除了輕資產，商業運營一直被視為凱德又一核心競爭力，在商場的生命周期里，每隔3-5年凱德便進行相關的資產優化，進行商場再投資。北京商報記者走訪凱德在京全部門店發現，擁有規模優勢的凱德在招商方面很有籌碼，但過去穩健和低調的運營讓它幾乎淪落到商業品牌主流梯隊的末端。

　　發展漸緩

　　在電子商務沖擊以及實體商業競爭加劇的大背景下，傳統零售項目都在加速品牌升級、調整，龍頭企業更是不進則退。在品牌選擇上，凱德MALL購物中心內不乏優衣庫、熱風、GAP等快時尚品牌，以及ZARA、ONLY、Jack&Jones等國際時尚品牌，但這些品牌在北京購物中心內基本已成為標配。在特色品牌和餐飲品牌的引入上，凱德MALL近年來卻與大悅城、萬象城等項目有差距。

　　以凱德MALL望京店為例，凱德于2005年便將其收歸旗下，距離較近的一次品牌升級是在2013年該店八周年慶上。新引進的品牌包括MO&Co.、bouthentique、JNBY等時尚品牌，以及云海肴、金鼎軒、南京大排檔等餐飲品牌。從北京商報記者日前探店情況來看，新引進的餐飲品牌滿足了一定需求，但服裝品牌更迭卻明顯止口。“來這里主要還是逛逛優衣庫，看看有什么喜歡的新款。”在消費者王女士看來，類似JNBY、MO&Co。等品牌在其他購物中心也比較常見，很少會給予過多關注。

　　曝光銳減

　　“凱德商業在中國發展一直十分謹慎”，有商業地產專家如是表示。維穩的策略本是凱德商業在華穩步發展優勢的體現，但這或許也正是其在品牌、業態調整上顯得棋慢一招的原因所在。凱德商用總裁林明志曾于2011年在公開場合表示，凱德商業將在3-5年在中國構建100家購物中心。

　　根據凱德官網顯示，凱德目前在中國進駐了38個城市擁有64家購物中心，總建筑面積為654萬平方米，總物業值達195 億新元 (約合897億元人民幣)。而凱德商用在2011年時購物中心數量為53家，三年多增開項目僅11個。從近兩年情況看，2014年凱德商用開業項目有成都凱德天府等3個項目，今年計劃開業項目包括武漢凱德廣場1818等4個項目。

　　在品牌、業態調整上凱德也在積極做出改善，但從曝光率來看凱德MALL也沒有花太多心思。北京商報記者了解到，凱德晶品購物中心去年引入餐飲品牌羲和同樂，成為該品牌在北京西部的第一家店；凱德MALL翠微路店于去年相繼引入網魚網咖、X-kids俱樂部等品牌，加碼體驗業態；凱德MALL太陽宮店的餐飲業態，從兩年前的35家提升為69家，增加近一倍。但這些“悄然”發生的改變與經常在各大媒體拋頭露面的商業相比顯得微乎其微。中國商業地產專家王永平向北京商報記者表示，凱德商用的外資屬性，讓其在投資、運營過程中，時刻都要保證謹慎的態度。

　　后勁不足

　　在中國購物中心產業資訊中心主任郭增利看來，從整個行業分析，過去商業地產發展主要依靠經濟增長的紅利帶動；第二階段則主要依靠商品、品牌去做商業；而如今，伴隨消費者的選擇在增加，商業運營更應該增強本地生活黏性，做好商圈情感交流。

　　商務部研究院消費經濟研究部副主任趙萍則表示，凱德MALL應該明確消費需求、明確自身定位，在品牌和業態組合上應該多做更新。以凱德MALL西直門店為例，雖與西單大悅城同處交通樞紐核心商圈，均定位于時尚、年輕消費群體。但在餐飲品牌組合上，凱德MALL西直門店則更偏向于標準化正餐、快餐，對年輕消費群體缺乏吸引力。

　　北京市商業經濟學會秘書長賴陽向北京商報記者表示，凱德當下要在商業運營思維和模式上做出改變。在新實體商業革命過后，消費者實體購物需求大幅下降，購物需求轉向休閑、娛樂、體驗為主，購物中心則大部分轉型為生活方式中心、休閑娛樂目的地，具體表現為經營模式體驗化、品牌去主流化。“作為海外進入國內市場的代表，凱德的項目則依然保持著過去傳統的購物中心運營模式，明顯滯后于當下購物中心轉型發展趨勢。同時，伴隨實體商業銷售量不斷下降以及實體商業項目供應量大幅度增加，缺乏新意、特色的凱德商用在經營上壓力不小。”

　　北京商報記者 李鐸 孫麒翔 陳克遠