(圖中上海商品住宅數據均為2015年1-6月) 　吳名遂 制圖

　　剛剛過去的2015年上半年，房地產市場經歷“冰火兩重天”。以3月30日出臺的“330新政”為界，一季度和二季度的市場熱度截然不同。在新出爐的6月份數據中，上海月度新建商品住宅成交繼續量價齊升，并且連續四個月出現供不應求的局面。

　　新政前后“冰火兩重天”

　　數據顯示，今年一季度，上海新建商品住宅(不包括保障性住宅，下同)成交195.9萬平方米，相比去年四季度已“攔腰”下跌。二手住宅掛牌數和成交數也一路走低，3月掛牌數僅為7.7萬套，為去年以來最低水平，全季度成交僅4.9萬套。

　　3月30日，國土部、住建部、財政部、央行多部委發文，對房地產市場政策進行調整，首套房、二套房的首付比例都有所下調，住房營業稅免征期由5年調整為2年。4月10日，公積金個人最高貸款額度提高。之后又經歷了數次降準、降息。一系列政策出臺，市場反應強烈。據德佑鏈家數據部統計，全市新建商品住宅月度成交量從3月的78萬平方米一路上漲至6月的147.8萬平方米，均價則從3月的27922元/平方米連續上漲至6月的34345元/平方米。

　　一個“V”型走勢之后，今年上半年，上海樓市的成交總量卻達到近五年來上半年成交的最高水平。

　　商品住宅供不應求

　　成交的持續走高，上海樓市供需關系，已從一季度供過于求，轉變為目前的供不應求。

　　去年下半年開始的高庫存壓力，令房企推盤顯得小心翼翼，平均每月投放面積僅約80萬平方米。德佑鏈家和中原地產的數據均顯示，今年3至6月，連續四個月，上海新建商品住宅的供應量均小于成交量。目前新建商品住宅庫存已下降到1264萬平方米。

　　上半年上海樓市呈現一個特點，即改善型房源的供應和需求增長都特別明顯。這在某種程度上帶動了總體均價上升。供應上，中心城區的長寧、閘北等區，供應量大幅提升。需求方面，上海成交均價在3萬元/平方米以上的中高端項目，占比達36%，比去年上半年上漲9個百分點；單價5萬元/平方米以上的高端項目成交占比達14%，較去年上半年漲近6個百分點。

　　雙降使六月行情翹尾

　　6月前三周，受小長假、政策效應削弱等影響，樓市成交一度下滑。但6月最后兩天，在央行再次降準、降息等因素的提振下，樓市成交量和成交均價出現“翹尾”。

　　德佑鏈家數據顯示，6月最后一周，上海新建商品住宅的成交量高達40萬平方米以上，其中30萬平方米出現在最后2天。成交價格上，整個6月的成交均價為34345元/平方米，創下歷史新高。

　　連續數月量價齊升，樓市的上漲通道是否已經打開？德佑鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，在多重政策疊加的作用下，二季度以來上海樓市成交快速攀升，特別是政策對改善型置業的支持，拉升了樓市整體價格。預計下半年，中高端改善置業仍是主力，新房市場成交均價破“3萬”可能成為樓市常態。

　　中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦認為，7月、8月逢銷售淡季，預計成交回落至低位；但9月、10月旺季可能再度放量。最近一段時間，股市連續調整，可能令更多投資者轉移至樓市，預測全年成交量環比去年將增加30%以上，價格漲幅則可能在8%至10%之間。