專家認為，我國房地產市場已經從過去總體偏緊、部分地區過緊，發展到今天總體偏松、部分地區過剩的情況，很難再出現2009年那樣的樓市房價暴漲。即便是北上廣深等供應偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規模，從而有利于抑制樓市房價過快上漲。

　　“地王”再現

　　《人民日報》報道，6月初，華潤華發聯合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價為38061元/平方米，刷新了其于3月創下的上海總價“地王”紀錄。同日，招商平安聯合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價，競得寶山大場鎮地塊，創出近90%的高溢價率。

　　不僅是一線市場，杭州、蘇州等二線市場也在6月初集中推地。杭州西溪濕地旁小密度住宅地塊樓面價為9975元/平方米，溢價率達33%，成為自2014年春節以來杭州溢價率最高的住宅用地。

　　從去年11月起，一線城市土地市場就開始升溫。截至今年1月，標桿房企土地交易額連續3個月突破300億元。

　　“3·30”房貸新政出臺后，一線土地市場在4月再度上揚，并于6月初爆發。中原地產研究部統計數據顯示，6月首周，一線城市合計簽約住宅土地6宗，平均樓面價高達21010元/平方米，創造了單月歷史紀錄。

　　一線土地市場的火暴與房企資金面改善有關。

　　政策利好刺激了需求入市，加速房企回款。

　　自去年10月以來，公積金貸款門檻降低、額度提高，央行連續降息降準，二套房貸首付下調，以及營業稅免征期5年改2年等樓市利好政策頻出，降低了購房者的買房成本并減小貸款難度，刺激了改善型需求入市。國家統計局數據顯示，今年1月~4月，4個一線城市商品房的銷售額由第一季度下降10.1%轉為增長5.3%。

　　金融巨頭的涌入，也為土地市場添了一把火。

　　一方面，金融機構與房企的合作，減輕了房企拿地的資金壓力；另一方面，金融機構特別是保險企業已成為土地市場的主力軍。去年有18家保險公司新增了房地產投資業務，進軍高端寫字樓市場。

　　一線樓市房價不會過快上漲

　　土地市場的火暴再次引發人們對樓市的猜想：“面粉已經漲價，面包價格會跟風上漲嗎？”

　　實際上，一線樓市已經筑底，不僅成交量環比大幅增長，房價也企穩回升。國家統計局的數據顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市首次出現房價全部環比上漲，其中廣州、深圳甚至出現了多個“日光盤”。

　　不過，一線城市的全面回調并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代。2003年~2013年，中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元，商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米，市場基數已不可同日而語，增速減緩是必然的。

　　在市場整體從高速增長進入中高速增長區間的同時，分化也將更加明顯。從房價上看，一線城市在價格較高的基礎上整體回升并領漲全國，而絕大部分三線城市房價仍然下降。從成交量上看，一線樓市成交量激增，而三、四線城市則依然交易冷清。根據中原地產研究中心最新數據，今年前5個月，一線城市簽約17.11萬套，同比漲幅達到41%；二線城市簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬套，基本持平；四線城市成交量有輕微減少。

　　住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產市場已經從過去總體偏緊、部分地區過緊，發展到今天總體偏松、部分地區過剩的情況。當供給遠大于需求時，很難出現2009年那樣的樓市房價暴漲。即便是北上廣深等供應偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規模，從而有利于抑制樓市房價過快上漲。

　　三、四線樓市成交低迷

　　《中國證券報》報道，樓市政策持續松綁成就了深圳、杭州等熱點城市的成交回暖，但無法令眾多三、四線城市樓市走出低迷，真可謂“一半海水，一半火焰”。

　　萬達集團董事長王健林近日公開表示，無論政策再怎么刺激，二、三、四線城市，特別是三、四線城市，都不可能有大的變化，因為土地的供應和現在的存量太大。假如不再增加供應，用3年時間去庫存，中國地產才能進入健康的狀態。

　　“樓市越低迷的地方，救市政策出臺就會越頻繁”。中原地產首席分析師張大偉說，從“3·30”房貸新政到各地公積金新政，地方政府密集調整政策無疑是為了救市。但從庫存、人口流入等因素看，三、四線城市樓市整體降溫的趨勢難以改變。中原地產研究院的統計數據顯示，2015年前5個月，在其重點監測的全國54座城市中，一線城市合計簽約17.11萬套，同比漲幅達到了41%；二線城市共簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬套，基本持平；而四線城市成交量輕微減少。

　　新華社房地產價格監測系統數據也顯示，貴陽、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套數同比仍在減少。

　　“總體來看，目前除了深圳之外，全國大部分城市房價并沒有明顯上漲，很多處于同比或環比小幅下跌狀態。這說明大多數城市，尤其是三、四線城市仍然處于去庫存階段。”同策研究機構總監張宏偉如是說。

　　中國房地產研究會副會長胡志剛指出：“過去幾年，部分三、四線城市盲目供地開發，一些住房產品存在品質低且同質化嚴重問題。住房消費回歸理性后，這部分房子自然乏人問津。有些城市在建規模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升。”

　　(據中國經營網)