近幾年，隨著房地產市場整體的蓬勃發展，以商品房銷售為主導的房地產二級交易市場也異常活躍。在此背景下，涉商品房買賣合同類糾紛也迅猛增多，并呈現諸多新特點，這需要審判實務部門及時預警、把脈和回應，妥善處理相關糾紛案件，以促進和保障房地產市場有序發展。為此，重慶市江北區人民法院成立課題組對該類案件進行分析梳理。

　　一、涉商品房合同糾紛案件的審理情況及特點

　　2011年以來，江北法院受理的涉商品房合同糾紛案件呈現出快速增長的態勢：2011年共受理該類案件75件，2012年則升至573件，至2013年則飆升為2124件，2014年的收案數量回落為1417件，而截至2015年3月底已新收523件。從相關數據分析來看，此類案件審理中存在如下主要特點：

　　1.群體性特征愈發明顯。涉商品房合同類糾紛的起訴理由多集中表現為追究開發商的逾期交房或逾期辦證等違約行為，而此類違約行為又往往會涉及整個樓盤的購房者；因此，審判實務中該類案件多以集團性訴訟的方式出現。同時，此類群體性案件中，購房者一方多由一名或幾名相同律師代理，購房者作為原告幾乎從不親自到法院應訴，故法院在審查當事人起訴或授權的真實性上存在較大困難。

　　2.因夸大或虛假廣告宣傳引發的糾紛增多。開發商為推廣自己的樓盤或擴大銷售業績，往往會采取各種廣告宣傳方式，其中可能或多或少會存在一些夸大或不實的信息，對購房者具有誘導或誤導作用。當購房者接房后發現房屋質量或小區規劃與宣傳不符時，糾紛便隨之產生。

　　3.案件調撤結案占比較大。涉商品房合同糾紛案件的標的額一般均不大，而且多數案件的基本事實或違約行為也較為清晰，當事人的調解意愿也較強，雙方容易達成和解，以調解或撤訴方式結案。如2014年度，江北法院審結的1339件該類案件中，調解474件，撤訴468件，調撤率達到70.4%。

　　4.新類型案件不斷增多。雖然傳統的逾期交房或辦證糾紛仍占該類案件的主要部分，但是各種新類型的糾紛案件正不斷涌現——例如，因交付房屋存在質量問題、小區規劃設計變更以及開發商一房二賣等糾紛引發的訴訟案件。

　　二、涉商品房合同糾紛案件審理中的難點和問題

　　1.合同格式條款效力認定問題。開發商在與購房者簽訂商品房買賣合同時，為規避合同示范文本中對自己不利的內容，往往要求購房者與其再簽訂補充協議；而補充協議中的許多條款存在不同程度限制購房者權利或者免除開發商義務的內容。實踐中，對于如何認定合同補充協議中的某些“惡性”格式條款的效力問題仍存在爭議，相應裁判觀點需要統一。

　　2.違約金標準的司法調整尺度不一。合同法及其司法解釋規定了約定的違約金標準過分高于因違約造成的損失的，當事人可以請求法院適當調整違約金金額，以平衡雙方之間的利益配置格局。然而，由于相關法律規范的模糊性以及法官判斷上的主觀差異性，實務界對違約金司法調整的裁判尺度尚未統一，客觀上確實可能存在“同案不同判”的情形。

　　3.變更規劃設計行為的性質認定存在困難。實務中，不少涉商品房銷售合同糾紛的產生，是因為購房者認為開發商最終未按照房屋或小區的規劃設計方案進行建設和交付，故起訴要求其予以整改或賠償。但是，對于如何認定開發商變更規劃設計行為的性質問題尚缺乏統一認識，尤其是對開發商預先在合同中以特殊條款對之加以規避的情況下能否認定開發商構成違約，亦存在很大爭議。

　　4.廣告宣傳能否構成合同內容難以認定。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定了商品房銷售廣告和宣傳資料視為合同內容的情形，但是，在開發商普遍采取各種形式的宣傳手段及規避措施的情況下，在實務中如何有效區分和認定何種廣告宣傳能夠構成要約，仍是擺在法官面前的一道難題。

　　三、妥善處理涉商品房合同糾紛案件的對策與建議

　　1.關注輿情動向，妥善化解群體性糾紛案件。群體性糾紛的主要特點之一是其影響性和階段性，并往往存在一個特定時間的輿論和情緒發酵期。因此，為妥善處理涉商品房合同糾紛引起的群體性訴訟，需要定期關注網絡或媒體輿情的動向，及時發現苗頭和問題，并提前介入或采取其他針對性措施。

　　2.建立聯動機制，規范商品房銷售廣告宣傳行為。法院可與工商行政執法部門建立聯動機制，將審理中發現的涉嫌虛假宣傳的事實信息予以互通共享，及時規制和查處相應違法行為，以保障購房者的合法權益，維持商品房銷售市場的良好秩序。

　　3.完善商品房買賣合同示范文本，敦促開發商誠信締約。建議行政主管部門修改并完善現行商品房買賣合同示范文本，調整其中與購房者權益保護相違背的相應條款，并賦予示范文本一定的強制效力，限制開發商隨意以補充協議的形式免除自身義務或加重購房者的責任。

　　4.引入實質公平原則，完善舉證責任分配制度。對于特殊案件事實的查明，應積極援引實質公平原則，合理分配雙方當事人的舉證責任。例如，對于規劃設計變更的事實，應由開發商承擔舉證義務來證明未變更規劃設計方案或者其變更行為具備合法性和合理性。

　　5.編制相關典型案例，引導購房者識別并規避風險。應充分借鑒與發揮最高人民法院發布食品藥品或消費者權益保護等領域典型案例的經驗做法，由工商執法部門或各級法院編制涉商品房合同糾紛案件中的類型化典型案例，通過各類媒體介質廣泛傳播，提示并引導購房消費者謹慎締約，理性維權。

　　(課題組成員：江 英 肖 瑤 肖明明)