繼綠城誠園之后，綠城在北京住宅市場沉寂已達(dá)六年之久。日前，綠城聯(lián)合中交、平安以57億元的代價再次在北京住宅市場有所斬獲。業(yè)內(nèi)人士表示，重回北京顯示出“融綠之爭”結(jié)束、中交入主之后，動蕩的綠城回歸穩(wěn)定，展現(xiàn)其重回一線房企的野心。但剛進(jìn)入“3萬元時代”的門頭溝，能否承載綠城地王級產(chǎn)品銷售，走出危機的綠城將迎來“地王”的新挑戰(zhàn)。

　　門頭溝取“地王”

　　日前，綠城聯(lián)合中交、平安，經(jīng)過現(xiàn)場66輪爭奪，以57億元，配建3.1萬平方米拿下北京門頭溝地塊。其高達(dá)3.32萬元/平方米的樓面價也刷新了門頭溝土地樓面單價。

　　據(jù)悉，在該項目中，綠城將持有項目股權(quán)43%，成為項目操盤方，平安持有42%，中交則持有15%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，此次殺回北京對綠城意義重大，綠城2003年就已進(jìn)入北京，但自2009年綠城在北京開發(fā)綠城誠園后，再住宅面世，期間綠城企業(yè)也一度陷入生存危機。

　　相關(guān)人士表示，綠城內(nèi)部管理層曾在“融綠之爭”時出現(xiàn)動蕩，一定程度上影響了綠城拿地節(jié)奏，中交入駐后逐漸恢復(fù)元氣的綠城回歸北京必然更加渴望證明自己。同時，在綁定平安和九龍倉成為其戰(zhàn)略合作伙伴后底氣也變得更足。

　　資料顯示，綠城年初提出“加大銷售力度、拓寬銷售渠道、加快庫存化”的策略。今年10月，綠城再次做出調(diào)整，計劃將把投資區(qū)域嚴(yán)格控制在14個一二線城市。并在兩三年內(nèi)把三四線城市的庫存壓縮在企業(yè)產(chǎn)品整體占比25%內(nèi)，甚至將來整體退出三四線城市。

　　2015年前10個月，綠城累計合同銷售金額約510億元，比去年同期下降12.67%。業(yè)績下滑的綠城亟須加快項目周轉(zhuǎn)節(jié)奏。上述人士表示，門頭溝地塊作為高端項目，去庫存周期必定拉長，與渴望轉(zhuǎn)型實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的企業(yè)戰(zhàn)略恐怕有所矛盾。

　　產(chǎn)品塑造面臨挑戰(zhàn)

　　業(yè)內(nèi)人士分析，如果以傳統(tǒng)經(jīng)驗判斷門頭溝區(qū)域，剛需和改善型需求則是區(qū)域的主流。

　　目前門頭溝新城區(qū)在售項目多為商住小戶型，在長安街西延長線兩側(cè)沒有住宅規(guī)劃，包括遠(yuǎn)洋新天地、鴻坤七星長安、華潤悅景灣、融創(chuàng)西長安壹號這些商住產(chǎn)品就成為該板塊的主力供應(yīng)。

　　“價格在門頭溝板塊依然是競爭的焦點之一。”一家房地產(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)人表示，去年底位于六環(huán)外的門頭溝板塊售價已普遍突破3萬元/平方米。目前老城區(qū)剛需盤僅有京漢鉑寓項目及京西金泰麗灣的部分房源；改善型需求項目主要為京西金泰麗灣；西山藝境、V7西園則為區(qū)域高端樓盤項目代表，總價在六七百萬元以上。

　　目前，門頭溝區(qū)域內(nèi)稱得上“高端”的項目也只有瀧悅長安和華潤·潤西山，但也僅稱得上高端改善型項目。

　　機遇風(fēng)險并存

　　綠城相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，門頭溝地塊將借鑒綠城推出的楊柳郡、留香園等項目經(jīng)驗，在戶型設(shè)計、功能性和實用性等方面有所創(chuàng)新。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這次進(jìn)駐門頭溝地區(qū)也許對綠城來說可能再次面臨新的考驗。該地塊樓面價達(dá)到每平方米3.26萬元，是門頭溝首宗超過3萬元樓面價的地塊。但門頭溝目前作為“剛改”的主流區(qū)域，能否消化如此價位高端產(chǎn)品，令業(yè)界擔(dān)憂。另外，該地塊容積率2.8，與一些高端項目接近別墅的容積率相比毫無優(yōu)勢可言。面對高端豪宅在門頭溝基本上處于空白的現(xiàn)實，未來項目定價將成為最大懸念。

　　綠城方面表示，經(jīng)過精密測算，樓面價3萬元/平方米是趨近飽和價。加上裝修和營造成本、稅費等，預(yù)估項目最終成本價為4萬元/平方米，項目未來的空間還很大。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，區(qū)域內(nèi)豪宅客戶的稀缺是項目短板，但頂級項目的缺失也許正是綠城的機會所在，憑借綠城在全國豪宅項目開發(fā)營造的良好口碑，綠城一直有為數(shù)不少的粉絲追隨，其在門頭溝區(qū)域理應(yīng)有所作為。北京商報記者 董家聲