◎譚浩俊

　　中國指數研究院發布的11月房地產百城價格指數顯示，2015年11月，全國100個城市新建住宅平均價格為10899元/平方米，環比上漲0.46%，漲幅較上月擴大0.16個百分點；同比上漲2.93%，漲幅較上月擴大0.86個百分點。百城房價連續4個月環比、同比雙漲。對此，相關分析認為，房地產市場“暖冬”可期。

　　必須承認，近一段時間以來，房地產市場確實出現了“暖冬”跡象。一線城市房價連續上漲，深圳更是成為此輪房價上漲的“領頭羊”。不僅如此，二、三線城市也出現了連續上漲的現象。那么這是否意味著房地產市場的“暖冬”真的到來了呢？眼下出現的“暖冬”跡象，能否帶動房地產市場的整體復蘇？

　　顯然，所謂的“暖冬”，只是在政策的強力刺激下出現的一種價格非內生性上漲。尤其在成交量方面，新增房源的成交狀況仍好于存量，庫存消化并沒有數據所反映的那么美好。也就是說，“去庫存”這個關鍵問題并沒有在此輪房價上漲中得到明顯解決。相反，房價上漲卻再次激活了地方政府依賴“土地財政”的沖動，很多地方已經開始謀劃明年的大拆大建計劃了。

　　需要注意的是，對房地產業來說，面臨的最重要也是最棘手的問題，仍然是“去庫存”。尤其是三、四線城市，“去庫存”的效果十分不理想，有的甚至“去”的沒有“建”的多。

　　更重要的是，按照目前房地產市場的趨勢以及居民的實際購買能力，這些城市在短期內的高庫存情況是不可能有明顯改觀的。這也就是說，這些城市仍然需要在高庫存下面對可能出現的各種風險和壓力。

　　事實也是如此，隨著庫存時間越來越長、庫存積壓越來越多，很多開發商快要接近“資金鏈”斷裂的極限。如果高庫存現象沒有改觀，不排除部分開發商會出現“資金鏈”斷裂的情況。

　　“去庫存”不僅承擔著宏觀政策取向的責任，也承擔著防止金融風險爆發的責任。一旦有開發商出現風險，按照開發企業互保聯保的現狀，就不可避免地引發區域性金融風險，這才是最令人擔心的問題。

　　再回到近一段時間以來市場“暖冬”跡象的話題。如果“暖冬”只是表現在房價的持續上漲上，而沒有落腳到“去庫存”上，縱使政策的作用再大，“暖冬”也可能只是曇花一現，而不能持續發展。庫存所留下的問題，才是目前房地產市場最重要、最緊迫的問題。只要“去庫存”問題不解決好，或者沒有明顯效果，房地產市場就很難步入健康有序的軌道，也很難真正進入“暖冬”。

　　那么，如何才能有效地實現“去庫存”的目標呢？從政策層面來看，能出的政策都已經到位，如住房信貸政策、公積金政策，以及地方政府出臺的各種“土政策”。也就是說，指望政策層面再有更多的新消息，余地已不太大，況且市場也不適合再出臺新的刺激政策了，否則，就可能會留下許多“后遺癥”。房地產市場的“后遺癥”，消化起來比一般行業難得多，負面作用與影響也大得多。

　　因此，“去庫存”的任務還是要靠地方政府去完成。一方面，千萬不要剛看到市場有復蘇的跡象，就再度萌生“土地財政”的沖動，給“去庫存”增加新的壓力。相當一部分城市，已經完全沒有接受新庫存的能力。再增加庫存，就是把經濟送入風險的火堆。

　　另一方面，在依靠政策和開發商“去庫存”的同時，政府也可以通過購買商品房作保障房、廉租房等手段，減輕庫存壓力，化解開發商“資金鏈”斷裂風險。同時，還能真正解決中低收入人群的住房問題。

　　總之，對房地產市場不要只看到“暖冬”。所謂“暖冬”，只是在一線城市和主要的二線城市出現，三、四線城市的“去庫存”壓力依然十分巨大，并沒有“暖冬”的跡象。政策對這些地方樓市的作用非常有限，如果政府不拿出更多的辦法，這些城市將會面臨更大的壓力。

　　（作者為財經時評人）