豪宅無疑是2015年北京樓市最大的亮點，五環內但凡拍出一塊住宅用地，幾乎都成了潛在豪宅供應。據中原地產最新數據顯示，截至10月底，五環內北京商品房住宅簽約均價達到了52499元/平米。五環內全面豪宅化的趨勢已經日益明顯，難道普通剛需族、剛改族置業就無緣五環內了？也不盡然。本報記者在調查中發現，在五環內多數新房產品走向高端的背景下，五環內的二手房、自住型商品房成為剛需族扎根五環的重要補充產品。剛需族如何把自己的家安放在五環內，應該關注哪些樓盤、哪個區域的二手房以實現自己的置業夢呢？看看我們的記者推薦吧。

　　□自住房

　　切實補充中低價位房源量不足

　　“自住房制度的設計初衷，就是為了緩解商品房價格漲速過快，剛需購房者一房難求的局面，而從實際市場效果來看，也確實達到了目的。”亞豪機構市場總監郭毅說。

　　自2013年11月，北京首個自住房——恒大御景灣開始網申，北京市住建委首創的自住型商品房這一住宅類型，至今已面市兩年時間。亞豪機構統計數據顯示，兩年時間里，北京共推出54個自住房項目，可供應5.4萬套自住房。自住房推出兩年來，對北京樓市形成了巨大影響，特別是在北京房價不斷上漲的背景下，自住房的推出，為眾多剛需購房者提供新的購房產品。

　　據亞豪機構統計，目前北京推出自住房項目最多的三個行政區是朝陽區、大興區和順義區，分別推出了10個、9個和8個自住房項目。而從供應套數前三甲的行政區來看，則分別是朝陽區、通州區和門頭溝區。朝陽區10個項目可供應自住房13308套，通州區4個項目就可供應6709套自住房，門頭溝的6個項目累計可供應6384套自住房。

　　這三個區域的在售商品房現象均呈現中高端化趨勢，極為缺少中低價位的剛需項目。其中朝陽區的純商住宅在今年的成交均價達到創紀錄的49024元/平方米，區域內已沒有低于4萬元的純商住宅，自住房22000-28000元/平方米的定價水平補充了剛需匱乏的窘境，因此，雖然供量大，但需求同步高漲，兩年累計下來自住房的成交量也高達11697套，在各行政區中排名居首。

　　門頭溝區與朝陽區的情況極為近似，純商住宅普遍在35000元/平方米以上的價格水平與自住房18000-22000元/平方米的限定售價形成了鮮明反差，自住房成為門頭溝剛需客群的首選。

　　郭毅認為，由于部分自住房體量較大，分批供應的原因，兩年時間里，實際取得預售許可、推向市場銷售的自住房一共4.2萬套，與同期10.9萬套純商住宅（不含自住房及保障房）相比，自住房供量相當于純商住宅的38.4%，切實起到了補充中低價位房源量不足的作用。

　　>>置業建議

　　郭毅認為，自住房還應盡早申購，今年成交住宅用地中僅有6宗配建了自住房，所以從長期趨勢來看，自住房的供給量仍舊稀缺，因此對于剛需客群來說，還應盡早申購，防止錯過時機。特別是今年推出的自住房中，很多都是位于東五環、西三環四環周邊，位置條件較好的項目，與商品房的價差也比較大，值得出手購買。

　　□新房

　　五環內市場豪宅化

　　不少剛需在五環內的新房面前望而卻步。

　　據中原地產研究部統計，截至10月底，北京商品房住宅五環內簽約為4315套，簽約均價達到了52499元/平米，從最近6年的五環內商品房均價可以看到，整體市場一路走高，從2010年的3萬上漲到目前的5萬+，北京五環內市場已經進入高端化。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，受供地郊區化的影響，五環內可售商品房住宅已經從過去的2萬套以上下調到現在的1萬套左右，剔除其中的部分無效庫存，實際五環內可售住宅非常少。“預計未來北京五環內的高端化區域將依然延續，從北京今年出讓的土地看，五環內基本地價都超過區域在售房價，包括前期豐臺7.5萬元/平米的地王，預期未來新宮等地王還將影響市場預期。”張大偉說。

　　事實上，地價在一定程度上反映了未來一段時期房價的走勢。亞豪機構副總經理高姍表示，三環內已基本無新增宅地，五環以內的宅地供應目前也多集中在南城區域，其中三四環之間也屬于稀缺程度較高的區域，樊家村地塊的樓面價甚至高達7.5萬元/平方米；四至五環屬于次稀缺，樓面價多保持在4萬元-6萬元/平方米；五至六環供應雖然相對較多，但優質地塊也曾拍出4萬元-5萬元/平方米的樓面價；即便是六環以外，實際樓面價也逐漸邁向萬元大關。由此可以看出，未來北京單價6萬元以上的豪宅區域將逐漸從四環內擴展至五環周邊，六環以內新拍出地塊的樓面地價基本上都超過了3萬元/平方米，未來的六環以內新房市場的價格水平將整體抬升。

　　>>置業建議

　　對房企的品牌、居住環境、房屋新舊等有要求的剛需購房者可以考慮在五環內“淘”新房，雖然不少新樓盤新社區的教育配套等沒有較老社區的好，但在生活舒適度、物業服務等各方面要略勝一籌。

　　雖然五環內地價和房價都在攀升，但并不意味著剛需買不到任何樓盤。其實，仔細找找還是有的。據記者了解，目前五環內還有一些銷售單價和總價能被剛需族接受的項目，如東亞·五環國際、國韻村、天恒金融街公園懿府等，都是不錯的選擇對象。建議購房者根據自己的需求，多看房，多比較，選擇適合自己的產品。

　　□二手房

　　九成交易都在五環內

　　由于新房市場的鮮少供應，五環內普通住宅的成交主力已經逐漸讓步于二手房。據中原地產提供的數據顯示，北京2015年截至目前成交二手房套數已經高達15.8萬套，遠超去年全年，也是同期商品房住宅的接近3倍。其中，90%的二手房交易基本都發生在五環以內。

　　根據鏈家研究院統計，10月北京二手住宅網簽量13882套，環比下降19.6%，同比上漲57%。鏈家研究院李巧玲認為，10月網簽量環比降幅較大主要是受國慶假期影響，雖然北京二手住宅網簽量在7月達到高峰后便保持回落趨勢，但10月鏈家實際成交量環比仍增長11.6%。

　　另據統計，10月鏈家日均新增客源量環比上漲8.7%，日均新增房源量與9月基本持平，新增需求量大幅上升，預示著未來可能會出現成交量回升現象。而從政策層面，10月央行“雙降”之后，需求持續釋放，預計年底兩月市場活躍度不減。

　　價格方面，10月北京二手住宅成交均價為35676元/平方米，環比下降1.8%，同比上漲2.2%。雖然市場情況如此，但房價仍很難出現快速的實質性上漲。據統計，10月庫存房源中下調報價的房屋占比為72.9%，環比上升4.7個百分點。目前二手房市場仍以換房客戶為主，客戶購房行為較為理性，因此成交均價一直較為平穩。在部分區域，業主心理價位過高、房屋報價過高將阻礙房屋成交，因此，未來下調掛牌價的房源還有可能增加。

　　李巧玲認為，若刨除結構性因素影響，全市成交均價環比變化處于合理的波動范圍內，整體表現平穩。需要注意的一點是，全市成交均價同比漲幅較上月有較大幅度的下降。這主要是由于去年“9·30”新政出臺后，改善性需求集中釋放，10月全市

　　成交均價環比驟然上漲7.4%。而后至今，以改善為主的成交結構維持穩定，成交均價的變化幅度并不大。

　　>>置業建議

　　負利率時代的到來，讓房產的投資、保值屬性重新顯現出來。在當前二手房市場仍較為平穩的情況下，客戶的入市積極性也進一步受到鼓舞。地段仍然是目前購房者置業的首要參考要素，因此，與新房相比，更加占據地段優勢的二手房市場熱度不減。來自我愛我家的數據顯示，從區縣成交情況來看，目前66%的二手房交易仍發生在城市核心區，憑借教育、醫療、交通等資源優勢，城六區仍是北京二手住宅的主力成交區域，在遠郊和近郊區縣的成交中，近60%的二手住宅交易發生在昌平、通州和大興三大區，隨著這三個區域各方面配套設施的加速完善，成交占比也在逐步提升。 京華時報記者桂瑰潘秀林邢飛