夏至未至，通州樓市卻開始升溫。有別于降息、降準等政策利好帶給北京市場的東風，通州房產看漲的信心，來自城市規劃。

　　就像傳聞“燕郊要通地鐵”一樣，“北京市政府將落戶通州”的小道消息，在這些天里廣為流傳。“北京城市副中心”與“市政府東遷”的消息，仿佛讓通州的房價一夜之間坐上了“直升機”，竟然有樓盤報出8萬元/平方米的高價。

　　北京市政府搬遷之說，在多次傳言之后，一直無法落地。從目前的情況來看，通州目前尚無力承擔副中心職能。

　　中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，通州變身“北京版浦東”的可能性不大。上海的浦東和浦西，過去是未開發區和主城區的關系，這一點和北京主城區與通州雖然有些近似，但兩地仍有很多不可比之處，比如開發浦東新區，是上世紀90年代國家層面的戰略，高于通州目前之于北京的戰略地位，且浦東區位優勢也比通州強。

　　牛鳳瑞說，過去北京有城八區，現在改為城六區，但是從來都沒有把通州納入其中，這是客觀現實。

　　實現“副中心”規劃仍需時間

　　北京首次提出將通州打造為城市副中心，是在2012年北京市第十一次黨代會上，隨后在2013年和2014年北京市政府工作報告中，也都明確要求加快通州的建設。“現在通州還算是‘睡城’。”在臨河里區域居住的白領小張告訴《每日經濟新聞》記者，要是通州有相關產業支撐的話，他就不用坐地鐵去西城區上班了。

　　首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池表示，通州新區的定位與現實之間差距較大，城市功能很不齊備，還沒有實現宜居宜業，目前還是“睡城”。

　　但在牛鳳瑞看來，新城建設之初只有先當“睡城”，將來才可能成為新城或副中心，這是一個發展的過程。

　　根據通州的“十二五”規劃，通州主要聚焦五大產業——高端商務、高端制造、現代物流、文化旅游和醫療健康。通過“一核五區”即濱水高端商務區域、宋莊文化創意產業聚集區、通州文化旅游區、環渤海高端總部基地、國際組織聚集區和北京國際醫療服務區來實現其產業定位。

　　從2012年提出這“一核五區”的定位之后，通州的規劃到底有哪些項目在逐步實現？

　　記者從通州區2015年政府工作報告中梳理發現，核心區，萬達廣場開業運營；富華水鄉南區基本竣工，新北京中心等項目進入主體建設階段；富力等項目開工；彩虹之門、臺灣新光等項目啟動前期工作。文化旅游區，環球影城項目獲國家發改委核準。環渤海高端總部基地，國家車聯網產業基地項目地塊具備了上市條件。國際醫療服務區，北京信諾佰世醫學檢驗中心正式對外營業，北京國際醫學中心組團項目正在進行。“目前這些產業有些已經在形成中，未來有不錯的前景。”趙秀池說。

　　市政府遷址通州可能性不大

　　伴隨著通州“副中心”定位的熱炒，“北京市政府遷址通州”的傳言又來了。此前，市場已多次傳出過北京市政府搬遷通州的消息，但每一次傳言又被證明為假。

　　“一部分人一直在鼓吹這個事情，但是可能性不大。”牛鳳瑞向《每日經濟新聞》記者分析說，通州如果作為北京市政府所在地，首先面臨地理中心的問題。通州位置偏東,如果像傳言中所說搬遷到運河附近，那么運河東岸就已經緊挨河北省了，通州能給予的延伸空間并不富余；另外，如果將北京市的行政功能往通州轉移，還會牽扯到未來行政功能的效率，肯定要支付很高的成本，僅交通成本就非常高了。

　　牛鳳瑞說，一般行政中心和地理中心相重疊，為的就是提高行政效率。行政人員的搬遷，還牽扯到家屬的搬遷，搬遷成本由誰來支付，也是一個問題。

　　牛鳳瑞表示，通州的定位，是北京的新城或城市副中心，主城區的產業和人口密度越來越高，相關產業必然會外溢，城市功能必然需要疏解，“通州也是首都產業分流的首選地，有發展空間。”

　　北京方迪經濟發展研究院副院長趙燕霞告訴記者，從通州新城的規劃發展來看，將是以服務業為主導的高精尖企業，城市的服務功能將是其極為重要的區域特征。“隨著若干重大項目落地，文化旅游將是通州未來發展的重要部分，運河沿岸的文化資源也比較豐富。”

　　年內房價或難大漲

　　中原地產統計數據顯示，通州樓市整體價格在今年已經出現了明顯的上漲趨勢，截至5月25日，已簽約新建商品房住宅合計2878套，成交均價為22226元/平方米，同比上漲2.3%。橫向對比，通州在北京房價漲幅排名中居領先位置。

　　中原地產首席分析師張大偉對《每日經濟新聞》記者分析，價格之所以上漲，根源在于通州土地供應稀缺，最近幾年居住類土地供應明顯減少。

　　據了解，通州區域有樓盤的獲批價格超過了8萬元/平方米。住建委官網顯示，該項目近期共有62套現房房源獲批，其中119號樓的10套房源獲批價格為82000元/平方米，其余52房源批準銷售價格為81600元/平方米。上述項目開發商告訴記者，這只是住建委批準的最高預售價格，該項目是現房別墅，銷售價格還會依據市場情況而定。

　　亞豪機構市場總監郭毅對記者說，所謂預售價格，只是開發商預期達到的最高售價，并不是市場認可的價格，具體售價一要看產品，二要看市場。

　　一位熟悉通州市場的業內人士認為，通州樓市供應的稀缺確實有利于在售項目漲價，但是漲幅會很大嗎？這需要打個問號，畢竟通州的“副中心”規劃的實現效果，目前仍需打個折扣。

　　上述機構的統計數據顯示，截至5月25日，通州區新建商品住宅共成交31.01萬平方米，而2014年全年，共成交87.16萬平方米。折算下來，2015年即將過半，成交面積僅為去年的36%。

　　上述業內人士說，整體市場成交并沒有大幅升溫，二手房市場趨好后，向一手房市場傳遞的效率也很低。由于新房價格過高、位置過遠、配套欠佳，購房者選擇的天平正在趨向于二手房。

　　一位原打算在通州置業但最終選擇在燕郊買房的消費者告訴記者，通州靠近六環位置的住宅售價也要超過2萬元/平方米，是燕郊價格的一倍。如果所買房屋附近沒有軌道交通，出行也成問題。另外，通州積分落戶政策尚未完全落地，也是他轉向置業燕郊的關鍵。

　　尚不能帶動周邊發展

　　雖然通州樓市大漲的可能性不大，但多位業內人士認為，在京津冀一體化的過程中，通州仍然起到橋頭堡的作用。隨著未來城市副中心建設的不斷深入，通州區作為重要的中心城人口疏解承接地，承接中心城人口與功能的作用越來越突出，人口的吸附力也會越來越強。

　　那么通州新城的崛起，能否帶動河北燕郊等地的區域經濟發展？

　　牛鳳瑞對《每日經濟新聞》記者表示，北京的產業規劃，是圍繞首都核心功能區發展高端服務業、科技創新等。通州一方面要執行北京市的產業政策，同時還有自身的區位策略，不能完全克隆。“通州區的產業發展和調整空間，在全市來說空間是比較大的，有同等地位的其他區只有大興。”

　　牛鳳瑞說，從京津冀發展來說，通州具有更重要的地位，北京和京津冀發展首先是向東、向南延伸的過程，通州正好處于這個位置。但從地理區位來說，燕郊三面都和北京接壤，處于京津冀三角區的核心區域。

　　那么通州對周邊河北諸地影響會多大？趙燕霞認為，從現在來看，通州還需要提升自身發展的水平，目前還不具備帶動周邊發展的能力。 記者 王杰