得益于債券市場不斷升溫，房地產企業(yè)掀起了前所未有的超大規(guī)模發(fā)債熱潮。僅10月就有12家企業(yè)發(fā)布內地公司債或非公開發(fā)行股票，募集資金470億元。業(yè)內人士分析，得益于流動性寬松以及股市暴跌后引發(fā)資金流入等因素，債券市場大熱讓房企獲得了發(fā)債融資的最佳窗口期。但公司債的過度上漲、股市見底回升以及交易所資金面的不確定性對債市造成壓力，接下來公司債有可能面臨去杠桿調整的風險。

　　房企發(fā)債激增

　　中原地產研究部統(tǒng)計數據顯示，僅10月就有12家企業(yè)發(fā)布內地公司債或非公開發(fā)行股票，募集資金470億元。其中包括榮盛、北京城建、華夏幸福、金地、旭輝、金隅、遠洋、泰禾等多家知名房企。10月19日，遠洋地產控股有限公司發(fā)布關于第二期公司債券的公告。公告稱，第二期公司債券于2015年10月19日或前后發(fā)行，債券發(fā)行總規(guī)模為人民幣50億元。10月16日，泰禾集團發(fā)布兩則公告稱擬公開發(fā)行不超過人民幣60億元及45億元公司債。

　　恒大地產于10月15日成功發(fā)行200億元的非公開公司債券，創(chuàng)造了國內私募債最大發(fā)行規(guī)模紀錄。另外，僅10月12日一天，就有包括華夏幸福、北京城建、金地集團等在內的五家A股上市房企公告公司債預案或預案獲批。

　　事實上，隨著新《公司債發(fā)行與交易管理辦法》正式出臺，房地產公司債今年以來發(fā)行規(guī)模大幅放量。數據顯示，自2015年初至9月末，超過60家房地產企業(yè)共發(fā)行公司債1950億元。今年前三季度，房企公開發(fā)行公司債分別為561億元、482億元和250億元。而在2014年全年只有15家融資成功，金額只有235億元。

　　融資成本降低

　　“房企境內融資額大漲的原因有以下幾點：首先房地產行業(yè)進入“新常態(tài)”，特別是在人民幣弱勢的情況下，海外融資的難度與風險都明顯增加；其次，房地產企業(yè)對資金需求增加，一二線城市與三四線城市分化明顯，房企對資金需求依然非常大；另外，國內融資渠道審批的寬松程度增加，而且對于房企來說，公司債的目前平均融資票面成本4%，相比其他融資渠道，成本明顯降低。”中原地產首席分析師張大偉認為。

　　今年房企發(fā)債的平均利率呈明顯下降趨勢。數據顯示，今年一季度房企公司債平均利率為6.43%；二季度則為5.55%；三季度由于發(fā)債房企暴增，資質差別相對較大，因此平均利率略有上升為5.72%，但實際上利率水平走低的趨勢并沒有改變。

　　1月，中弘股份發(fā)行的公司債利率高達9.9%，而自9月以來發(fā)行的房企公司債利率都沒有超過8%以上。恒大此前發(fā)行的五年期50億元境內債券，票面利率僅為5.38%，相對于公司在今年2月發(fā)行的10億美元五年期優(yōu)先票據12%的票面利率，債務融資成本下降近55%。

　　萬科此前發(fā)行的五年期公司債利率更低至3.5%，接近同期的國債收益率。

　　公司債未泡沫化

　　隨著房地產公司債發(fā)行規(guī)模大幅放量，房企信用風險、公司債是否存在泡沫化等問題，引起業(yè)內熱議。中信建投證券發(fā)布報告稱，此輪房企公司債的規(guī)模以及占比快速增長存在“天時人和”，但并未存在泡沫化，應該以更開放的心態(tài)迎接企業(yè)融資市場化的到來。“人和”主要體現(xiàn)在政策大幅松綁，“天時”主要體現(xiàn)在三季度以來的“資產配置荒”，市場間充裕流動性所帶來的低利率進一步強化了房企優(yōu)化融資成本的動機。

　　此次，房企公司債的迅速擴張也存在補償性意味。此前由于房地產行業(yè)調控大環(huán)境，2010年4月開始房企的股權融資和債權融資都受到了嚴格的限制。但從2014年3月開始，隨著企業(yè)股權融資的全面放開，房企融資市場化格局確定，此次新公司債的松綁思路也是一脈相承，公司債的集中發(fā)行也和去年的股權再融資潮一樣，在情理之中。

　　不過，海通宏觀債券首席分析師姜超則認為，由于目前公司債發(fā)行利率屢創(chuàng)新低，信用債絕對收益率和信用利差均已壓至歷史低位，安全邊際大大下降。公司債有可能面臨去杠桿的風險。