朱慧卿繪
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我國城鎮戶均住房擁有量已超過1套。隨著空置房與待售房面積大量增加，如何消化市場庫存成為不少城市的痛點。然而，仔細觀察市場，住宅租賃仍然是需求旺盛的短板。通過商業模式創新，將存量房“變廢為寶”，痛點也可能成為樓市新增長點。
中介常推諉，房東很難纏，合租讓人心力交瘁，但租房仍是職場新人解決居住問題主渠道
6月下旬，住房租賃市場進入旺季，又到了每年租客們接受漲房租還是提著行囊搬家的時候。
“剛工作時收入低，只能合租房子。可合租只能用一個詞來形容：心力交瘁！”33歲的張茗茗在北京東大橋租了4年房子，換了4次房子。洗衣機驟停、柜門關不上、電表跳閘、水管跑水，都是出租房里的家常便飯，但最讓她難以忍受的還是合租的煩惱。從2011年開始，北京房租一路走高。張茗茗租的小三居月租從4500元一路漲到2013年的6400元。對于月薪8000元的她，與其他三人合租攤薄成本成了必然選擇。“合租的小姑娘沒生活經驗，吃剩的東西直接倒進廚房水槽里，洗澡后頭發又堵了下水管道。可不合租的話，房租再加點錢就跟房貸沒差別了，何必還要租房呢？總之，租房過程很麻煩，遇到事兒中介經常推諉，房東又總是要漲房租，所以我寧可買房也不想租房了。”
盡管房租上漲、房屋質量差、租房過程麻煩等問題一直困擾著租戶，但是在踏入職場的頭幾年以及進入陌生城市之初，多數年輕職場族不得不依賴租賃市場解決居住問題。由于購買力有限，年輕人初次購房所能享受的交通、醫療等生活便利性往往遠不及租房，這也使不少年輕人對租房青睞有加。根據鏈家地產研究部的資料，近10年來，北京新增常住人口約600萬人。隨著人口規模的擴張以及軌道交通的發展，租賃市場的規模大幅超過以前，租金水平一直處于上升通道。
值得注意的是，越來越多的年輕人因為創業而選擇租房。新媒體創業者孟得明，畢業后在青島租了套60平方米的小房子。“作為創業者，我更愿意把錢花在事業上，這可以帶給我更多的回報。”
不過像孟得明這樣的年輕人對房子的要求也更高：地段好、朝向好、家電配置要齊全，特別是寬帶網速要快，最好有智能家居或智能化服務。“更重要的是，中介機構良莠不齊，租期不夠靈活。我更喜歡通過P2P平臺來租房，可以省去中間環節，方便又可靠。”孟得明說。
租房市場掀起新一輪“互聯網+”革命，機構投資者蜂擁而至，租賃市場或將更規范
正是嗅到了旺盛的需求，越來越多的投資者進入住房租賃市場。從2012年起，不少機構投資者便開始涉足公寓租賃市場，部分傳統中介也開始打造自有品牌公寓及服務平臺。今年前5月，品牌公寓及其服務平臺所吸引的投資便高達約30億元。
新興品牌公寓覆蓋全國一線城市和重點二線城市，主要瞄準職場新人及創業青年，租金多在3000元以下，分為集中式公寓與分散式公寓兩種。集中式公寓就是投資者租下或買下整棟樓進行統一裝修配套，公共空間提供健身、會客等附加服務，出租房間則是私密空間，有的還配備物業管家，提供洗衣、保潔、接送機場等增值服務。像月租在一兩千元的上海青客公寓，月租在4000元以下的You+公寓、北京自如寓等，目前入住率在95%以上。分布式公寓則是投資者在收集個人房東房源后，對房間進行裝修裝配后，以公寓品牌對外出租。從租金不足千元的成都優客逸家，到3000元以上的自如友家，合租公寓也頗受歡迎。
更值得一提的是，這些新興品牌公寓均依托互聯網發展。通過電腦和手機應用軟件等，房東自主發布房源，租客自主看房、選房，并可線上完成交易。更有個別品牌公寓還嘗試眾籌方式來進行裝修配套。換言之，機構出租人的介入使“互聯網+住宅租賃”深度融合，最大限度地縮小租賃市場的中間環節，使租金更透明，看房更便捷，選房更踏實，交易更公平。
“租賃住房經營機構的存在，不僅增加了租賃住房房源供應，更在規范市場發展中起到了積極的促進作用。因為機構出租人比一般家庭出租人更有能力為租戶提供規范標準專業的房屋租賃服務，比如租賃合同中的租期、租金與租金調整、租賃管理、住房交付和回收標準等主要條款，往往能在住房租賃市場上起到示范作用。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，目前，我國住宅租賃市場供應主體較為單一，除了有少部分政府保障房和工作單位租賃住房外，絕大部分租賃住房來自城鎮居民家庭。比如2010年全國第六次人口普查數據顯示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。而在許多發達國家和地區的租賃住房供給中，機構出租房源往往占到租賃總供給的25%—30%。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會副研究員趙慶祥在接受媒體采訪時也表示，在商品房保有量居高不下的情況下，租賃規模化經營或許正是破解房地產開發企業庫存高企難題的一個有效方法。“這是一個時代的標志，可以視為房地產從大開發模式向租賃經營模式轉變的原點。”
政府推進房地產投資信托基金試點，企業、專家建議稅收優惠和長期低息貸款支持
住宅租賃市場看起來很美，但投資人面臨的難題也不少。
2013年11月，投資人朱琳與其他四個朋友投資400多萬元，開始打造位于北京西大望路的有怡公寓。盡管現在收益穩中有增，但想把生意做大，依然面臨資金、房源等現實困境。“資金有限阻礙了我們產生規模效益。”朱琳說，另一個困境就是房源太少。目前能做公寓式租賃的房屋很少。“整棟商品房價格太高，廠房又不容易找到。巧婦難為無米之炊。”
在劉洪玉看來，目前市場缺少租賃住房經營機構還是因為“錢”的問題。一方面，現階段住宅開發比住房租賃經營更加有利可圖，開發商不會輕易轉型。另一方面，經營租賃住房需要大規模長期投資能力，投資門檻也較高，而目前房價和租金關系失衡導致的租金收益率過低，甚至遠遠低于資金成本，也使得很多社會資本望而卻步。“從政府的角度來看，培育住房租賃機構，就需要提供政策性金融支持來解決融資成本過高問題，降低稅率來解決稅收負擔過重問題，創新土地供應模式來解決房價高租金低的租價失衡問題等。”劉洪玉說。
正是聽到了市場的呼聲，今年初，住房城鄉建設部頒布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出要積極培育經營住房租賃的機構，推動開發商從開發銷售向租售并舉的經營模式轉型。同時，還將積極推進房地產投資信托基金（REITs）試點，吸引社會資本進入住房租賃市場。
“從目前中國城鎮化的發展階段看，住房價格仍然比較高、租金收益率偏低，提供稅收優惠和長期低息貸款支持恐怕是培育機構出租人更為現實有效的措施。”國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松說。
劉洪玉也算了一筆賬，按照當前的房地產稅收政策，出租房屋要繳納營業稅、房產稅、所得稅和城鎮土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。“目前，許多地方的家庭出租住房僅按5%的綜合稅率來征收，大大降低了個體出租者的稅負，這個政策不妨也用于機構出租人，以鼓勵機構出租人的發展。”
盡管稅收優惠等扶持政策尚未出臺，投資人依然看好住房租賃市場。朱琳覺得，圍繞公寓租賃可以做篇大文章，社區生活服務更是一片藍海。“現在很多手機應用軟件在做送早餐、上下班拼車等服務，‘互聯網+’離我們的生活很近，是智能化生活的接口。如果利用互聯網將豐富的社區服務與房屋租賃結合起來，再通過分析大數據為每一位租客提供個性化智能服務，相信會有更多人選擇租房，而機構投資者也會有可持續的收益。”