●本版撰文 曹明華

　　項目概況

　　漣城由長江實業旗下的和記黃埔地產(南京)有限公司開發建設。項目位于怡康街與西城路交匯處，建筑面積約50萬㎡，包括建筑面積約350㎡聯排別墅、約135-180㎡精裝高層住宅、4萬㎡的商務辦公樓，以及3萬㎡的商業配套。目前，漣城主要在售二期精裝高層住宅G1幢、G2幢、E2幢，面積約138㎡三房，約180㎡四房，折后均價約26000-27000元/㎡。

　　區位與環境

　　據售樓小姐介紹，該項目總建筑面積約50萬㎡，毗鄰河西CBD中央商務區，由高層、別墅、寫字樓、商業街組成。生活配套有虹悅城、沃爾瑪、家樂福、蘇果超市、歐尚；交通配套有公交14，39，126，301線路公交車泰山路站，規劃七號線應天路站，規劃八號線鳳臺南路站；醫療配套有明基醫院，江蘇省第二中醫院；教育配套有：南師附中新城小學北校區（小學部），南師附中新城中學怡康街分校（初中部）。

　　調查手記 漣城項目位于應天大街以南，怡康街與西城路交匯處，距離河西CBD較遠，周邊尚無成熟生活配套，距離最近的大型生活超市蘇果超市，據筆者步行測算，要20分鐘左右。

　　售樓人員所說的明基醫院位于河西大街，距離漣城開車需要15分鐘；江蘇省第二中醫院在南湖，距離漣城開車需要10分鐘。

　　漣城周邊是建于上世紀80年代的老小區，環境較為雜亂，應天大街高架距其項目200米左右。項目北面地塊還規劃了加油站、垃圾中轉站、公交始末站及變電站等設施。

　　教育

　　漣城售樓人員宣傳“優良學區資源，菁英教育，漣城位于南師附中新城初中怡康街分校、南師附中新城小學北校區雙學區施教范圍”。不過，筆者發現其宣傳單頁上在宣傳教育配套的部分有一段小字：“本宣傳品提及學區信息是根據《建鄴區2014年初中入學辦法》和2014年5月12日新城小學北校區張貼出的‘南師附中新城小學北校區小學招生通告’而來，就本項目今后是否全部或部分屬于該學區的施教區，請向當地教育部門咨詢，開發商無法做出承諾與保證，所有購買漣城的業主及其子女可能并不包含該學校的入學資格。”

　　調查手記 漣城這樣的宣傳，讓不少購房者頗感困惑。筆者就此詢問了建鄴區教育局相關人士，獲悉由于近年來樓盤開發帶來大量人口，原來的學區學校的班級人數不一定能夠滿足日益增長的需求。漣城的學區需要開發商向教育局提出申請，教育部門會根據每年的招生計劃進行安排，不排除變化的可能。此外，該樓盤沒有配套的公辦幼兒園，業主子女入托不是很方便。

　　車位

　　據售樓人員介紹，漣城車位滿足一戶一個車位，即車位配比1：1。

　　調查手記 根據2012年南京市政府19號文件【南京市建筑物配建停車設施設置標準準則】，市區范圍內根據用地發展和交通條件，劃分為三類停車分區，應天大街以南，興隆大街以北屬于二類區域，對于二類區車位配置規定：商品房面積大于90平方米小于144平方米，車位配比下限為1：1.2；商品房面積大于144平方米小于200平方米，車位配比下限為1：1.5；別墅面積大于200平方米，車位配比下限為1.5。按照此規定，漣城的車位配比明顯不足。

　　銷售公示

　　筆者在現場看到，有業主詢問售樓人員E2幢房源1101是否可買，售樓人員的回答是已經售出，在現場張貼的房源銷控表上，這套房源也已貼上售出的紅圖標。但是筆者當天在南京網上房地產查詢，發現E2幢1101房源顯示仍是可售狀態，第二天依然如此。另外，售樓人員還告訴筆者，E2幢101這套房，開發商目前不賣，但在南京網上房地產網上的漣城項目樓盤銷售公示欄上，E2幢101也處于可售狀態。

　　調查手記 出現這種情況不外乎兩個原因，一是成交數據沒有及時上傳，數據滯后；二是開發商虛假宣傳，捂盤惜售。根據南京市《關于規范房地產市場秩序加強市場管理的規定》，銷售現場公示的商品房銷控表應當與網上房地產的公示內容一致，否則不予網上備案登記，房產局相關人員表示將對相關問題進行立案調查，如果證實是后者，將對其違規行為進行處罰。

　　合同證件

　　筆者在查看示范樣板合同時，發現漣城合同補充條款中有幾條讓人頗費思量：

　　（1）第十三條對預售合同第十一條第一條作如下補充：暫測面積與實測誤差比絕對值在1%(含1%)內，商品房總價款保持不變。

　　調查手記 《南京市房地產交易管理辦法》第二十三條規定，除當事人另有約定外，約定的面積與實際交付的面積相差在±1%以內(含本數)的價款，購銷雙方實行多退少補。

　　漣城總價不變的約定貌似公平，但由于工程施工中實測面積大多小于預測面積，因此實際上很多業主要為拿不到手的面積買單。漣城高層住宅房屋總價在300萬-500萬元之間，1%的面積誤差就意味著3-5萬的損失。

　　（2）第二十三條：甲方有權在保留面積以及公共部位安裝、架設、更改、維修、拆除任何天線、發射器、招牌、廣告牌、照明、通訊設備及其他各種設備。

　　調查手記 《物業管理條例》第五十八條：建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款。因此漣城的這一約定屬于霸王條款，甲方是無權干涉公共部位處置的。

　　（3）第二十四條：若非因甲方的第三方原因，導致甲方不能按照本合同的約定完全或及時向乙方履行所有義務，乙方同意在此種情況下不會要求甲方承擔違約責任。

　　調查手記 律師表示，此約定放大了開發商的免責范圍，對購房者不利。比如，如果因施工方的原因，導致延期交付，開發商即可憑此條款免除責任，購房者相應的權利將得不到維護。

　　（4）第二十六條：特別說明，示范單位（樣板樓）的層高比該商品房實際層高高出12.5厘米（實際層高2.87米），僅作為示范參觀而用。

　　調查手記 樣板間究竟可不可信，你懂的。

　　精裝修

　　在漣城與業主簽訂的精裝修協議中，只是羅列了入戶、門窗、廚房、衛生間、空調、電梯等項目的品牌，對地板、地磚、墻漆以及廚房臺面等相關材料并沒有做出說明，當筆者詢問售樓人員時，售樓人員只是籠統說，都是一線品牌。

　　調查手記 相關專家表示目前全國精裝修房屋存在大量糾紛，據不完全統計，精裝修樓盤投訴量已占整個房屋投訴的30%，其中以室內空氣甲醛等有害物質超標、以次充好最為普遍。

　　專家提醒，裝修涉及到的各類建材及設備的品牌和型號非常重要，特別是那些品牌含金量較高的設備品牌和型號更要明確，如衛浴潔具、燈具、廚房設備、家具五金等，有些與產地有關的設備還要明確產地。對地板、地磚、墻漆更要慎重，購房者應當要求開發商詳細寫明品牌，并出具相應的產品合格證書。