預期。北京已知的最高均價是16.5萬元/平方米，前者是后者的兩倍多。

　　業內人士分析，北京房價環環遞進，頂豪價格的天花板已經打開。上周，海淀北部五環區域，成交了一塊新地王，張大偉測算，該地塊商品房部分樓面價達4.3萬元/平方米，加上土地契稅等，基本土地成本已經達到5萬元/平方米，再加上建安稅費財務管理成本，該項目未來的成本價將達到7萬-8萬元/平方米，考慮10%-20%的利潤，售價預期在10萬元/平方米以上。

　　與此同時，北京四環內的新房房價已普遍邁入單價8萬元的門檻，如果海淀五環的房價預期已經向單價10萬元看齊，未來四環房價也必然水漲船高。屆時，四環內新房單價破20萬元將毫無懸念。

　　過去三年，北京囤積了一批高樓面價的項目，樓面價超過2.5萬元地塊就有60余塊之多，3萬元以上的也有近30塊，多數未入市。加上稅金、利息，這些地塊成本比拍得時又有近20%以上的上升。業內人士表示，其中不少高價地位于北京五環或五環外，隨著這些地塊入市，北京五環普通商品住宅將進入單價6萬元時代。

　　戴德梁行在預測未來豪宅市場時也表示，政府樓市調控確定了支持促進、分類指導，因地施策的基調后，未來幾個季度高端住宅的供應量將繼續增加，隨著土地出讓價格不斷走高，未來高端住宅產品的價格仍將保持上漲態勢。

　　北京商報記者 董家聲