中央經濟工作會議12月18日至21日在京舉行，會議提出，要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，要取消過時的限制性措施。據悉，這是十八大后中央經濟會議首提“房價”。(《新京報》12月22日)

　　每年年底舉行的中央經濟工作會議，被看作“引領中國經濟的風向標”，此次會議無論是總結2015年經濟工作，還是部署2016年經濟工作，都有很多新亮點。以“化解房地產庫存”為例，這次會議提出的五大要點，實為五大亮點。房地產一頭連著經濟與財政收入，一頭連著民生。目前，高庫存成為影響房地產健康發展的最大“攔路虎”，為此，此次中央經濟工作會議開出5劑藥方，如落實戶籍改革方案，就有利于拉動住房需求增長；而取消過時的限制性措施，有望減少行政干預，讓市場更有效地配置資源。

　　尤其是鼓勵開發商降房價，據說是20多年來中央經濟工作會議第一次提出，令人耳目一新。長期以來，開發商降房價都是一種市場行為，而這次會議卻明確提出鼓勵開發商降房價，應該說有著豐富內涵，既說明中央意識到房價過高，也說明降房價是去庫存的有效手段之一。對很多人來說，住房條件有待改善，以自己的收入卻買不起房。“房價收入比”被認為是判斷住房支付能力的主要指標，但有數據顯示，全國35個大中城市中有31個城市的房價收入比高于合理值。顯然，只有降房價才能消化庫存，這次會議提出鼓勵開發商降房價可謂“對癥下藥”。

　　但如果只是在輿論上引導開發商降房價，恐怕很多開發商未必會降，因為無論是之前地方出臺的救市措施，還是這次中央經濟工作會議提出的農民工市民化等舉措，再加上市場的回暖跡象，都給開發商傳遞了積極的預期。再從需求端來說，樓市存在“買漲不買跌”的心理，在購房者看到樓市庫存量大、鼓勵開發商降價銷售的情況下，很可能會預期未來房價出現下降趨勢，繼而就會捂緊自己的口袋并等著房價真正下降，這樣一來也就達不到去庫存的目的了。

　　那么，開發商一般會在什么情況下降房價呢？一是樓市低迷也不見政府救市的跡象，開發商看不到希望就會降房價；二是開發商資金鏈緊張，只有降價銷售才能渡過難關；三是開發商調整發展戰略，比如盡早套現以退出樓市時就會降價銷售；四是政府有鼓勵或倒逼措施，開發商也會降價。

　　要想開發商降房價，政府層面不僅要積極引導，還需要多出實招。所謂“引導”，就是要讓開發商看到庫存壓力，看清市場趨勢，放棄暴利幻想；所謂“實招”，就是要出臺具體、有效的措施，或鼓勵或倒逼開發商降價銷售。不但要出實招，還要打“組合拳”，稅收優惠無疑是鼓勵開發商降價銷售的有效辦法之一。只有讓稅收優惠與降價銷售掛鉤，開發商才有降價銷售的動力。

　　尤需指出的是，必須讓開發商對未來的政策預期、市場預期形成清晰認識，比如，應該明確房地產稅法、住宅保障法等法律法規的出臺時間表，讓開發商意識到未來樓市與房價是穩定的，將永久告別暴利。當開發商的預期是清晰的，自然會理性地調整營銷策略，包括降價銷售。