在頂級豪宅大行其道的當下，北京樓市里的別墅產品也在經歷著成交火爆的一年。克而瑞北京機構數據顯示，今年前十月北京別墅成交套數達2886套，已超去年全年成交總和，同比漲幅更是高達67%。

　　由于政策對土地容積率的限制以及內城住宅用地稀缺等因素疊加，北京樓市別墅庫存已不足7000套，且未來別墅項目新增供應還將持續減少。業內人士甚至表示，自2015年起，北京城六區別墅將鮮有新項目入市，千萬級以內的城市別墅產品很快將成為歷史。

　　前十月北京別墅成交漲67%

　　前十個月北京別墅市場可謂“全面開花”，不僅是成交套數同比去年漲幅達到67%，成交套數排行前十的項目區域分布也相對廣泛。

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，別墅市場成交升溫主要與整體北京樓市復蘇有關，特別是二手房以及土地市場的異常活躍，導致改善需求急劇升溫，所以別墅成交創造了數月熱銷紀錄。

　　10月北京別墅市場的銷冠恰巧印證了上述理由。據了解，位于豐臺西山青龍湖板塊的燕西華府在前三季度穩坐京西別墅銷冠后，10月份又以27套的網簽業績，取得北京10月別墅銷冠。

　　有意思的是，北京歷史最高單價地王便是在10月誕生于豐臺，而豐臺此間成交地塊樓面價均已達5萬元/平方米之上，總價600萬起的燕西華府也因此備受改善客戶青睞。

　　燕西華府營銷負責人李延杰則認為，項目的價值不僅在于地段和產品優勢，其享有的人大附中學區資源，更是對二手房置換新房的改善買家存在極大吸引力。據悉，2017年人大附豐臺學校將開始正式招生，學校可提供從小學、初中到高中的12年優質教育。

　　城六區別墅用地稀缺

　　從目前情況來看，整體別墅市場看漲趨勢明顯，而當前別墅的庫存量已不足7000套，在供不應求的背景下，北京別墅產品特別是城六區別墅項目日漸稀缺。

　　據記者不完全統計，未來預計入市的容積率低于2.0的地塊僅有6宗，而城六區容積率低于1.5的地塊或已不超過5宗。

　　張大偉特別強調，2015年以后出讓的所有土地，已經不允許容積率均衡使用了，也就是說，未來北京已經不可能再出現除疊拼以外的類別墅產品了。

　　他進一步指出，未來豐臺將是城六區最后的供應區域，其他區域基本已經無可供應項目，而目前豐臺區的住宅土地平均容積率為2.3，最近出讓的幾宗地王的容積率也都在2.0以上，未來豐臺區的主力供應頂豪建筑形態將是平層大宅，出現城市別墅的可能性非常小。

　　換句話說，燕西華府、西宸原著、領秀翡翠山將成為豐臺最后的別墅項目，此外，城六區東壩、孫河在售項目也將成為北京最后的城市別墅產品，燕西華府則是其中涵蓋疊拼、聯排、雙拼以及獨棟等產品類型最為齊全的項目。

　　城市別墅全面迎來千萬時代

　　城六區別墅用地即將絕跡，也導致城市別墅價格看漲。從目前東壩和孫河在售項目來看，區域內別墅單價都有超10萬的趨勢，總價1000萬以內的產品幾乎絕版。

　　就豐臺市場而言，中原地產數據顯示，別墅類產品的均價也已經在2015年超過4萬，單套平均成交額也達到了1200萬，實際市場上已推待售的庫存量也只有200多套。

　　事實上，這也是燕西華府能領跑10月北京別墅市場的重要原因。據了解，該項目前十個月網簽套均價僅為815萬元/套，單價更是不足3萬元/平方米，遠低于豐臺別墅市場平均水平，性價比不言而喻。

　　財富人生經紀執行董事、自媒體“地產營銷人”出品人韓樂指出，今年成交的別墅六成總價在900萬以內，而成交別墅里單價2萬至3萬的產品占了43%。這是目前熱銷別墅的一個顯著特征，但這一趨勢或將很快逆轉，在土地價格攀升、別墅用地稀缺的背景下，尤其是高性價比別墅成交將出現顯著的量價齊漲。

　　京華時報記者邢飛