新華社上海1月19日專電(記者葉鋒)隨著土地資源約束趨緊,一線城市近年來供地受限,2015年供地量更是創下多年來新低,進入門檻越來越高。在此情形下,一些房企近年來通過參與城市中心區域舊改滿足土地需求,同時實現各方多贏。

   持有“毛地”也能有賺頭

　　近期,知名房企新湖中寶以2.4億元的價格從另一房企手中收購上海虹口區青云路167弄地塊,建筑面積為2.15萬平方米,同時支付7.2億元的拆遷保證金。該地塊于2004年3月辦理房地產權證,但由于是毛地出讓,需拆遷完成后方能開發。

　　市場機構統計數據顯示,2015年一線城市推出經營性土地600宗,合計規劃建筑面積為6211.7萬平方米,為近6年來供應量新低。價格方面,去年一線城市地價溢價率為25%,也明顯高于二、三、四線城市。

　　值得關注的是,去年全國成交價排名前十的“地王”,全部位于北上廣深四個一線城市。排名第10位的“地王”上海原閘北區市北高新技術服務業園區一地塊,成交也達到價格71億元。易居克爾瑞近期一份報告還指出,受土地資源稀缺性等因素影響,一線城市土地“熱度”或仍將持續。

　　市場變局之下,一些早年參與城市舊改持有“毛地”項目并堅持至今,或中途接盤舊改項目的房企,反倒在一線城市激烈的土地市場競爭中占據了一席之地。

   企業、居民、地方政府“多贏”

　　以新湖中寶為例,自2001年進入上海以來,已共有三個住宅項目,均為舊改毛地。相比新接盤的虹口項目,新湖此前在普陀和閘北的兩個大盤從早年拿地、分期征收到開發建設,參與了舊改和城市更新的全過程,堅持至今均已有10多年,并最終實現企業、居民和地方政府的“多贏”。

　　比如,其承擔的普陀東新村舊改地塊,項目總占地28公頃,是上海內環線以內最大的舊城改造項目之一。自2001年以來,已先后分四期完成7000余戶居民的動遷征收,惠及居民3萬余人。截至目前,累計完成建筑面積51萬平方米。公司同時還承擔了一些高污染企業和設施的搬遷、防汛堤及綠化項目建設等任務。地塊開發的住宅項目,成為上海內環內長銷不絕的標志性樓盤。最新一期項目于2014年6月底開盤,截至去年年底交付率已達90%。

　　另一個位于原閘北區的青-12地塊舊改項目,于2003年8月簽訂土地出讓合同。目前,項目一期兩幅地塊累計建筑面積15萬余平方米,已經結構封頂,正在銷售；二期項目截至去年年底,已完成絕大多數居民和單位的動遷,剩余零星簽約正在推進。

   “舊改”關鍵在速度與成本平衡

　　記者發現,這些舊改地塊開發的住宅項目,均位于市中心核心地段,在地理位置、交通條件、周邊配套等方面有明顯優勢,雖然均屬中高端樓盤,但憑借自身的稀缺性,入市往往形成熱銷。但另一方面,不少舊改“毛地”項目體量大,開發建設周期長,動遷過程又充滿不確定性,開發企業的資金、管理乃至韌勁都面臨巨大考驗。記者采訪了解到,目前上海市區類似“毛地”項目多達幾十個,但在曠日持久的征收、開發過程中,許多項目已多次換手,因種種原因中途退出的開發企業不在少數。

　　“舊改這條路走得不容易,需要高層的前瞻和團隊的堅韌。”新湖中寶上海項目負責人說,一邊是不斷上漲的土地增值收益和商品房售價,另一邊是同樣上漲的資金成本和動遷房安置房售價,對于舊改地塊,開發商最看重的是速度和成本之間的平衡。

　　該負責人也坦言,現在中央大力推動棚戶區改造,地方政府也將其列為重點工作,相關政策和要求不斷出臺,比如政策性銀行舊改項目貸款對國企、民企已“一視同仁”,房企舊改項目的融資渠道也已逐步放開,“能更好地幫助參與城市舊改的企業實現社會效益和經濟效益的兼顧”。