一邊是新興購物中心不斷涌現(xiàn)，一邊是持續(xù)的降租、關(guān)店和拋售，傳統(tǒng)住宅開發(fā)商宣布向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型聲猶在耳，商業(yè)地產(chǎn)的競爭卻已經(jīng)從最初的亢奮全面進入白熱化階段。百貨商場、購物中心等急劇擴張，但租金收益低、電商沖擊以及同質(zhì)化競爭卻成為行業(yè)難題。短短幾年，商業(yè)地產(chǎn)正以最快的速度從當(dāng)初機遇無限的藍海變成壓力重重的紅海。
經(jīng)營分化加劇
“業(yè)績不佳項目的租金下滑，抵消了市場領(lǐng)先項目的租金增長，二季度，租金總體增長率顯著放緩”。近日，仲量聯(lián)行在其發(fā)布的2015年第二季度北京房地產(chǎn)市場報告中如此表示。
幾乎同時，世邦魏理仕在二季度的房地產(chǎn)市場報告中也表示，電商的蓬勃發(fā)展對傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)持續(xù)造成沖擊，受此影響，零售物業(yè)的租金增長進一步放緩，本季度全國租金環(huán)比僅微升0.1%，為2009年二季度以來最低增幅。
“目前市場上總共有兩類表現(xiàn)較差的項目”，仲量聯(lián)行中國華北區(qū)研究部總監(jiān)和中國區(qū)零售市場首席分析師麥哲文告訴記者，一類是定位高檔的核心區(qū)小型新項目，這些項目定位錯誤，再加上開業(yè)時過度重視租金，目前正在掙扎著填滿剩余的租賃空間，且不得不通過降低租金來吸引租客；第二類是一些空置率持久居高的項目，這些項目不是無法充分滿足客戶群的需求，就是受累于區(qū)位的不理想，導(dǎo)致客戶數(shù)量不足，以及對維持穩(wěn)定租客流的無能為力。這一趨勢使二季度租金僅僅環(huán)比和同比上漲了0.3%和2.8%，核心項目的租金表現(xiàn)略好，分別上漲了0.7%和4.7%。
“在競爭愈為白熱化的當(dāng)下，業(yè)績良好及經(jīng)營不善項目的差異將會越來越明顯。”麥哲文說，市場領(lǐng)導(dǎo)者將會繼續(xù)與低質(zhì)量的購物中心形成差距，并成為未來租金增長的主要推動力。
傳統(tǒng)商業(yè)退步
龍頭房企也不能幸免。商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達，正在對其旗下的業(yè)態(tài)進行重新的整合和篩選。
在萬達剛剛公布的上半年業(yè)績中，萬達商業(yè)實現(xiàn)收入734.1億元，完成上半年計劃的101%，同比增長12%；上半年租金收入70.2億元，完成上半年計劃的102%，同比增長33.3%，租金收繳率100%。
“盡管總租金增長33%，但是看租金總體增長還要考慮到去年同期可租面積和現(xiàn)在可租面積的對比，具體單位租金是否增加更加重要”，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，按照招股書和去年年報數(shù)據(jù)，今年上半年的單位租金大概是68元/平方米/月，比去年同期的75元/平方米/月還有所倒退。
值得注意的是，萬達半年報對百貨、大歌星等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)組成部分只字未提。作為曾經(jīng)萬達主力板塊之一的萬達百貨，萬達正在對其進行一場大瘦身計劃。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)日前發(fā)布的《2015年上半年主要零售企業(yè)關(guān)店統(tǒng)計》顯示，今年上半年，主要零售企業(yè)在國內(nèi)共計關(guān)閉121家，百貨業(yè)態(tài)關(guān)閉26家，其中，萬達百貨關(guān)閉10家，位居第一，緊隨其后的是馬莎百貨、天虹商場等。在今年年初，業(yè)內(nèi)曾盛傳“萬達將關(guān)閉10家嚴重虧損的百貨門店，并壓縮25家經(jīng)營不善百貨門店的樓層”。
不斷擴大的虧損是萬達百貨遭遇瘦身的原因，公開資料顯示，萬達百貨2014年營收為154.9億元，同比增長39%，但凈利潤只增加7%；到了今年上半年，萬達百貨僅新開3家店，營收共計129.9億元，同比增幅僅為17%。
與此同時，同樣表現(xiàn)不景氣的萬達KTV品牌大歌星也被陸續(xù)轉(zhuǎn)出店面。本月7日，萬達關(guān)閉全部大歌星KTV門店，其后，一封題為《7月7日，寫給大歌星》的緬懷信在微信朋友圈迅速傳播。據(jù)悉，大歌星這一品牌將從萬達系統(tǒng)中消失。
經(jīng)營壓力大增
傳統(tǒng)商業(yè)的問題不止萬達一家出現(xiàn)，每個商業(yè)地產(chǎn)運營商都會面臨。“最近收到了許多關(guān)于（商業(yè)地產(chǎn)）經(jīng)營困難的哀嘆，也看到了很多勇于突圍的嘗試”，佰仕會發(fā)起人、佰仕信基金創(chuàng)始合伙人陳方勇告訴記者。
非一線城市商業(yè)地產(chǎn)的運營壓力最為明顯。昆明本土商業(yè)調(diào)查機構(gòu)發(fā)布的一份當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)生存現(xiàn)狀的調(diào)查報告指出，供應(yīng)過剩、體量過大、同質(zhì)化競爭嚴重成為制約昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。大面積的舊改運動為昆明大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)提供了空間與可能，預(yù)計未來3-5年，昆明將有近2000萬方商業(yè)項目面市，若以全市700萬人口總數(shù)計算，昆明人均商業(yè)面積將達到3平方米，超越上海及香港。
四川省連鎖商業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，截至2014年底，成都開業(yè)運營、規(guī)劃在建的商業(yè)綜合體、購物中心已達132家，新增商業(yè)零售物業(yè)近120萬平方米，在全國排名第一。同時，2015年還將有13家新增商業(yè)綜合體、購物中心進入成都市場。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平告訴記者，目前商業(yè)地產(chǎn)運營商現(xiàn)在普遍面臨的問題，一個是品牌商開店意愿下降，店面數(shù)量和面積直線下降，另一個則是品牌商議價能力大幅提高，不僅要求低租免租，對位置、樓層的要求也越來越苛刻。“巨大的經(jīng)營和資金壓力，讓大宗項目拋售的現(xiàn)象屢見不鮮”。
對于不少品牌房企來說，盡管商業(yè)地產(chǎn)運營已初具規(guī)模，但租金收入仍然十分微薄。華潤置地日前披露，今年6月實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣82.4億元，環(huán)比增長10.46%，同比增長32%；今年上半年累計實現(xiàn)合同銷售金額約370億元，同比增長44.76%。投資物業(yè)方面，華潤置地6月投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入約5.52億港元，環(huán)比減少3.5%，同比增長25.17%；上半年累計實現(xiàn)租金收入31.54億港元。
業(yè)內(nèi)人士表示，租金收入占比不高，一方面是由于商業(yè)項目持有量相對較少，另一方面與近幾年租金報價難以提高有一定關(guān)系，尤其在商業(yè)項目供應(yīng)比較多的情況下更是如此。
再轉(zhuǎn)型成趨勢
傳統(tǒng)商業(yè)的衰弱已成定局，不過，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，目前也正是商業(yè)地產(chǎn)“重整河山”的好機會。
“填補區(qū)域空白型、替代升級型以及創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)將是未來市場的發(fā)展機遇”，陳方勇認為，選址、定位與設(shè)計、金融能力以及操作團隊將是商業(yè)地產(chǎn)未來能否勝出的關(guān)鍵。
“電商進一步滲透至實體零售”，世邦魏理仕在分析報告中稱，隨著跨境電商在試點城市開展業(yè)務(wù)，各城市核心商圈購物中心出現(xiàn)越來越多保稅超市、保稅商品展示平臺的身影。電商帶來的不僅是單純的購物支付模式的“跨界”，還有經(jīng)營上的“跨界”。在消費渠道漸趨多元、消費訴求不斷演變之際，越來越多的零售品牌從單一業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向關(guān)注體驗型生活消費，通過改善購物體驗及產(chǎn)品豐富度增加顧客黏度。與此同時，經(jīng)過一個季度的沉寂后，快時尚品牌活躍度也開始明顯回升。
萬達也在尋求新的轉(zhuǎn)型方向、布局新的商業(yè)業(yè)態(tài)。目前，萬達已經(jīng)形成了新的四大支柱產(chǎn)業(yè)：萬達商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)。萬達商業(yè)包括商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)、酒店管理、商業(yè)管理等內(nèi)容，隨著“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略的加速推進，萬達商業(yè)將由房地產(chǎn)企業(yè)全面轉(zhuǎn)型為商業(yè)服務(wù)型企業(yè)，商業(yè)租金收入將超過利潤的50%；文化產(chǎn)業(yè)包括影視控股、旅游控股、體育控股、兒童娛樂控股等四大公司；金融產(chǎn)業(yè)包括銀行、證券、保險、投資、快錢支付等公司；電子商務(wù)包括眾籌理財、一卡通、積分聯(lián)盟、大數(shù)據(jù)中心、智慧體驗產(chǎn)品等內(nèi)容。
按照新的計劃，萬達2018年就將全面轉(zhuǎn)型為服務(wù)型企業(yè)，服務(wù)業(yè)收入、凈利潤占比超過65%，而原定是2020年實現(xiàn)該目標(biāo)，這意味著萬達轉(zhuǎn)型正在加速。在萬達集團董事長王健林看來，中國消費正發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，從生存型向滿足型、體驗型、個性化消費轉(zhuǎn)變。通過布局娛樂、體育、旅游等產(chǎn)業(yè)，萬達計劃抓住中國未來二十年的發(fā)展機會。
京華時報記者 潘秀林