北京開年二手房成交量為新房6.6倍
樓市全面進入存量房時代
有市場分析人士認為，北京新建商品住宅供應將愈發稀缺，成交將向存量住宅傾斜，但二手房漲價預期低于新建住宅
■本報記者 王麗新
北京樓市開年至今，二手房成交量甩出新建商品房住宅“好幾條街”！據中原地產提供給《證券日報》記者的統計數據顯示，截至1月27日，今年1月份北京二手房住宅成交20916套；新建商品房住宅簽約3165套，二手住宅的成交量是新建商品房住宅的6.6倍。
值得一提的是，據中原地產的上述監測數據顯示，截至1月27日，北京商品房住宅庫存跌至最近1年多的最低點，實際可簽約純商品房住宅套數只有65828套，相比2015年1月份的7.85萬套下調近1.3萬套。
對此，中原地產首席分析師張大偉表示，新建商品房住宅供應量減少，二手房成交熱度超過新房，但二手房價格漲幅低于新建商品房。
二手房交易比新房熱
“北京房地產市場進入了存量房的時代。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向本報記者表示，目前北京新房的庫存規模總體上呈下滑趨勢，部分購房群體會積極到二手房市場進行購房。其背后有多方原因，首先，二手房單價雖然偏高，但部分二手房戶型小、學區資源好，反而受到青睞。此外、在一、二手房價格上漲的過程中，部分房東急于脫手置換新房，相應的房價可能會偏低，這個時候也會加速此類房源的交易節奏。
據統計，上周（1月18日-1月24日）北京二手房新增房源掛牌價為41622元/平方米，較月初上漲2.8%；成交房源議價空間為2%，已連續三周低位持平；調價房源中下調報價的房源占比為39.3%，同樣處于歷史低位水平。預計到春節前，業主心理預期或將持續居高不下。
事實上，2015年12月中下旬以來，《證券日報》記者一直關注通州學區房，發現不但成交周期極短，且成交價格也在走高。有的房剛剛放出來，甚至還沒來得及掛在網上，就實現了成交。此外，個別業主在20天內報價上漲20萬元，也在一個月內以業主提價后的價位實現了成交。
值得注意的是，綜合統計數據來看，北京二手房成交均價也高于新建住宅。據鏈家提供給《證券日報》記者的數據顯示，2015年全年，北京二手房成交均價為35613元/平方米，同比增長3%；據上海易居房地產研究院的監測數據則顯示，2015年全年，北京新建商品住宅成交均價為27725元/平方米。
對此，有業內人士認為，北京新建商品房住宅市場開始郊區化。但從各城區二手房成交均價看，中心城區、外城四區成交均價漲幅要高于近郊區，因此二手房價格出現上浮現象。
而從具體成交套數來看，據中原地產統計，2015年全年北京二手房成交約19.6萬套，純商品房住宅只有5萬套，可見差距之大。
這種差距則是由新房供應量稀缺造成的。張大偉表示，過去5年，北京的土地供應中，居住類土地中純商品房住宅土地為1500萬平方米，但配套的公建超過1000萬平方米。
顯然，北京已全面進入存量房時代。“2016年，北京一手房房源的新增供應不到位，存量房交易活躍現象將會繼續。”嚴躍進如是認為。
一線城市全面進入存量房時代
事實上，除北京外，其他三個一線城市和部分二線城市也開始全面進入存量房時代。
據易居研究院智庫中心向《證券日報》記者提供的統計數據顯示，2015年全年，在“北上廣深”四大一線城市中，一手房交易套數分別約為103889套、121600套、120257套及75347套；二手房交易套數約為192251套、337300套、69957套及126899套，這意味著“北廣深”一手房交易套數和二手房交易套數的比例分別為1.85、2.77、0.58及1.68。
另一組數據則顯示，2015年12月份，一線城市二手房成交面積為721萬平方米，環比增長22.5%，同比增長71.1%，二手房市場頗為活躍，成交量創年內新高，歷史次新高。特別是深圳二手房12月份成交環比漲幅達56.4%，北京也達到了29.8%。
從歷史年度數據來看，2010年二手房成交量相對較高，但2011年由于受限購限貸政策的影響，二手房成交量出現了下滑。2012年二手房市場有所回暖。2013年在“新國五條”政策的影響下，二手房成交量明顯提振。2014年又出現明顯降溫。2015年二手房成交量創歷史新高，成交面積6450萬平方米，相比2014年增長76.6%，而且是2015年新房成交量的1.6倍。
對此，嚴躍進也向《證券日報》記者表示，這標志著一線城市和重慶、天津等部分二線城市已經全面進入存量房時代。尤其一線城市新建住宅庫存持續走低，二手房成交活躍度將更高。
事實上，2015年全年樓市格局轉變為供小于求，2015年新房供應量為3659萬平方米，成交量為4141萬平方米，與2014年相比，供應量降低12.3%，成交量增加32.3%，一線樓市改善性需求和剛性需求在2015年得到積極釋放，致使房價飛速上漲。