自北京市的公積金貸款新政出臺后，公積金額度和使用范圍的調整讓不少購房人對自己的公積金動了心思。某中介門店中介人員就表示，近期咨詢能否使用公積金的購房人明顯增多。據“偉嘉安捷”統計數據顯示，6月上旬北京公積金貸款交易量環比上月漲幅達20%。用公積金的人多了，關于公積金的一些疑問也產生了，經過幾輪政策的調整，公積金到底如何認定二套房？二套房使用公積金和商貸在首付比例及利率上有哪些區別？專家提醒，目前在二套房認定上，公積金貸款與商貸存在一定差異，公積金“認房不認貸”，商貸“認貸不認房”。

　　名下有房公積金認定算二套

　　1.1倍利率仍比商貸低

　　經過了5月份的降息，“史上最低”的公積金貸款利率讓不少人有了要動一動公積金的想法，吳女士就是其中一位。不過，吳女士曾經在北京貸款買過一次房子，貸款已經結清，房子也并未賣出。“930新政”之后，吳女士曾經咨詢過，像她這樣的情況，再次購房銀行如何判定。當時，吳女士得到的答案是按照最新的政策，她在銀行貸款買房，已經可以被認定是首套房，享受首套房的貸款優惠政策。

　　公積金新政出臺后，吳女士想使用公積金再次購房，并且她希望能夠貸到公積金額度的上限120萬元，但咨詢公積金管理中心后發現，像她這樣的情況想使用公積金買房，只能被認定為是二套房，最多只能貸款80萬元，首付比例最低30%，執行的也是1.1倍的公積金貸款利率。

　　“偉嘉安捷”市場部吳昊指出，目前商業貸款執行的政策為“認貸不認房”，購房人只要名下貸款還清，再次買房就可以被算作首套房，如果購房人名下有一套全款購買的住房，只要沒有貸款記錄，再買房仍然算首套房，首付比例為30%，而且各家銀行針對購買首套房且個人資質較為良好的人群能夠給予八八折或九折的利率折扣。與商業貸款不同的是，公積金貸款的判定標準為“認房不認貸”。對于名下有一套未賣掉住房的人來說，按照現行政策將被算作二套房，首付比例為30%，利率將上浮1.1倍。

　　需要提醒的是，雖然像吳女士這樣的情況被認定是二套房，1.1倍的公積金貸款利率為4.125%，比商業貸款的九折利率5.08%低近一個百分點，如果80萬元的額度夠用，仍是使用公積金貸款比較劃算。

　　是否是首套以貸款時間為準 分期首付方式可取消

　　與吳女士不同，公積金上限120萬元的貸款額度對于改善型置業的李先生完全不夠用，公積金新政對他影響并不大，但是“930”后，商業貸款首套房的認定卻給他幫了大忙。

　　李先生去年9月初以640萬元的總價在北五環某新盤購置了一套房子，當時還只符合二套房購買資格的他選擇了開發商提供的首付分期優惠，先期交了30%的首付款，約定今年8月底前，將剩余的40%交齊。近日，李先生的置業顧問電話通知他，由于房子的工程進度原因，貸款的時間可能要提前，如果李先生仍選擇七成首付，需要在近期把剩余的首付款交齊并辦理貸款。不過，以李先生的情況，如果前一套房子的首付款已經還清，那么可以以首套房的方式貸款，不僅可以享受優惠利率，同時首付也不用再補交了。

　　李先生咨詢銀行的個貸經理得知，像他這樣的情況確實符合首套房的貸款資格，因為銀行對于是否是首套房的認定是以提出貸款的日期為準，與他購房的時間無關。個貸經理還透露，從“930政策”實施之后，他手里幾乎就沒有辦理過二套房貸款，大部分客戶都會選擇還清之前的貸款以首套的身份購買。

　　6月上旬公積金交易量環比漲20%

　　自6月1日公積金貸款政策放寬以來，以公積金貸款入市的購房人積極性明顯增加，根據貸款機構“偉嘉安捷”數據統計，6月上半月公積金貸款成交量同比上漲20%。吳昊指出，公積金貸款以“認房不認貸”作為首套和二套的判定標準，使得很多原先被政策打成“二套”的人得以解禁。此外，首套房90平方米與二套房人均住房面積31.3平方米的取消也為很多不能買房的人開了綠燈，促使很多購房人趁著政策的“東風”出手買房，造成成交量的小幅上漲。

　　吳昊還分析道，從整體買房入市的人群來看，首次買房的置業人群占了成交主體。她表示，盡管公積金新政中二套房的首付比例從60%-70%調整為30%，使得二次置業人群受益更大，但是二套房的最高額度僅為80萬，很多二次換房人買房都選擇了商業貸款或組合貸款，相反首次買房的置業人群使用公積金貸款的頻率較高，這部分人群買房大多挑選一些小戶型住房，房屋面積多在50-80平方米之間，因為房屋總價偏低，因此貸款的額度多在80萬-120萬元之間，排除個人繳存偏低等情況以外，大部分購房人都用足最高120萬的貸款額度。

　　此外，吳昊還提醒，相比市管公積金，國管公積金在使用上仍有一些問題需要注意。對于換房群體，如果曾經使用過國管公積金貸款，必須要等到結清貸款滿五年后才能再次使用公積金，而不是還清即可再次使用公積金貸款。另外，如果名下公積金貸款未結清，是不能再次使用公積金購房的。

　　文/門庭婷