進入半年業績集中披露期以來，已有60家上市房企公布了公司半年報。值得關注的是，已經公布業績的眾多企業利潤下降，平均凈利潤率僅為8.4%，歷史上首次跌破10%。同時值得關注的是，去地產化、多元化之聲不絕于耳，不少企業已經或者正在考慮選擇“出走”。業內人士表示，經濟下行壓力下，房地產行業進入“新常態”，開發商的各項經濟指標很難做得很漂亮。在2015年上半場已經落后的情況下，擺在渴望扳回一城的房企面前的將是利潤、轉型、資金等諸多艱巨挑戰。

　　凈利率跌至個位數

　　Wind統計數據顯示，滬深兩市有71家上市房企公布了2015年中報業績預告，其中預告凈利潤虧損的企業27家，占比近四成。其中，萬科發布的2015年中期報告顯示，其結算凈利率出現了較大下滑，跌至9.6%。同時萬科的高增長狀態也已結束，利潤增速只有0.8%，同比下降58%。

　　分析顯示，綠地、萬科、保利、招商四大標桿房企的年報顯示，綠地凈利潤率為4.6%、萬科為9.6%、招商為11.9%、保利為11.7%。

　　中原地產研究部統計的60家已發布半年報的標桿企業情況顯示，60家房企營業收入為3011.4億元，而60家企業的凈利潤只有252.57億元，凈利潤率只有8.4%。

　　“從年報上來看，多數企業營收普遍上漲。”一家研究機構相關人士表示，但利潤同比明顯下滑。60家企業合計營收同比2014年上半年上漲了2%，但凈利潤合計在2015年上半年只有252.57億元，相比2014年同期的263.66億元下調幅度達到了4.2%。這表明大部分企業的利潤率都明顯下調。

　　在60家企業中，有36家企業利潤率低于10%，房地產行業已經進入中低利潤行業范疇。從凈利潤看，有28家凈利潤下調。

　　中原地產首席分析師張大偉分析，2014年房企的平均凈利潤率為10%，2013年凈利潤高達11.97%。這表明房地產企業的盈利能力大幅下調，房企已經告別高利潤時代。

　　預期隨著未來一個時期內中小房企的集中公布半年報，平均凈利潤率可能會繼續下調。

　　一家大型房地產開發商表示，利潤率下滑與房企走量直接相關。畢竟總體上來說，企業的銷售難度仍在加大。雖然全國一二線市場回暖，項目利潤還不錯，但當地市場上的競爭卻相當激烈；三四線城市依然處于調整過程中，該開發商所在的公司還面臨著去庫存的壓力，以價換量仍在持續，企業很難選擇追求利潤。

　　另一個不能忽視的原因是成本上升。首先是融資成本持續增加，房企對內對外融資的成本持續上升也吞噬了企業的利潤。

　　此外，土地競爭激烈，房企一二線拿地艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發展模式難以維持。

　　轉型之路難言平坦

　　越來越多的企業正在選擇轉型。

　　其中，中小房企“去地產化”的傾向日趨明顯。

　　據不完全統計，目前已有19家A股上市房企宣布徹底告別房地產，轉而投向金融、貿易、文化、娛樂等行業。

　　浙江廣廈日前發布公告表示，將在未來三年內退出房地產行業，進入有發展潛力和增長空間的新領域，實施產業轉型。堅持做好現有項目的開發，通過銷售清盤、股權轉讓等方式進行快速去庫存和剝離；另一方面，已于2014年進行資產置換，置入盈利能力和發展空間較強的影視文化行業。

　　不久前，萊茵置業更名萊茵體育；華麗家族基本退出房地產開發；證大置業謀求轉型退出……

　　隨著房地產行業利潤的逐漸下滑，近五年間有超過100家A股涉房企業退出房地行業，其中多為中小房企。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，受高庫存、投資性需求減少、落實不動產登記制度及房產稅推出預期等因素影響，去庫存壓力仍然較大，房地產行業利潤率下滑已成共識，在龍頭萬科都未能幸免的情況下，中小型房企就更加困難。銀行加強對“風險”房企或項目進行風險控制，可能會令中小房企面臨資金緊張的問題，甚至頻現被并購或破產的現象。

　　中小房企在融資，土地獲取等領域全面處于劣勢。與其面臨生死存亡，不如另辟蹊徑。

　　與一些中小企業選擇“告別”相比，大型房企則選擇多元轉型戰略。

　　萬達、萬科等大型房企則先后試水互聯網，并涉足投資金融、智能家居等行業。與萬科在物業、裝修、社區O2O等與房地產主業相關領域轉型相比，恒大則選擇了其他行業進行多元布局，繼礦泉水之后，在糧油、奶粉、娛樂、互聯網+醫療等領域嶄露頭角。

　　業內人士表示，企業的可持續發展關鍵還在于戰略轉型，但隔行如隔山，地產領域的開發經驗對其他行業作用有多大尚難估計。但無論是中小企業徹底“改行”還是大型房企遍地開花，他們的轉型之路都難言輕松。

　　資金鏈承壓

　　房企下半年還將面對的另一個難題是資金。

　　“盡管全國樓市普遍回溫，但房企資金壓力并未得到根本緩解?！币患医鹑跈C構相關人員分析，西方國家量化寬松政策的退出以及內地開發商違約風險上升都讓企業“出海”融資陷入瓶頸，而人民幣進入貶值通道也讓房企海外發債成本急劇升高。

　　今年前7個月房企合計海外融資183.1億美元，比2014年同期431.54億美元下跌了57.6%。內地發債是開發商當前融資的主要手段。據不完全統計，年內開發商已融資2500億元。

　　數據顯示，8月以來，已經有14家房企發布內地公司債或非公開發行股票，募集資金額度達648億元。

　　事實上，今年以來已有超過60家上市房企（包括港股）在內地已經通過公司債融資，預期融資額高達2500億元，而在2014年全年，只有15家企業獲得成功融資，金額為235億元。

　　8月16日，中糧地產發布公告稱，公司獲準面向合格投資者公開發行面值不超過人民幣23億元的公司債券；8月17日，遠洋地產也宣布，公司擬發行最高金額達100億元。

　　張大偉表示，從去年到今年，除了一線城市房價、商品房成交面積繼續上漲外，二三線城市，尤其是三四線城市房地產市場成交慘淡。城市分化效應，導致房企對資金需求依然非常大。這讓越來越多的房企加入了境內融資大軍。

　　業內人士表示，除了利潤率下滑、轉型困境、融資瓶頸之外，拿地難度加大、開發成本上升、年度業績難以達標等，都是未來房地產企業將要面對的待解難題。

　　北京商報記者 董家聲