在政策暖風的持續吹拂下，房地產成交穩步攀升，無論是新房市場還是二手房市場，均回溫明顯。其中，以北京、上海、深圳等為代表的一線城市，都在2014年來再次出現了日光盤，一線城市的住宅用地供應減少，這種情況下，一線城市在本輪市場復蘇中成為領頭羊。業內稱，政策刺激對基本面較好的城市所帶來的作用積極，而對供過于求的城市提振作用有限。

　　□新房

　　供需持續升溫

　　年初以來，一系列利好政策對市場的影響正在發酵。供應持續回暖，拉動樓市成交持續升溫。據機構統計顯示，在剛剛過去的一周(5·11-5·17)，北京商品住宅累計成交2230套，環比前一周大漲37.7%。這只是近期樓市的一個縮影。業內人士認為，在3·30新政、降準、降息等樓市利好政策疊加效應下，樓市正持續升溫，樓市信心得以提振，購房者正加快入市步伐，預計二季度樓市還將進一步升溫。

　　改善型產品成交升溫

　　亞豪機構統計數據顯示，5月11日-5月17日，北京共有5個商品房項目開盤，其中3個普通住宅項目分別是潤澤公館、春暉園·隨園、福海棠華苑，其他兩個別墅項目譽天下溫榆府、V7荷塘月色。供應量環比上周增加1個開盤項目。

　　成交方面，潤澤公館去化率七成，譽天下溫榆府項目銷售火爆，當天售罄且加推房源。另據鏈家地產統計，本周熱銷項目數量明顯增多，成交在30套以上的項目達到11個(一般情況下在5個以內)，最熱銷的項目金第萬科·金域東郡網簽量達到130套。隨著市場的好轉，熱銷項目逐漸增多，市場好轉跡象十分明顯。

　　“5月以來，普宅市場中首改型產品的市場占比保持高位”，亞豪機構市場總監郭毅表示，在樓市整體回暖的情況下，改善型需求回暖勢頭更加強烈，這主要是調控政策的引導作用。據亞豪機構統計數據顯示，5月以來，總價在300萬-500萬元的產品占到普宅市場總成交量的14%，而去年同期的市場占比則為9%。同比去年同期，首改型產品的市場占比提高了5個百分點。

　　郭毅解釋稱，一方面，在賣房的過程中，營業稅“五改二”，直接利好二手房市場，使得“2-5”年的房子成交周期更短，出售價格更高，利于賣房者籌集資金；另一方面，在買房的過程中，二套首付比例的調低降低了客戶入市門檻，降息減少客戶購房成本，讓改善型需求在換房的過程中，賣了二手房再選擇新房入市的可能性加大。

　　郭毅表示，現在的購房者對于社區環境和品質的要求勝過以往，隨著市場新盤的陸續推出，趁著政策利好，改善型客戶進入新房市場的情況將持續。

　　庫存壓力明顯減緩

　　“進入5月后，新建商品住宅市場成交明顯好轉，周均成交在千套以上。截至目前，2015年5月成交甚至超過2013年，達到近3年以來最高。”鏈家地產市場研究部李巧玲表示，按照目前的成交水平，預計5月全月成交有望接近5000套。

　　李巧玲表示，雖然2015年以來供應量一直整體偏低，但在旺盛需求的支撐下，近期成交量持續攀升。隨著市場的好轉，老項目后期庫存也得到一定程度的消化。根據統計，截至5月17日，新建商品住宅庫存量為80621套，較去年底的9萬余套下降近1.5萬套。雖然庫存量仍然處于高位，但相比年初庫存壓力已經有所減緩。

　　中原地產市場研究部統計數據顯示：目前北京市場庫存一直在8萬套左右，但整體看，庫存結構出現了明顯變化，目前整體期房可售庫存只有3.6萬套，相比年初的5萬套下調了超過1.4萬套，而現房庫存則增加了7000余套。

　　北京市住建委網站數據顯示，今年4月25日，北京市場上就出現了近一年來現房存量首次超過期房的現象，其中，期房住宅存量為40797套，而現房住宅存量41012套。

　　對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，近兩年高價地王頻出，也催生了大量高端項目逐漸涌入市場。與普通住宅“能早賣就早賣”不同，高端項目多會選擇現房入市。自2011年開始，直接取得現房銷售證的項目占比開始持續保持在10%以上，2013年甚至達到過17%的高點，2014年雖有所下滑，仍然保持在12%。而在2011年之前，直接現房銷售的比重基本都在10%以下，最低在2010年，僅4%。

　　價格上漲預期濃厚

　　“現房庫存大增，意味著房價又將開啟新一輪的上漲”，郭毅表示。

　　根據5月18日公布的70個大中城市房價數據顯示，新房市場在經歷了量增之后出現價格上漲的城市越來越多，尤其是以北京為代表的一線城市，房價的上漲更為明顯。數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，商品住宅價格下降的城市有48個，上漲的城市有18個，持平的城市有4個。環比價格變動中，最高漲幅為1.8%，最低為下降0.7%。

　　從環比情況來看，價格走勢分化較為明顯，房價上漲主要集中在一線城市和少數二線城市。從上漲的城市來看，北上廣深均位列其中，其中北京環比漲幅為0.8%，深圳環比漲幅最高位1.8%。

　　此前國家統計數據顯示，1-4月，商品房銷售面積26385萬平方米，同比下降4.8%，降幅比1-3月收窄4.4個百分點。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對于樓市來講，當前銷售面積及金額降幅收窄，已經呈現出基本面復蘇好轉的態勢，在央行降息等政策疊加刺激之下，市場信心將進一步提升，尤其是原來在330等政策刺激之下，對于已經呈現出基本面復蘇的態勢的城市來講，接下來幾個月成交量短期反彈是板上釘釘的事情，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對于上述城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市)來講，未來下半年預期會漲價或買漲不買跌的現象或提前來臨。

　　而對于供地量偏大與庫存量偏大(庫存去化周期在15個月以上的城市)的二線城市、大部分三四線城市而言，由于降準降息、330新政等政策疊加的推動作用，這些城市也將加速去庫存，這些城市的庫存去化周期將進一步縮短，但城市之間房價的走勢“分化”特征也會比較明顯。

　　□二手房

　　成交同比去年漲近七成

　　二手房市場再度領先新房市場迅速升溫。2014年四季度以來，隨著政策環境的逐漸寬松，北京市二手房市場逐步走出低谷。鏈家地產的最新統計數據顯示，截至5月14日，北京市二手住宅網簽量為56279套，較去年同期增加69.4%，但成交均價卻出現了一定程度的下滑，2015年前5月成交均價為34825元/平米，較去年同期下降3.3%。業內預計，在多重利好的帶動下，二手房市場整體向好。

　　成交量大幅回升

　　根據鏈家地產市場研究部統計，截至5月14日，北京市二手住宅共成交56279套，達到去年總成交量的53.7%。1-4月，除2月受長假影響，其余月份網簽量均超過萬套，其中4月全月網簽量達到17282套，僅次于2013年3月份，創下兩年來單月網簽量新高，而以目前的情況看，5月份成交量也會超過1萬套。

　　鏈家地產市場研究部李巧玲表示，自去年9·30新政出臺后，市場預期較政策前明顯轉好，入市客戶量和成交量明顯增多。隨后陸續出臺的降息、降準、提升公積金貸款額、降低二套房首付比例，每一次的政策調整都帶來一波成交高峰。5月11日，央行再次下調了貸款基準利率，預計未來短期內成交量將有一定程度的上升。從1-5月的交易情況看，萬套以上的成交水平，表明市場已經復蘇到一個正常的水平。

　　值得一提的是，隨著改善型置業的入市，公積金貸款的占比下調。據鏈家統計，從付款方式看，2015年4月，公積金貸款占比21.2%左右，商貸占比為46.9%。對比歷史數據，公積金占比較歷史高位的近40%大幅減少。

　　成交均價同比下降4%

　　雖然成交量有了明顯回溫，但成交均價卻呈現下滑態勢。根據鏈家地產市場研究部統計，4月北京市二手住宅成交均價為35318元/平方米，環比上漲2.9%，比去年同期下降4%。5月成交均價為35753元/平米，環比上漲1.2%，同比上漲3.6%。3·30新政后，北京市二手住宅成交均價逐漸擺脫原先的平穩狀態，上漲趨勢逐漸顯現。

　　李巧玲認為，3·30新政的出臺一方面降低了二套購房者的入市門檻，增加入市需求量；另一方面從稅費方面降低了部分房屋流轉的成本，增加二手房供應量。雖然能夠享受到政策優惠的供需群體比較有限，但這一政策釋放出政府將進一步支持改善性需求購房的信號，提高了供需雙方的市場預期，北京市二手住宅成交均價也在6個月的平穩期后呈現出進一步緩慢上漲的趨勢。

　　值得注意的是，5月份成交均價同比上漲3.6%，主要是由于2014年5月份二手房市場已進入下行通道，成交均價降低。與2014年4月份市場高點相比，仍有2.6%的降幅，但降幅已明顯收窄。

　　3·30新政落地后二手房創新高

　　事實上，利好政策的刺激下，二手房市場的整體預期持續向好。在3·30新政落地后的一個月里，整體二手房市場成交創下新高。

　　根據鏈家地產市場研究部統計，4月北京市二手住宅共成交17282套，環比上月同期上升58.4%，同比上升126.9%。全月網簽量僅次于2013年3月份，創下兩年來單月網簽量新高。

　　李巧玲表示，4月北京市二手住宅市場表現火熱的原因主要有以下幾個方面，一方面，成交量大幅增加，網簽量達到兩年內新高；另一方面，4月成交均價2.9%的上漲幅度也打破了此前市場維持了近半年的價格低位穩定狀態，房價初現上漲態勢。此外，在需求入市熱情高漲，客源量持續攀升的背景下，業主方面降價意愿開始出現較為明顯的下降。根據鏈家地產市場研究部統計，4月鏈家成交案例議價空間下降0.4點至2.4%，而調價案例中價格下調占比下降7.8個百分點至66.9%，為近14個月來最低水平。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，雖然4月簽約數據已經火爆，但因為上半月的滯后，并未完全反映市場一線數據，最近的北京樓市成交網簽數據并未完全反映當下實際市場熱度，330后，特別是北京二手房因為營業稅的降低，整體成交明顯升溫。

　　整體預期向好

　　對于未來的市場，張大偉預計，整體北京樓市的表現上升趨勢明顯，雖然難以出現全面大漲，但是政策持續刺激下，樓市將比2014年有明顯上漲。對于北京不同類型市場看，目前受到影響最積極的是改善型物業，整體300萬-800萬的物業在3·30新政后占比已經達到了25%，比之前提高接近5個百分點。預計在二手房成交升溫后，后續改善型需求的入市會增加商品房市場的活躍度。

　　李巧玲也表示，從去年四季度以來，二手房市場在一系列寬松政策的作用下將進入緩慢上行軌道，從目前的房客源水平看，未來一段時間內成交量仍將保持在相對較高水平。另外，據鏈家地產市場研究中心發起的鏈家經紀人預期調研結果顯示，當前市場中換房需求(賣一買一)占到總需求的70%，首套剛需占到22%，二套需求僅占到4%。雖然3·30新政降低了二套購房者入市的門檻，但銀行實際優惠不大，純二套購房需求入市仍相對較少，未來整體行業復蘇依然乏力，不排除有進一步的寬松政策出臺以穩定市場。

　　京華時報記者 桂瑰 潘秀林