不久前，順義中央別墅區(qū)樓盤(pán)——華人首富李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)項(xiàng)目譽(yù)天下推出新品，總價(jià)1000萬(wàn)的獨(dú)棟別墅讓周邊樓盤(pán)大跌眼鏡。要知道，在整個(gè)中央別墅區(qū)，即使是聯(lián)排也要賣到2000萬(wàn)以上；而京承高速沿線樓盤(pán)香港新世界麗樽，也同樣因?yàn)閮r(jià)格低于同類產(chǎn)品而熱銷；同是港資房企開(kāi)發(fā)的王府井利生大廈寫(xiě)字樓、望京國(guó)際中心都在以大大低于周邊樓盤(pán)的價(jià)格出售。目前，在北京，凡是有香港企業(yè)參與的樓盤(pán)基本都是以快速出貨為目的……港資樓盤(pán)的低價(jià)讓人自然聯(lián)想到前不久“李嘉誠(chéng)撤出內(nèi)地市場(chǎng)，全力進(jìn)軍倫敦”、“不看好內(nèi)地市場(chǎng)，港資開(kāi)發(fā)商低價(jià)甩貨”等傳言。那么，港資樓盤(pán)低價(jià)出貨的真相是什么？北京青年報(bào)記者第一時(shí)間采訪了部分港資樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。
港資樓盤(pán)低價(jià)熱銷
“每次譽(yù)天下開(kāi)盤(pán)，都會(huì)引發(fā)搶購(gòu)，從六年前一直到今天都是如此。”北京房地產(chǎn)業(yè)界一位資深人士對(duì)北青報(bào)記者說(shuō)。
從譽(yù)天下前不久的新盤(pán)開(kāi)放可見(jiàn)一斑，總共2000多套獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅，每次開(kāi)盤(pán)最多不超過(guò)100套，都會(huì)在短短幾天售罄，而價(jià)格卻一直微漲。
據(jù)譽(yù)天下銷售負(fù)責(zé)人鄧曼華介紹，從2009年譽(yù)天下開(kāi)盤(pán)，聯(lián)排別墅474萬(wàn)起，到今天獨(dú)棟別墅1000萬(wàn)出頭，開(kāi)發(fā)商始終堅(jiān)持每期新盤(pán)都比上期略漲5%的原則，無(wú)論市場(chǎng)好壞都是如此。
“加上贈(zèng)送的面積，別墅的戶型均在390平方米左右，折下來(lái)單價(jià)也就在28000元/平方米左右，而且是精裝交房。在中央別墅區(qū)，這個(gè)價(jià)格無(wú)疑是最低的，我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬(wàn)通的別墅，毛坯房售價(jià)要在32000元/平方米。”鄧曼華表示。
無(wú)獨(dú)有偶，在另一個(gè)別墅區(qū)域，另一個(gè)港資樓盤(pán)——新世界麗樽也于近期迎來(lái)熱銷。貴為豪宅的麗樽售價(jià)達(dá)到了2000萬(wàn)元的起價(jià)，最近推的特價(jià)房每棟1500萬(wàn)。看似很貴，其實(shí)看看實(shí)際面積就會(huì)知道它的性價(jià)比有多高了——產(chǎn)品均為地上三層、地下兩層，每戶有室內(nèi)電梯，戶型面積為578平方米、600平方米、848平方米、953平方米……
由于該項(xiàng)目在其所在區(qū)域并沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，該區(qū)域應(yīng)該與孫河板塊相提并論，而孫河目前別墅價(jià)格基本都逼近每平方米10萬(wàn)元，而麗樽每平方米三萬(wàn)多元的價(jià)格，明顯具有非常大的競(jìng)爭(zhēng)力。
據(jù)了解，除了以上兩個(gè)港資樓盤(pán)，在北京房地產(chǎn)業(yè)界，有港資背景的樓盤(pán)基本都是所在區(qū)域性價(jià)比最高的，也就是有些人所謂的“賤賣”樓盤(pán)，他們的價(jià)格普遍比周邊競(jìng)品低20%甚至更低。
港資開(kāi)發(fā)商退出內(nèi)地市場(chǎng)不實(shí)
由于價(jià)格低于競(jìng)品，各種傳言甚囂塵上，“逃離”成為關(guān)鍵詞。加上前段時(shí)間李嘉誠(chéng)上海賣地、進(jìn)軍倫敦的消息，內(nèi)地樓盤(pán)低價(jià)賣無(wú)疑成為傳言有力的注腳。事實(shí)果真如此嗎？
新世界麗樽營(yíng)銷負(fù)責(zé)人郭新紅告訴北青報(bào)記者，成立于1970年的新世界集團(tuán)，在過(guò)去40多年，集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)由物業(yè)擴(kuò)展至四大核心業(yè)務(wù)，包括物業(yè)、基建、服務(wù)和百貨，覆蓋香港、內(nèi)地及澳門(mén)。
截至2012年12月31日，集團(tuán)資產(chǎn)總值共3110億港元。而內(nèi)地業(yè)務(wù)占了相當(dāng)大的比重——集團(tuán)的中國(guó)內(nèi)地物業(yè)旗艦——新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司，其物業(yè)組合包括65個(gè)主要項(xiàng)目，總樓面面積逾2889萬(wàn)平方米。
“而新世界目前仍然在北京乃至全國(guó)一線城市還有大量的土地儲(chǔ)備，而且仍在積極尋找合適的土地，如果要撤離，早就開(kāi)始將儲(chǔ)備土地出讓獲利了。”
而在6月初，香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的分拆事宜終見(jiàn)眉目，在發(fā)布的一份投資者簡(jiǎn)報(bào)中顯示，長(zhǎng)實(shí)房地產(chǎn)的總物業(yè)估值超過(guò)4200億港元，其中，內(nèi)地物業(yè)估值達(dá)到1380億港元，占整體比重的33%，而香港占比為64%，海外占比3%。截至2015年上半年，加上和記黃埔的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，長(zhǎng)實(shí)房地產(chǎn)在21個(gè)城市有業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)，土地儲(chǔ)備達(dá)到1970萬(wàn)平方米。
長(zhǎng)江實(shí)業(yè)董事郭子威告訴北青報(bào)記者，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)之所以在內(nèi)地始終保持謹(jǐn)慎態(tài)度，不會(huì)在房?jī)r(jià)上大做文章，主要是考慮到內(nèi)地的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如香港，香港的利潤(rùn)率達(dá)到47.2%，而內(nèi)地利潤(rùn)只有27.9%，主要是源于限購(gòu)、限貸等政策因素帶來(lái)的不確定性，因此，內(nèi)地戰(zhàn)略基本以“避風(fēng)險(xiǎn)”為主。
為什么港資樓盤(pán)賣得比別人便宜
既然事實(shí)不像傳聞中所說(shuō)港資開(kāi)發(fā)商退出內(nèi)地市場(chǎng)，那為何港資樓盤(pán)價(jià)格會(huì)如此低呢？原因是多方面的。
首先，也是最重要的一點(diǎn)：拿地價(jià)格便宜。據(jù)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)董事郭子威介紹，在上世紀(jì)90年代初，北京為了招商引資，與一些香港地產(chǎn)巨頭——長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新世界等公司達(dá)成合作，將一些當(dāng)時(shí)看似較為冷門(mén)的土地便宜賣給了港商，多年以后，這些土地價(jià)格翻了不知多少倍，而它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，則是全部以地王價(jià)格拿下的土地，所以港資樓盤(pán)無(wú)論賣得再低也比本土開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)高。
其次，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)樽非罄麧?rùn)最大化而犧牲銷售速度。有港資背景的樓盤(pán)在北京幾乎全部熱銷，最大的優(yōu)勢(shì)就是性價(jià)比。在北京參與多個(gè)項(xiàng)目合作的香港九龍倉(cāng)國(guó)內(nèi)負(fù)責(zé)人在接受北青報(bào)記者采訪時(shí)表示，香港地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年慘烈競(jìng)爭(zhēng)，得出的經(jīng)驗(yàn)就是迅速出貨，絕不等待，一旦拉長(zhǎng)了銷售周期，很可能遇上政策風(fēng)險(xiǎn)，掉頭就來(lái)不及了。他們認(rèn)為在內(nèi)地是一樣的，他們成功躲過(guò)市場(chǎng)低谷就是源于當(dāng)時(shí)定價(jià)的合理性。
第三，港資樓盤(pán)規(guī)模都比較大，不敢大起大落。據(jù)鄧曼華介紹，港資樓盤(pán)當(dāng)初拿地都是大規(guī)模的，動(dòng)不動(dòng)就幾十萬(wàn)上百萬(wàn)平方米。價(jià)格必須緩慢上漲，如若順應(yīng)市場(chǎng)拉高價(jià)格，成交量低，一是把自己陷入瓶頸狀態(tài)，后期若再降價(jià)對(duì)前期業(yè)主也不合適，另外對(duì)口碑會(huì)有很大影響，消費(fèi)者均是買漲不買跌，一旦形成滯銷，市場(chǎng)口碑不利，后期產(chǎn)品無(wú)法順利開(kāi)發(fā)，得不償失。
本版文/本報(bào)記者 張艦