傳統(tǒng)的樓市銷(xiāo)售旺季“金九”即將結(jié)束，但從北京樓市的成交量來(lái)看，無(wú)論是新房還是二手房，與8月份相比均出現(xiàn)了小幅回落。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，預(yù)計(jì)9月份全月北京新房和二手房交易總量將與8月份基本持平。不過(guò)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京樓市“金九”成色不足，與8月份相比，今年的“金九”出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)成交量漲幅的局面。

　　由此可見(jiàn)，北京“金九”期間并未如市場(chǎng)預(yù)料般成交量猛增，相反，據(jù)記者了解，部分房企甚至面臨無(wú)法完成全年銷(xiāo)售任務(wù)的壓力，大型房企也為了提高利潤(rùn)，正在加緊推高端項(xiàng)目入市銷(xiāo)售。

　　“金九”房?jī)r(jià)漲12%

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至9月27日，北京共成交商品住宅（不含保障房與自住房）5612套，成交面積64.31萬(wàn)平方米，環(huán)比上月同期分別減少27%、22%。與此同時(shí)，9月份商品住宅成交均價(jià)為31047元/平方米，環(huán)比上漲12%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)十年的快速發(fā)展，以及近年來(lái)保障性住房用地的擠壓，純商品住宅用地持續(xù)減少，潛在供應(yīng)減少，大量房企不得不選擇控制供應(yīng)節(jié)奏，因此今年以來(lái)月度供應(yīng)一直難以突破，“金九”也不例外，而供應(yīng)的減少勢(shì)必會(huì)影響成交的走勢(shì)，這是導(dǎo)致“金九”黯然失色的主要原因之一。

　　面對(duì)這種價(jià)漲量跌的市場(chǎng)局面，胡景暉認(rèn)為，隨著“330新政”以來(lái)一系列利好政策落地，其對(duì)樓市的刺激效應(yīng)正在逐步減弱，北京樓市其實(shí)在7月中下旬開(kāi)始已經(jīng)出現(xiàn)降溫勢(shì)頭，與二手房市場(chǎng)相比，新房項(xiàng)目由于供應(yīng)萎縮、更遠(yuǎn)郊化，更中高端化，使得新房成交量的跌幅更加明顯。

　　無(wú)獨(dú)有偶，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，北京樓市9月份目前成交低迷的主要是因?yàn)?月份的供應(yīng)量減少，另外也與小長(zhǎng)假導(dǎo)致的簽約延緩有關(guān)。

　　從供應(yīng)端來(lái)看，胡景暉表示，2015年8月份-9月份，北京新建商品住宅新增供應(yīng)持續(xù)萎縮，由此前6月份-7月份間的月均1.4萬(wàn)套，大幅萎縮至9月份的不足6000套，新增供應(yīng)量大幅萎縮。

　　此外，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月14日-20日，十大重點(diǎn)城市共推出15263套房源，開(kāi)盤(pán)價(jià)格平均漲幅為5%。

　　值得注意的是，據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：在8月份房?jī)r(jià)指數(shù)中，北京新建商品房指數(shù)明顯分化，90平方米-144平方米的中等戶型漲幅只有3.6%，小戶型更是同比下調(diào)，而144平方米以上的新建大戶型價(jià)格同比漲幅高達(dá)9.3%。

　　對(duì)此，胡景暉稱(chēng)，由于近兩年土地價(jià)格高漲，使得新房新增供應(yīng)項(xiàng)目也越來(lái)越偏高端化，這也是導(dǎo)致北京新房成交均價(jià)出現(xiàn)了明顯上漲的重要原因。

　　加快推盤(pán)搶收

　　實(shí)際上，多位業(yè)內(nèi)人士也均認(rèn)為，借助于一線城市房?jī)r(jià)的快速回升，開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)得到拉動(dòng)。鑒于此，房企在一、二線城市的推盤(pán)意愿更強(qiáng)，甚至這也將成為房企是否能完成年度任務(wù)、控制住經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的重要支撐。

　　“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的持續(xù)寬松，以及成交的不斷回升是吸引開(kāi)發(fā)商不斷推盤(pán)銷(xiāo)售的重要原因。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，以北京市場(chǎng)來(lái)看，高端項(xiàng)目入市意愿持續(xù)高漲。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年10月份，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有36個(gè)項(xiàng)目入市，這是開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目連續(xù)第3個(gè)月維持35個(gè)左右的高位。

　　“上市房企為了完成年度銷(xiāo)售任務(wù)，正在加快項(xiàng)目在‘金九銀十’期間的入市節(jié)奏，搶奪市場(chǎng)份額，因此集中供應(yīng)較為明顯。”有市場(chǎng)人士稱(chēng)，尤其高端項(xiàng)目的銷(xiāo)售可拉動(dòng)房企利潤(rùn)率。

　　正如上述人士所表示，在北京預(yù)計(jì)10月份入市的36個(gè)項(xiàng)目中，預(yù)期售價(jià)6萬(wàn)元/平方米以上的公寓豪宅項(xiàng)目多達(dá)8個(gè)。而據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，萬(wàn)科、龍湖等開(kāi)發(fā)商都在積極籌劃高端項(xiàng)目的入市。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地探訪幾個(gè)高端項(xiàng)目獲悉，除了剛剛推出位處西三環(huán)的龍湖西宸原著，業(yè)內(nèi)推測(cè)其叫價(jià)將達(dá)15萬(wàn)元∕平方米的平層豪宅之外，作為東壩板塊的首個(gè)高端項(xiàng)目首開(kāi)龍湖·天璞也正在籌劃入市，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其售價(jià)將超過(guò)8萬(wàn)元∕平方米。據(jù)記者了解，不僅是龍湖，恒大、保利、首開(kāi)等多家龍頭房企在近兩年相繼在東壩拿地，地塊成交樓面價(jià)達(dá)到5萬(wàn)元∕平方米以上。無(wú)疑，東壩馬上將成為北京中高端產(chǎn)品主要供給區(qū)域，同時(shí)也會(huì)成為北京新興的豪宅區(qū)域。

　　而萬(wàn)科的老牌高端項(xiàng)目五礦萬(wàn)科如園也正將樓王推向市場(chǎng)，據(jù)該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，樓王多為260平方米和315平方米兩大戶型，銷(xiāo)售價(jià)格將達(dá)到7萬(wàn)元∕平方米，而今年五礦萬(wàn)科如園或?qū)x升為單盤(pán)累計(jì)銷(xiāo)售額超過(guò)100億元的大盤(pán)。

　　對(duì)此，任啟鑫認(rèn)為，進(jìn)入9月份之后，整體高端市場(chǎng)成交活躍度提升，房企在提升利潤(rùn)水平的訴求更加強(qiáng)烈，這也是加速推出高端項(xiàng)目的重要拉動(dòng)因素，但高端項(xiàng)目占比的不斷上升，也將拉動(dòng)北京商品住宅價(jià)格再上新臺(tái)階。

　　無(wú)獨(dú)有偶，張大偉也認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨巨大的托底蓋帽風(fēng)險(xiǎn)，要避免一、二線城市房?jī)r(jià)上漲失控，同時(shí)避免三、四線城市樓市跌入深淵。 

　　■本報(bào)記者 王麗新