李宇嘉

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日剛公布的2015年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與上月相比，70個(gè)城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有一半；同比綜合平均價(jià)格更自2014年9月份以來首次實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。

    每年的7~8月是樓市傳統(tǒng)的“淡季”，不過國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)似乎顯示“淡季并不淡”。在樓市政策空前寬松、利率已經(jīng)降至低位的情況下，市場(chǎng)普遍對(duì)于傳統(tǒng)旺季“金九”抱有很大希望。

    但“金九”已過大半月，情況似乎并不樂觀。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)的9月上半月30個(gè)城市樓市成交面積環(huán)比下降12%。

    在樓市長(zhǎng)周期增長(zhǎng)放緩的趨勢(shì)下，需求集中的重點(diǎn)城市成交占比明顯上升，這些城市樓市走勢(shì)成為判斷全國(guó)樓市趨勢(shì)的“標(biāo)尺”。

    從近期公布的全國(guó)數(shù)據(jù)來看，樓市需求依舊保持旺盛的態(tài)勢(shì)。1~8月，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1~7月份提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。前端銷售持續(xù)回暖，也被認(rèn)為是新開工、拿地、開發(fā)投資等滯后指標(biāo)“筑底”和“止跌反彈”的保障。

    一般來說，新開工和拿地反彈分別滯后于銷售回暖半年和一年左右。因此，業(yè)內(nèi)普遍判斷，新開工、拿地和開發(fā)投資這三項(xiàng)后端指標(biāo)將在今年年底“筑底”，并將在明年開啟反彈進(jìn)程。

    在供應(yīng)過剩言論甚囂塵上、庫存壓力維持在高位、開發(fā)商整體加杠桿較為謹(jǐn)慎的情況下，“金九”會(huì)否以慘淡收?qǐng)觯咳簟敖鹁拧笔欠駮?huì)沖擊到回暖趨勢(shì)？會(huì)不會(huì)影響到銷售回暖對(duì)新開工、土地購置和開發(fā)投資“筑底反彈”的傳導(dǎo)？

    我們首先要對(duì)“金九”樓市的現(xiàn)狀進(jìn)行分析。“金九銀十”的走勢(shì)要與7~8月結(jié)合起來分析。盡管7~8月主要城市樓市成交量有所下滑，但這是在去年“9·30”新政以來連續(xù)反彈11個(gè)月之后的正常回調(diào)。

    由于600多個(gè)三、四線城市樓市成交量多數(shù)在下滑，因此強(qiáng)勢(shì)反彈的功勞要記在一、二線城市樓市火熱的賬上。前8個(gè)月，一、二線城市成交量同比增長(zhǎng)在50%以上，而7月和8月份的回調(diào)也僅僅是在前期高位上適度回落，平均跌幅在5%左右。對(duì)于一、二線城市來說，“淡季不淡”應(yīng)該是對(duì)7月份和8月份樓市形勢(shì)的合理判斷。

    但近幾個(gè)月，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上升，量?jī)r(jià)在攀升一段時(shí)間后出現(xiàn)正常回調(diào)是“金九”開局不樂觀的原因。另外，進(jìn)入下半年以后，前期利好政策的邊際效應(yīng)有所減退，而樓市政策整體進(jìn)入“空窗期”。盡管公積金的使用條件在時(shí)隔5個(gè)月之后再次放松，但畢竟依靠政策釋放出的需求有限。

    同時(shí)，7月份以來，貨幣政策寬松也不像上半年那樣頻繁了。銀行存貸差不斷收窄，房貸利率優(yōu)惠幅度也在降低，二套房貸甚至還有收緊的跡象。同時(shí)，股市震蕩下行，財(cái)富效應(yīng)衰減，沖擊部分改善型需求，大城市高價(jià)位住宅成交量開始下滑。綜上，9月樓市回調(diào)是前期過快爬升后的正常調(diào)整。

    那么，“金九”是否會(huì)以慘淡收?qǐng)瞿兀抗P者認(rèn)為不會(huì)，盡管可能出現(xiàn)“旺季不旺”的情況，但仍舊會(huì)保持成交高位。

    首先，歷年來利率降到低位時(shí)，對(duì)資金價(jià)格比較敏感的樓市都會(huì)明顯回升；其次，除一線城市，當(dāng)前貸款杠桿已在歷史高位，公積金貸款扶持力度甚至超過歷史，近200個(gè)城市出臺(tái)扶持政策，購房成本也降到歷史低位；第三，重點(diǎn)城市樓市去化明顯加速，一線城市庫存消化周期連續(xù)低于12個(gè)月，開發(fā)商在這些城市的補(bǔ)庫存進(jìn)程已開啟，近期在一、二線城市拿地有所回升。

    本輪樓市回升與過去不同的是，市場(chǎng)并不存在房?jī)r(jià)快速上漲的預(yù)期。8月份房?jī)r(jià)漲幅均比7月份下降了1個(gè)百分點(diǎn)左右，領(lǐng)頭羊深圳漲幅明顯回落。投資需求退去，在購房環(huán)境友好的情況下，房?jī)r(jià)穩(wěn)定利于自住需求釋放。

    另外，一個(gè)可喜的跡象是占成交量1/3的二線城市企穩(wěn)回升，這是東部傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、就地城鎮(zhèn)化、人口產(chǎn)業(yè)集聚提升的結(jié)果，也將夯實(shí)樓市回升基礎(chǔ)。

    綜上，即便“金九銀十”不會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，但依舊維持在歷史成交高位，樓市回暖趨勢(shì)不改，而新開工、土地購置和開發(fā)投資也有望在年底或明年初“筑底反彈”。

    （作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）