新華社南昌電(記者劉菁、秦宏、袁慧晶)隨著工業化、城鎮化的快速發展，農村部分宅基地及農房利用粗放、退出不暢漸成沉睡資產的問題日益凸顯。備受關注的宅基地制度改革今年起在全國少數地區試點推開，廣大農民和縣鄉村干部充滿期望。記者近期在江西幾個縣市進行了宅基地調研。

　　“幾棟房就是一畝地，閑著太可惜了”

　　宅基地制度是保障農民基本生存權的一項重要土地制度，不過記者調研發現，當前宅基地的使用存在一些矛盾和無奈。

　　鷹潭市余江縣是此次國家確定的宅基地制度改革試點縣之一。據縣國土局統計，全縣11.4萬宗宅基地上，有4.3萬棟房屋閑置(一年內11個月以上無人居住)、8300棟危房、7200棟倒塌房屋，半數宅基地成了“閑基地”。在余江，30萬農村人口中常年在家的12萬人。

　　余江縣平定鄉雙魚村大萬家小組處在耕地包圍中。村民告訴記者，“腳下所踩之地、農房所在之處”在上世紀80年代都是農田?？粗?00多處閑置、危舊、倒塌的農房，村民萬志金搖著頭說：“幾棟房就是一畝地，閑著太可惜了！”

　　在位于鄱陽湖畔的九江市共青城市江溢鎮南湖村，記者看到多數人家房門緊鎖，屬典型的“空心村”。村里的房子一部分是1998年長江流域發生特大洪水后重建的，一部分是近10年內新建的。

　　在江西農村，建起兩層磚混樓房并簡單裝修大約需20萬元，花五六十萬元的也不少。共青城市市委書記黃斌說：“農民打工幾年攢的錢都拿來蓋房了，蓋好房又回城打工，有的在城里住著簡易工棚，而幾十萬的新房放在農村‘裝空氣’。這種無奈的現狀要不要改變？”

　　曾經的探索亮點困難并存

　　正式推開宅基地制度改革試點前，一些地方在不突破現有政策框架下進行了一些宅基地調整探索，其中既有亮點又現改革的困難。

　　玉山縣近年陸續完成149個村莊規劃編制，為宅基地合理布局提供了基礎。去年，玉山縣將住在高山上的柘坑頭村整村搬遷并入山下的建設村。記者在建設村看到，多數退出原宅基地的村民選擇在集中安置地建房。建設村退出的宅基地統一流轉開辟成茶園，承包權和流轉金屬于原宅基地使用者，實現農宅的用益物權不減反增。

　　在玉山縣仙巖鎮桑園村，記者看到村里正在實施舊村改造，把堵住村莊道路的部分危舊老宅拆除，同時將宅基地進行重新分配，逐步實現超標占用宅基地和一戶多宅情況的自愿退出。

　　共青城市結合城鎮一體化建設推開“以農宅換城市住房”的改革，鼓勵居住在洪災易澇區的農民有償退出宅基地。在這些地方，多數青壯村民已經常年在共青城市區打工。自愿退出宅基地的農民，不僅享受了多項資金補助、實現宅基地有償退出，而且是按照市場價的約40%購買城市住房。南湖村的3個自然村1300多農戶即將完成“以農宅換城市住房”，退出的宅基地由于土質條件較好，將復墾成耕地。

　　不過，與盤活宅基地及農房相關的農房產權抵押貸款業務，出于風險考慮并沒有得到多數銀行的響應，而且農房抵押貸款試點的效果不一。贛州市會昌縣農商行和瑞金市農信社2013年開展農房抵押貸款試點，到今年2月，會昌為113戶農民發放住房財產權抵押貸款2010萬元，而瑞金市只辦理了1例，發放貸款30萬元。

　　基層干群期待三方面改革突破

　　“宅基地制度改革，是為了更好地保障農民的權益，絕不能打著改革的旗號讓農民失去賴以生存的居所，也不能讓農民為改革付出高額的代價，這是底線?！苯魇翉d副廳長鄧又林說。

　　共青城市金湖鄉黃橋村村支書潘炎火有些擔心，60歲以上的農民在農村還能種種地，進了城卻難找活干。他們擔心進城后變成子女的負擔，還有老了重回鄉下的打算。對此，共青城市委書記黃斌建議，宅基地制度改革試點要探索如何與完善農民社保體系等相配套，讓宅基地實際沒有使用、有條件退出的百姓有信心生活得更好。

　　“改革試點要試出如何擴大宅基地的用益物權。”鄧又林說，目前宅基地用益物權中的收益權幾乎沒有。玉山縣國土局局長黃偉剛則建議，應探索建立規范的農村宅基地價格評估體系，只有這樣才能實現試點地區宅基地科學合理的有償使用、有償退出。

　　鄧又林還建議，改革試點要著力試出沉睡的資產如何活起來。據江西省銀監局調查，目前七成農戶希望通過住房產權抵押貸款。他們分析說，在會昌縣，僅以實施土坯房改造的5萬戶農房為基數，農房抵押貸款授信總額可高達42億。一旦盤活農村宅基地這項“沉睡的資產”，不但能解決農戶生產生活中的資金難題，還將帶來倍增的經濟社會效應。