深圳南山后海灣的寶能太古城是寶能進入地產界的第一個項目

　　深業物流大廈的大門口，掛的是前海人壽的標識

　　筍崗在建的寶能中心，預計2018年投入使用

　　即使在深圳，在“寶萬之爭”發生之前，知道寶能地產的人并不多。姚氏兄弟和他們的寶能系一樣神秘。然而，隨著事件的升級，寶能系和它旗下龐大的產業逐漸浮出了水面。北京青年報記者前往深圳，試圖摸清姚氏兄弟的產業以及其神秘的發家史。

　　姚氏兄弟和寶能系逐漸浮出水面，這家在深圳耕耘了23年的企業似乎讓許多人吃了一驚。

　　“隱形地產大鱷”的超高速擴張

　　提起深圳的地產企業，最知名的莫過于“招華萬金”，即招商地產、華潤置地、萬科、金地，他們是深圳地產“黃金時代”的領頭羊。跟上述房企比起來，寶能地產在普通市民中的名氣實在是不值一提。而“寶萬之爭”發生之后，姚氏兄弟和他的寶能系逐漸浮出水面，這家在深圳耕耘了23年的企業似乎讓許多人吃了一驚。有地產觀察人士用“地產隱形大鱷”來形容姚振華和他的寶能系。

　　調查顯示，2009年時，這家企業還僅在深圳擁有太古城一個在售項目。但截至2015年初，寶能已進駐23個城市，在建各類地產項目45個，包括20棟200米以上的超高層建筑，總在建面積2000多萬平方米。進駐城市數已與金地、招商地產處于同一量級。

　　北青報記者在深圳了解到，寶能地產的崛起最早還得從寶能太古城開始說起。

　　深圳一名地產界人士介紹，寶能在業界最先被注意就是靠這個項目，這個位于深圳后海的綜合體項目，開盤不到一年，賣出了1736套豪宅，總銷售額達48億，刷新了當時深圳豪宅地產的一個紀錄。其后開業的太古城商業部分—寶能·all city也獲得了較大的成功，寶能系隨后開始在全國復制這種模式。隨后6年，寶能在全國各地布局了近60個地標級項目。

　　除了豪宅之外，寶能系還是一個“高樓愛好者”。目前，寶能在建、規劃的200米以上的超高層建筑達20棟。其建設的大連寶能城高368米；合肥寶能城500—600米；沈陽寶能環球金融中心，高568米，為東北亞第一高；新疆寶能城268米，為中亞第一高。

　　昨日，北青報記者看到，在寶能總部深業物流大廈的對面，一座規劃設計高達328米，70多層的大樓正拔地而起，已臨近封頂。項目工人介紹，這里就是未來的深圳寶能中心，建筑總面積達22.7萬平方米，工程造價為9.9億元，將成為這一帶的地標建筑，預計2018年可投入使用；另外，寶能還在旁邊建設了六金廣場，將建成商業中心，跟寶能中心同步入市。

　　激進擴張模式遭遇多方質疑

　　北青報記者調查發現，激進擴張的寶能地產，其地位并沒有獲得業界的一致認可，甚至有業內人士對寶能地產的發展模式頗有質疑。而寶能地產不時曝出的退地、停工和延期交房等現象，讓市場對寶能模式的疑慮加劇。針對市場的質疑，寶能高層并不以為然，姚振華曾在寶能內部解釋這種飛速發展。他認為，寶能的快速發展是由于前15年的精心布局，有些別人不看好的項目，寶能憑自己的眼光拿下來。

　　作為房地產業的后來者，寶能在各地擴張中的大手筆在業界一度引發了震動。寶能甚至聲稱其僅用六年時間就完成了一線房企30年的積累。一名深圳地產界觀察人士指出，寶能旗下的房地產項目主要分布于二三線城市，目前這些城市面臨的去庫存壓力，無疑將給寶能的資金鏈帶來巨大壓力。

　　寶能的蕪湖退地事件，曾經引發市場的廣泛關注。今年9月，蕪湖市國土局發出兩份通知函，收回寶能于2013年5月和2014年1月獲取的三宗土地，理由是截至發函之日，寶能仍未繳納除履約金外的土地出讓金。寶能在三宗地塊上交納的1.2億元履約金不予退還。對此，寶能蕪湖公司負責人曾公開表示，寶能主動退地是為了調整投資節奏，回避地產商集中開發所產生的風險。

　　但這仍然引發了市場對寶能資金鏈緊張的猜測。同時，對寶能擴張過于激進和盲目的質疑也開始蔓延。

　　激進擴張背后的杠桿風險

　　一位不愿意透露姓名的深圳地產圈人士告訴北青報記者，在寶能投入房地產開發的資金中，有相當部分來自旗下的保險資金，以及信托產品，所用杠桿較足。這些年，寶能地產的快速發展，跟其對杠桿的使用有較大的關系。杠桿本身是地產行業的常用工具，但若多度使用，一旦市場出現風險，容易牽一發動全身。

　　北青報記者注意到，在寶能系的內刊《寶能會》有篇文章提到，今年年初，寶能集團曾聯合深圳市前海融資租賃金融交易中心（簡稱“廣金所”）為客戶定制一項金融置業計劃，針對深圳寶能城、深圳寶能公館項目分別推出“寶能購房寶一號”、“寶能購房寶二號”理財產品。

　　工商資料顯示，深圳市前海融資租賃金融交易中心有限公司，于2014年4月在深圳前海注冊成立，注冊資金3億元，發起人為寶能系的前海人壽和鉅盛華，分別出資1億元和2億元。廣金所即是寶能系旗下互聯網金融平臺。

　　資料顯示，廣金所平臺上在2015年年內發行了多只名為“廣富系列”融資產品。廣富產品中廣富-盈園、廣富-盈商、廣富-盈寶等項目涉嫌為寶能系多家子公司進行自融。其中，不少借款項目正是寶能旗下的地產板塊，尤其以“廣富-盈寶”系列為代表的理財產品，比如“廣富-盈寶11D號（大學生專屬）”項目借款人是南寧寶能置業有限公司，項目投向為南寧寶能城市廣場項目；廣富-盈寶5J號的借款人是云浮寶能城市廣場；廣富-盈寶5M號的借款人也是寶能地產。

　　在此次“寶萬之爭”中，寶能系搶籌萬科的資金來源中，寶能系的高杠桿操作被市場質疑。對此，寶能系還專門發聲明稱從未過度使用杠桿融資。對此，市場分析人士稱，過度是一個帶有主觀性質的詞語，可以有各種解讀。

　　“菜籃子工程”助姚氏兄弟入地產圈

　　在短短的時間內，寶能系在地產界迅速崛起，又通過爭奪萬科股權而被全國所知，那么神秘的寶能系是如何發家的？姚振華提到的過去15年的精心布局又是什么？對此，北青報記者前往姚振華當年的發家地進行了探訪。

　　對于姚振華的發家史，曾有媒體報道其是賣蔬菜出身，對此，北青報記者經過實地探訪了解到，姚振華的確開過一家名為“深圳市新保康蔬菜實業有限公司”，如今，深圳園嶺一帶的一些老居民對姚振華仍有印象，當時姚振華開的蔬菜超市，菜樣較多，比較受附近居民的歡迎。

　　后來，姚振華以賣蔬菜的名義，參與當時深圳市政府“為民辦實事”而實施的市民“菜籃子工程”，有深圳居民稱，姚振華后來正是以市民“菜籃子工程用地”的名義，拿到了兩塊土地，即目前寶能地產開發的中港城小區地塊和寶能太古城地塊。

　　寶能系在筍崗幾乎無人不知

　　說起寶能系的發家史，離不開一個地方，就是深圳羅湖區北部的筍崗。那里現在還是寶能系的大本營。

　　昨日，北京青年報記者來到筍崗，深業物流所在地。位于保安北路和梅園路交叉口的東南側的深業物流大廈，大廈一樓入口處掛的是前海人壽的牌子，前海人壽雖然注冊在深圳前海，但據寶能系多名內部人士透露，這里才是它的總部辦公區。

　　北青報記者注意到，除了前海人壽以外，鉅盛華、寶能集團和深業物流都在這一棟樓里辦公，幾乎涵蓋了“隱形地產大鱷”姚振華旗下的主要資本運作平臺。距離深業物流大廈不到兩公里處的寶能汽車大樓是寶能系的另一個重要基地。寶能控股、粵商小貸、寶能地產均設于此。

　　附近一家餐館的老板介紹，寶能系的重要高管都在深業物流大廈辦公，包括姚氏兄弟，整個筍崗地區幾乎沒有人不知道寶能系，大家對寶能系的老板姚振華也不陌生?！耙郧俺砀浇宛^吃飯，但近幾年見得少了?！?/p>

　　筍崗位于深圳羅湖區的北部，距離中心城區并不遠。從深圳西部的保安機場穿過深圳主城區來到筍崗，可以發現“筍崗”是個比較奇特的地方，遍布的小商品城、舊城改造項目和物流倉庫，跟目前深圳給人“朝著國際化大都市狂飆突進”的印象有些不符，這里頗有一種“城中村”的氣質。

　　多名當地居民介紹，這個現狀多少跟寶能集團有關。寶能在這里擁有1000多畝的深圳筍崗物流園區，但是規劃建設卻一直跟不上，結果這里成了各類物流中心、建材市場、家居市場、二手車交易市場等的集散中心，給人一種比較亂的感覺。

　　寶能系下一步棋怎么走

　　筍崗物流園區是上世紀80年代依托廣九鐵路建設的大型倉儲基地，原以倉儲業、鐵路貨運編組為主要功能，是深圳市開發最早、規模最大的公共倉儲區。筍崗村曾被媒體稱為“中華第一倉”。在此基礎上，深業物流也就成了深圳最大的綜合型物流企業之一。筍崗物流園區年交易規模已超500億元。毋庸置疑，“中華第一倉”背后的超級土地儲備讓人眼紅。

　　隨著深圳房價的飆漲，連關外地區的許多樓盤都已經突破5萬元每平方米，筍崗“物流園區”的土地儲備的價值也日益凸顯。寶能系之所以敢在二級市場上“狙擊”地產龍頭萬科，或許正是因為手握深圳核心城區大量的土地資源，讓它產生了這種底氣。

　　如今，寶能系已經持有萬科24.26%的股份，與當年在深業物流集團的持股46.52%比起來，還相差甚遠。如今的萬科也不是當年的深業物流集團，寶能系的下一步將如何選擇？夜晚，筍崗深業物流大廈辦公室依舊燈火通明，姚振華或許正在思考這個艱難的問題。

　　本版文并攝影/本報特派深圳記者 朱開云

　　最新消息

　　萬科否認安邦將受讓寶能系股份

　　萬科A晚間發布澄清公告：有媒體報道稱，上周公司與寶能系、安邦三方召開和談會，三方基本達成和局。安邦未來有可能受讓寶能系股份成為本公司大股東。 就上述傳聞說明如下：公司從未參與傳聞所述會議，對傳聞所述內容亦不知情。該傳聞不實。

　　知情人士稱，說安邦受讓寶能系股份不符合邏輯。目前寶能系一致行動人鉅盛華和前海人壽，合計持有萬科股權24.46%，安邦持有6.18%，若安邦受讓寶能所持股份，則將超過30%，一則會觸發全面要約收購，二則不符合保監會相關規定。新版《保險資金運用管理暫行辦法》規定，除控制保險產業企業和非保險金融企業外，保險公司不能對其他企業實現控股。

　　另外，昨日早間，萬科在港交所和深交所兩地發布公告，披露重大資產重組進展。公告表示，截至目前，公司本次重大資產重組事項的相關工作取得了一定進展。公司已經于12月25日就有關可能交易與一名潛在交易對手（作為潛在賣方）簽署了一份合作意向書，該意向書旨在列出雙方就擬議交易原則上的初步意向，具體為潛在買方持有的目標公司的所有權益。

　　此外，昨日有媒體報道稱有銀行下發內部文件，自12月29日起暫停銷售前海人壽的部分保險產品。對此，前海人壽相關負責人對北青報記者表示，停售部分產品的情況不屬實，公司產品銷售一切正常，不排除有人刻意抹黑前海人壽，擾亂金融秩序。

　　舊聞回放

　　“深業物流”分拆史為何讓王石恐懼

　　在寶能系的發展史上，有個至關重要的一步是對深業物流的控制。針對寶能系的步步進逼，王石在其發表的內部談話中，曾提到了寶能入股深業物流的過程，認為其拿到深業物流品牌的使用權的過程就是“一進、一拆、一分”，這就是他們的發家史。

　　深業物流集團前身為深圳市筍崗倉庫企業有限公司，成立于1983年，為深圳老牌國有企業。2003年1月，“寶能”的名字第一次出現在深業物流集團股東名單中，持有25%的股權。在寶能進來后不久，包括深業集團、深圳國際信托等股東陸續退出，寶能系旗下鉅盛華實業手中的籌碼不斷增加，一年之后，寶能系在深業物流集團的持股已達46.52%。此后幾年，深業物流的董事會逐步被寶能系高管占據。

　　此后由于股東對集團的發展戰略存在分歧，經兩次股東大會后，深業物流集團資產按照股權比例進行拆分：深業集團和內部職工股約占57%，寶能集團約占43%。

　　最終分拆的結果是寶能系拿到深業物流品牌的使用權，并獲得了大量的土地。國資退出，深業物流變成了寶能系旗下的一個子公司。目前，深業物流股東為傲詩偉杰有限公司與鉅盛華實業，為寶能系全資所有。據寶能系內部人士透露，寶能系目前所擁有的筍崗物流園區也是當年分拆深業物流時獲取。

　　王石在內部講話中以“一進、一拆、一分”來總結寶能系控制深業物流的過程，認為這就是姚氏兄弟的發家史。對此，有觀察人士指出，在寶能系舉牌萬科的過程中，王石反應如此巨大，恐怕就是擔憂寶能系故伎重演，來一個“一拆一分”，可能是一種來自本能的恐懼。