養(yǎng)老的核心在于服務(wù)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)健康養(yǎng)老社區(qū)之余，還要繼續(xù)整合醫(yī)療、保健、護理等行業(yè)資源，這無疑對開發(fā)商提出了更高的要求。
“做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)至少需要看到未來5年以后的市場，目前中國在降息通道無風險利率下 降，因此目前的社會成本降低，加之未來中國進入老齡化社會，上述因素使得這個行業(yè)的風口開始出現(xiàn)。我們認為未來養(yǎng)老租客社區(qū)將成為一種不錯的項目，這類項 目一部分可以通過銷售進行回本，另外一部分資產(chǎn)通過持有運營來維持一個穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而這類項目也會給未來基金等金融資本進入提供條件。”1月6日，保利 創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)投資有限公司副總經(jīng)理李曉明在接受《第一財經(jīng)日報》記者專訪時表示。
中信建投中小市值組首席分析師陳萌告訴記者，“目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國尚在一個起步階段，考慮到未來的人口特點，2016年將會是資本和政策的風口大年，預計將會有更多的利好政策出臺。”
萬科在北京的養(yǎng)老社區(qū)項目(資料圖)
過去10年，由于中國人口紅利和城鎮(zhèn)化水平提高，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展并成為GDP支柱行業(yè)。而過后的20年中國卻開始進入老齡化社會，如何給這些老年人口提供居所和服務(wù)是各個開發(fā)商開始實踐的方向。
李曉明給記者舉例道，日本就是一個典型的老齡化社會，健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)被定為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，其養(yǎng)老用品種類繁多規(guī)模很大，其就通過長期照護保險配 合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。而在美國，90年代中期REITs和CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)的發(fā)展也為養(yǎng)老住宅的發(fā)展提供了更多的融資渠道，并有房屋逆 按揭和各類養(yǎng)老保險安排來保障老年人在養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)方面的支付能力。“地產(chǎn)商有很多資源，這些資源的整合就可以提供給養(yǎng)老保險，比如地產(chǎn)商也可以和保險 公司合作，雙方進行資源整合。對于險資而言可以獲取更多的線下落地社區(qū)進行自己的養(yǎng)老保險開發(fā)，對于地產(chǎn)商而言可以有更加充分的現(xiàn)金流來實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的功 能落地。”李曉明認為。
多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入量大，回收期長，若沒有其他社會低成本資金的支撐，單個企業(yè)很難實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。其次，養(yǎng)老 的核心在于服務(wù)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)健康養(yǎng)老社區(qū)之余，還要繼續(xù)整合醫(yī)療、保健、護理等行業(yè)資源，這無疑對開發(fā)商提出了更高的要求。“上述問題 的解決方案就需要地產(chǎn)商進行更多元的業(yè)務(wù)整合，更好的扮演一個資源整合者進行養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟告訴記者。
保利地產(chǎn)在進行養(yǎng)老地產(chǎn)實踐時就選擇合作太平人壽，兩者合作范圍涵蓋養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運營服務(wù)平臺搭建、保險客戶養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游投資等多項內(nèi) 容。同時，針對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)融資渠道狹窄等問題，雙方擬在近期聯(lián)合發(fā)起設(shè)立國內(nèi)首支專注于健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金，探索引入保險資金開發(fā)養(yǎng)老社區(qū) 的新模式。
“此前泰康人壽已經(jīng)通過自己開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)進行線下實踐，而對于太平人壽而言可以依托保利的社區(qū)進行線下社區(qū)和客戶獲取，對于保利而言顯然找到了低成本的資金。”李曉明告訴記者。
據(jù)統(tǒng)計，2014年我國壽費保費收入達到13031億元，在過去十年間復合增長率達到兩位數(shù)。2014年國務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出“構(gòu)筑保險民生保障網(wǎng)，完善多層次社會保障體系，支持符合條件的保險機構(gòu)投資養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)”。
克而瑞一份報告指出，由于保險產(chǎn)品和養(yǎng)老有天然接近性，是最適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)的資金來源，而很多保險公司也希望通過入股地產(chǎn)企業(yè)獲取自己在養(yǎng)老方面的一個客戶基礎(chǔ)。
國泰君安分析師侯立科認為，在現(xiàn)階段，不論從政策制度、人口結(jié)構(gòu)和商業(yè)模式方面來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于探索起步階段。預計到2020年，各方面都將達到足夠成熟的條件來支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高速擴張，積極準備的地產(chǎn)商在未來將大有可為。