物業(yè)地址：天河區(qū)珠江新城凱旋新世界三房，面積：146平方米，成交價：898萬元。

　　“3·30新政”大發(fā)神威

　　“3·30新政”的出臺，無論是在貸款方面，還是營業(yè)稅減免方面，均給相對淡靜的二手樓市帶來了興奮的動力。在多重利好因素的刺激下，4月份二手樓市延續(xù)了3月的熱度，除成交宗數(shù)環(huán)比持續(xù)上漲外，成交均價也止跌回升。據(jù)中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，4月二手住宅在政策利好的催谷之下，成交宗數(shù)環(huán)比漲幅達(dá)到91.3%，成交均價為24397元/m2，環(huán)比上月升近10%。據(jù)來自合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，4月廣州二手住宅成交均價為22916元/m2，環(huán)比3月上升5.9%，樓價已基本回升到去年同期的水平。兩大代理行的數(shù)據(jù)均顯示了樓價的上漲。同時數(shù)據(jù)顯示，4月份，自住需求繼續(xù)回升，占比達(dá)90.7%，環(huán)比上月上漲1.9%。投資性質(zhì)的購房亦有所回升，環(huán)比上月同樣上漲1.9%。除“剛需”買家由于擔(dān)心后市樓價走高而果斷出手外，就連改善型換房客也走出觀望，積極看房加快入市。來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月出手購房的買家當(dāng)中，改善型換房需求從3月的34%上升到4月的41%，改善型換房個案亦相應(yīng)錄得明顯增長。文/圖：廣州日報記者 王荔玨

　　成交宗數(shù)環(huán)比大漲91.3%

　　自3月以來，二手成交開始逐步回升。而“3·30新政”出臺及“4·20”的降準(zhǔn)，更進一步促使二手樓市回暖。中原地產(chǎn)多個區(qū)域?qū)＜揖硎荆艿健?·30新政”影響，由于擔(dān)心業(yè)主反價、樓價會上漲，買家看樓的積極性明顯提高，入市步伐較快。

　　中原地產(chǎn)4月二手成交數(shù)據(jù)顯示，中心六區(qū)二手住宅成交宗數(shù)呈全面上揚趨勢，全市宗數(shù)環(huán)比漲91.3%，成交面積環(huán)比漲幅達(dá)99.8%。成交均價繼3月錄得全市均價22216元/m2后，4月全市均價為24397元/m2，環(huán)比上漲達(dá)9.8%。除番禺區(qū)均價約15648元/m2，環(huán)比下跌4.6%，成為了全市中心六區(qū)的“樓價洼地”外，其余五區(qū)均錄得不同程度的漲幅。其中，荔灣、越秀、天河領(lǐng)漲分列前三位，漲幅分別達(dá)69.7%、15.4%及5.7%。

　　同時，“3·30新政”雖使公積金貸款門檻降低，在4月通過中原地產(chǎn)促成的交易中，僅有12.5%的買家選擇公積金貸款，較3月環(huán)比下跌5.4%。而4月選擇一次性付款、商業(yè)、組合及其他貸款的人數(shù)占比均有不同程度上升。廣州戶籍買家僅占總成交的24.4%，而非廣州戶籍買家則占總成交75.6%，顯示出非廣州戶籍買家仍是目前二手市場購買主力。

　　換房客結(jié)束觀望跑步入市

　　合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，不少新政前仍處于觀望的改善型換房客，由于擔(dān)心新政后樓價走勢上升而加快了入市節(jié)奏，導(dǎo)致4月改善型換房數(shù)量較3月出現(xiàn)明顯增幅，且4月改善型換房個案的套均總價也較3月明顯增加。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月錄得的改善型換房個案套均總價僅243.2萬元/套，而4月錄得改善型換房個案套均總價升至299.3萬元/套。

　　梁燕明指出，4月出手購房的改善型買家購房預(yù)算上明顯高于3月出手的換房客。從合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)分析，各個總價段的換房個案數(shù)量均在4月錄得不同程度的增長。從成交占比分析，總價在400萬~600萬元以及600萬元以上的換房個案占比，均從3月的6%上升至4月的10%。這些在4月錄得的總價超過400萬元的換房個案，主要分布在市中心的天河北、珠江新城、濱江東、東風(fēng)東以及番禺的華南板塊。

　　一次性付款同比增加兩成

　　新政的利好不但激發(fā)改善型買家入市的積極性提升，同時也促使持幣待購的一次性付款購房買家，加快了入市節(jié)奏。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月選擇一次性付款方式的購房個案數(shù)量，與3月及去年同期相比增幅均超過兩成。梁燕明表示，4月一次性付款方式購房的個案，超過一半屬于改善型換房置業(yè)，而首次“剛需”購房占三成多。由于擔(dān)心業(yè)主在新政后提價，亦有不少之前已看中物業(yè)、打算以一次性付款方式購房的買家，在新政后紛紛加快出手，對比以按揭方式購房的個案，業(yè)主依然愿意給予一次性付款購房買家較大的讓價幅度。

　　投資熱情不高學(xué)位房降溫

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示，4月份購房自住占比超過九成，而以“再出售”、“出租”為購房目的的投資客環(huán)比上月回升1.9%，但占比仍在低位徘徊。中原地產(chǎn)區(qū)域?qū)＜冶硎荆衲瓴簧儋I家更看好股票市場，導(dǎo)致近期入市的投資者較少。

　　同時，本月學(xué)位房熱度有所減退，主要原因有兩方面：一是由于3月份消化了相當(dāng)一部分的學(xué)位房需求。二是受到天河區(qū)學(xué)位調(diào)整以及“越秀區(qū)4月15日后購買30平方米以下非唯一學(xué)位房，孩子的學(xué)位或被統(tǒng)籌”政策的影響，使一些不急于用學(xué)位的買家產(chǎn)生一定的觀望情緒。

　　租賃量沖高后回落租金環(huán)比漲3%

　　廣州日報訊 (記者王荔玨)廣州二手住宅租賃量在經(jīng)歷了3月租賃旺季的火爆后，4月租賃宗數(shù)環(huán)比有所回落。據(jù)中原地產(chǎn)二手成交數(shù)據(jù)顯示，4月租賃宗數(shù)與上月相比下跌13.2%，租賃面積環(huán)比也錄得15.1%的跌幅。不過，值得關(guān)注的是，4月份廣州全市租金均價為51.9元/m2/月，環(huán)比上漲3%。數(shù)據(jù)顯示，全市中心六區(qū)本月租賃宗數(shù)全線錄得下滑趨勢，其中跌幅最為明顯的是番禺區(qū)，跌幅達(dá)到30.5%。其次是白云區(qū)，跌幅約17.2%。

　　在租金方面，除了越秀、天河、白云三區(qū)環(huán)比分別上漲7.8%、6.5%及1%外，其余三區(qū)均有不同程度的跌幅。此外，天河區(qū)無論是電梯樓，還是樓梯樓，租金在本月均穩(wěn)居榜首。電梯樓租金約66元/m2/月，環(huán)比上漲4.6%。樓梯樓租金約55.8元/m2/月，環(huán)比上漲23.5%。番禺區(qū)樓梯樓租金雖環(huán)比上月漲11.7%，但仍以均價約35.4元/m2/月成為全市中心六區(qū)的租價“洼地”。

　　反價頻現(xiàn)“五一”成交遇冷

　　業(yè)主抱怨中介服務(wù)不到位

　　在各項政策利好的作用下，剛剛回暖的廣州二手樓市，在“五一”期間成交卻相對冷淡。記者走訪一些中介店鋪發(fā)現(xiàn)，生意相當(dāng)冷清，一些年輕的銷售人員甚至拿著一手盤的資料向路過的行人隨意派發(fā)。有中介人士更透露，三天假期都沒開過單。

　　“盡管‘五一’樓市人氣旺，但也只是一手市場成交好，二手市場則明顯不如上個月。三天假期我只帶5撥客人去看了房，目前估計最多有一套有希望成交。”位于番禺麗江花園的一中介人士稱。在江南西，記者走訪發(fā)現(xiàn)，與江南西沿路店鋪的興旺相比，這里的二手樓中介門店真的是可用“門可羅雀”來形容。

　　“五一”部分業(yè)主反價也是廣州二手樓市遇冷的重要原因之一。有中介人士就抱怨說，由于春節(jié)后樓市不斷好轉(zhuǎn)，部分業(yè)主心態(tài)開始逐漸走強，反價現(xiàn)象隨之頻現(xiàn)，動輒一套單位的總價都要漲三五萬元。雖然說二手市場冷清，但也有業(yè)主抱怨說，中介銷售服務(wù)水平若不提高生意將更難做。

　　業(yè)主許先生告訴記者：“我在珠江新城有一套單位放盤，中介找了好幾家，照片、資料也提供了一大堆，可每每接到電話時，都說我沒提供資料，明顯就是收資料的人自己把資料‘扣留’下來了。這也就算了，最可惡的是，約好了帶客上門看房，但到了約定時間，卻人影都不見了，也不懂得電話知會一聲。”“這樣的服務(wù)質(zhì)量，你說以后誰還愿意去放盤？”許先生強調(diào)。

　　一周成交風(fēng)云榜

　　898萬購“凱旋”大三房自住

　　點評：據(jù)滿堂紅匯豪分店店長李鴻釗介紹，該套成交單位是珠江新城凱旋新世界電梯樓高層?xùn)|南向三房，通風(fēng)采光較好，全新豪華裝修未入住，配有全屋家私家電，證過兩年。業(yè)主當(dāng)初買入是想給兒子居住，但由于兒子已確定在外國定居，因此業(yè)主于2014年底放售該單位，放盤價為900萬元，包全屋全新家私家電，議價空間不大。2015年3月底，有一在珠江新城做生意的買家希望在凱旋新世界買套住宅自住，要求裝修新凈，最好全新未入住，必須東南向望園景。該套單位十分符合買家需求，由于價格相對較高，略超買家預(yù)算，而業(yè)主表示總價最多只可降低2萬元。由于這種戶型相對較好且市場較為罕見，經(jīng)一番考慮，買家最終仍以成交價為898萬元買入，成交均價為61674元/m2。

　　置業(yè)小TIPS：凱旋新世界是珠江新城知名豪宅，北依珠江公園，南臨珠江，五星級人性化物業(yè)管理，低密度社區(qū)，內(nèi)有會所、健身房、游泳池等配套。附近教育配套有南國中小學(xué)、臨近華僑醫(yī)院，食肆、菜市場齊全。該社區(qū)不僅是富豪們的理想居所，也聚集了大量外企的高管爭相租住，成交相當(dāng)活躍。目前該樓盤放盤價基本都在5萬元/m2以上，成交單價也基本都在4.5萬元/m2以上，不少質(zhì)素較高、裝修保養(yǎng)較好的單位放盤價在8萬~9萬元/m2也較常出現(xiàn)。目前，凱旋新世界同類型二手房單價約為5.5萬元/m2左右，該套單位成交均價明顯高于市場價，是 4月份成交個案中成交均價最高的住宅，同時亦是成交總價最高單位。 文/圖：記者 李鳳荷