6月15日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告稱，截至2015年5月底，其監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26092萬平方米，環(huán)比下降1.3%，同比增長6.3%。目前庫存規(guī)模已連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)下跌，釋放了積極信號(hào)。而從具體城市來看，在35個(gè)城市中，有25個(gè)城市的存銷比出現(xiàn)了環(huán)比下跌。其中蘭州的存銷比環(huán)比跌幅較大，相比2015年4月份水平減少了1.8個(gè)月，環(huán)比跌幅達(dá)到了8.46%，說明蘭州新建商品住宅存銷比下降明顯，去庫存壓力在積極釋放，但“從橫向看，蘭州目前去庫存的壓力還是存在的，并不能完全解除警報(bào)”。

　　35個(gè)城市去庫存效果明顯

　　報(bào)告稱，相比全國庫存走勢，其監(jiān)測的35個(gè)城市多屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。所以總體上看，35個(gè)城市去庫存的效果更為明顯。

　　5月份，35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為1848萬平方米，環(huán)比增加4%，同比減少15.1%。該院研究員王曉燕表示，5月份相對(duì)4月推盤節(jié)奏略有增加，反映了房企對(duì)于后續(xù)市場依然持樂觀的態(tài)度。而5月份，35個(gè)城市月度新增成交量大于新增供應(yīng)量(其中5月份新增成交量為2192萬平方米，環(huán)比增加15.2%，同比增加53.1%)，“新增成交大于新增供應(yīng)，所以促使5月份的庫存出現(xiàn)環(huán)比下降。”

　　從庫存來看，截至2015年5月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3615、18252和4225萬平方米，環(huán)比下降分別為1.5%、1.4%和0.9%，同比增幅分別為12.4%、4.7%和8%。

　　5月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為15.0，這也意味著市場需要用15個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存。而在2015年4月份，該存銷比數(shù)值為15.4個(gè)月。這說明5月份去庫存的速度有所加快，這與市場成交行情持續(xù)改善有關(guān)系。在各類救市政策效應(yīng)積極釋放的背景下，包括改善型購房需求將積極釋放，這將促使后期存銷比依然具備下滑的動(dòng)力。

　　房價(jià)已步入止跌反彈通道

　　王曉燕稱，觀察2011年以來的房價(jià)和存銷比走勢，兩者存在較好的相關(guān)性。其中，2011年10月全國70城房價(jià)由漲到跌，此輪降溫周期歷時(shí)8個(gè)月。2012年6月房價(jià)止跌反彈，此輪復(fù)蘇周期經(jīng)歷23個(gè)月。2014年5月房價(jià)出現(xiàn)下跌，截至4月份的數(shù)據(jù)，歷時(shí)12個(gè)月。存銷比的運(yùn)動(dòng)軌跡也有類似的周期波動(dòng)性。2011年10月為14.2個(gè)月，隨后繼續(xù)擴(kuò)大，說明去庫存壓力增加。2012年6月為16.4個(gè)月，隨后總體下行，說明去庫存壓力減少。2014年5月為16.9個(gè)月，隨后總體上升，說明去庫存壓力加大。根據(jù)歷史規(guī)律，35城的存銷比達(dá)到15個(gè)月左右，很容易導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，其中降至12月以下房價(jià)必漲無疑。

　　“本輪降溫周期大致經(jīng)歷了12個(gè)月，目前存銷比的數(shù)值大致相當(dāng)于2014年3至4月份的水平。”王曉燕說，回顧2014年的房地產(chǎn)市場走勢，4-5月份恰是房價(jià)由漲到跌的時(shí)間。因此從經(jīng)驗(yàn)值判斷，目前存銷比的數(shù)字含義是明確的，即房價(jià)基本上已走出下跌區(qū)間，進(jìn)而步入了止跌反彈的通道中。預(yù)計(jì)70城房價(jià)指數(shù)綜合環(huán)比增幅已于5月止跌反彈，也即房價(jià)上拐！

　　蘭州存銷比環(huán)比跌幅較大

　　從35個(gè)城市的具體數(shù)值看，煙臺(tái)的存銷比數(shù)值最高。另外，煙臺(tái)在2015年前5個(gè)月存銷比都位居第一，反映了市場壓力比較大，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。相比而言，作為一線城市的深圳存銷比數(shù)值最低，為6.9個(gè)月，這也可以解釋為何當(dāng)前深圳房價(jià)領(lǐng)漲全國，而且預(yù)計(jì)后期深圳房價(jià)仍有相對(duì)較大的漲幅空間。

　　5月份，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為11.3、15.0和20.5個(gè)月。相比2015年4月份11.6、15.5和21.1個(gè)月的數(shù)值而言，三類城市都有所加快，反映去庫存效果更明顯。從具體城市看，5月份，存銷比環(huán)比上升的城市有10個(gè)，包括荊門、沈陽、北海、濟(jì)寧和北京等，說明去庫存壓力有增無減。

　　在35個(gè)城市中，有25個(gè)城市的存銷比出現(xiàn)了環(huán)比下跌，說明此類城市去庫存的速度在加快。其中以西安、蘭州和馬鞍山的存銷比環(huán)比跌幅最大，相比2015年4月份水平分別減少了3.3個(gè)月、1.8個(gè)月和1.8個(gè)月。此類城市存銷比下降明顯，說明去庫存壓力在積極釋放。

　　從易居研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)可以看出，蘭州新建商品住宅存銷比從3月起，出現(xiàn)了連續(xù)下降。3月22.8個(gè)月，4月21.7個(gè)月，5月19.9個(gè)月。其中，5月環(huán)比跌幅達(dá)到了8.46%。(記者王星明)