天量的庫存造成現在的尷尬處境
酒店式公寓亟待突圍
□本報記者 張峰
隨著限購的放松，尤其是在330新政之后，市場對于住宅的熱情被點燃，在屢屢創出成交高峰的同時，商業項目卻略顯冷淡，其中主打類住宅功能的酒店式公寓的處境，更是變得尷尬起來。隨著6月“年中大戰”沖擊波的結束，7月樓市也進入了一個調整期，不少新項目開始入市為下半年做準備，其中仍有不少酒店式公寓的影子，但現實中這類產品存量大、去化慢的問題并沒有緩解，那么新入市的酒店式公寓，有能力打破這一現狀嗎？
A
時熱時冷存量過大
生活就像一盒巧克力，你永遠不知道下一顆是什么味道，酒店式公寓在杭州的發展，也經歷著這樣的起起落落。
2011年，杭州正式進入限購限貸的雙限時代，“史上最嚴調控”拉開序幕，高速狂奔的房地產市場，在一腳急剎車后迅速降溫，而正是這個時刻，酒店式公寓作為一種類住宅型產品迎來了春天。據統計，2011年全年酒店式公寓銷量，同比前一年增長了36.16%，當年下沙的保利灣天地、世茂江濱cosmo，濱江的君尚金座、漢峰峰公館等，都有著很好的銷量。這段時間，酒店式公寓可謂是當之無愧的明星產品。
2012年1月，正當開發商剛剛走上一條康莊大道時，卻迎來了一紙“限酒令”，給這個正值高溫的市場加了一道緊箍咒：杭州發布《關于進一步規范商業辦公等非住宅類項目規劃設計與管理實施意見通知》，意見明確規定：今后商業辦公等非住宅類項目，沒有獨立衛生間、不設陽臺與飄窗、不得設置廚房和燃氣管道、無獨立產權，不能分割出售。
這意味著，今后這類廣義上的“酒店式公寓”，將在以后市場上絕跡。一時間，幾家歡喜幾家愁，在限酒令之前就已經審批出來的一些項目，就逐漸成了“絕版”，銷量猛增，暗自竊喜。而一些剛拿地卻沒來得及審批的，不得不調整戰略，甚至放緩開發。
正當這些打著“絕版”、“稀缺”的名頭開始不慌不忙推盤銷售的時候，新的調整又到來了。2014年7月，杭州“雙限”正式取消，住宅需求得到釋放，人們的視線又重新回到住宅上面來，酒店式公寓瞬間被打進 “冷宮”，而此時沒賣掉的一些產品，開始急了起來。
據住在杭州網統計數據顯示，今年前6個月中，杭州全市新增酒店式公寓6538套，新增346818平方米，期間成交4391套，6個月凈增2147套，截至6月30日，杭州酒店式公寓產品存量27117套，可售面積1693151平方米，而7月份40余個新開樓盤中，有7個項目是酒店式公寓，包括EFC歐美金融城、世包國際中心、復地黃龍和山、漾Loft、世茂廣場天譽、迪凱·運河印象等項目，可見同類產品存量依舊不容小覷。
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處境尷尬去化困難
酒店式公寓的購買者一般有兩種：手握有余錢的投資客和手中沒錢的剛需者。
投資客手中多數已有多套住宅，購買酒店式公寓的初衷，也多是用來投資，甚至以租養貸。而對于剛需人群來說，酒店式公寓在價格方面歷來低于同地段的住宅產品，而酒店式公寓有著小戶型、低總價的特點，以50萬元總價買一套房子成為可能，因此某些區域內也會有人買單。
漢嘉地產顧問副總經理陳煥春認為，酒店式公寓總體來說，仍然是一種投資型產品，受到宏觀經濟影響，比如在這一輪經濟周期內房產投資并不是重點，因此相應的酒店式公寓市場比較冷淡，前兩個月股市好的時候有過短暫的上揚，但熱度馬上就降下來了，所以其投資性的特點很明顯。陳煥春認為，受到住宅市場回暖的影響，在房產投資上這類產品的優勢已經很弱了，所以今年下半年這類產品的成交可能還會更差。
杭州雙贏機構總經理章惠芳認為，酒店式公寓是需要特定的區域、特定的客戶群去支持的，例如北京、上海等這種“金領”的高端人才較多，其需求也大。而杭州的客群基礎并不是很大，因此其處境比較尷尬。作為投資，受到產權年限的限制，酒店式公寓二次出售是很困難的，因此大部分還是以租賃的形式獲取回報，但是巨大的存量下競爭也比較激烈，價格很難上去。
一方面是高庫存下的自我激烈競爭，另一方面是對比住宅類商品房自身產品短板的暴露。再加上”不限購“這一重大優勢，在限購政策取消后的煙消云散，杭州的酒店式公寓似乎已經被逼到了窮途末路。
C
差異競爭才有出路
究竟什么樣的酒店式公寓產品，才能吸引客戶買單？
酒店式公寓分為兩種，狹義上的酒店式公寓，是一種提供酒店式管理服務的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體的綜合性物業形態，例如杭州的奧克伍德。而廣義上的，則是把非住宅用地性質上做的類住宅功能的產品，都叫做酒店式公寓，而杭州現在市面上在售的大多是后一種酒店式公寓，大多數開發商在將房屋出售給業主之后，并沒有提供相應的服務。
就在近日，位于未來科技城的建工EFC，推出了其酒店式公寓產品萬創國際，據開發商消息，首次推出的400套房源已經銷售一空，有點逆勢上揚的態勢。萬創國際引入了萬豪行政公寓，將為業主提供酒店式服務以及房子的統一管理，跟杭州目前大多數空有其名的酒店式公寓相比，萬創國際是為數不多能做到酒店式服務管理的項目，其周邊的酒店式公寓可以說只此一家，因此，這一個案并不能代表著酒店式公寓市場的整體回暖，反而說明差異化定位，或許才能找到出路。
酒店式公寓作為一種非主流產品，在杭州的發展過于急迫，國人對于公寓服務式也還遠沒有接受，因此近年來杭州這些遍地開花的酒店式公寓產品，已經漸漸沉寂下來，如果無法找到符合自己的定位和方向，在當前市場環境下，依舊會步履維艱。
陳煥春認為，從產品本身來說，酒店式公寓雖然擁有類住宅屬性，但是其作為替代住宅并沒有形成很好的市場，真正剛需者買來作為過渡的人群還是比較少的，她認為這類產品想要走出困境，還是應該將方向轉到投資上來，尤其開發商如何保證其后期的投資回報，或者引入成熟的酒店管理服務，那么這類產品的市場還是有的。
章惠芳認為，酒店式公寓從其名稱來看就比較混搭，因此這類產品的定位很重要，需要根據客群和目標開發，讓產品定位清晰，有差異性和偏向性，避免走同質化。例如區域內住宅土地少，居住需求又相對較大的話，那么項目可以偏向“公寓”屬性多一點，無論從裝修還是后期管理、服務都要過硬才行。如果區域內創業氛圍濃厚，那么這類產品也可以作為辦公場所，隨著創業的人越來越多，這種小面積的辦公場所的需求有所增加，相比寫字樓這種產品的自由度更高，也會好賣。