一周房評

　　年度交替之際，土地市場引發的議論卻剛剛開始。

　　在房價走勢不明，市場差異發展越來越明顯之際，包括東莞在內的大中城市地價卻在蹭蹭上漲，這種現象就連開發商也無法淡定。

　　各路消息傳出，面對新一輪的地王現象，開發商內部有一種聲音在質疑，如此地價，未來房價是否能夠跟上節奏，支撐水漲船高的成本？

　　泰禾地產集團董事長黃其森就公開表示，開發商目前銷售的房子基本上都是前些年拿的地皮，依靠相對低廉的土地成本和房價上漲的雙重利潤，大家過得都不錯。然而，現在的地價較之三年前，普遍上漲一倍以上，三年前花十億元買得到的地塊，現在二十億未必競拍得到。

　　開發商感到焦慮是有道理的，在東莞市中心區成熟地段，目前均價一萬元的中檔住宅產品，其地塊基本上都是開發商若干年前拿下的存量用地，當時的地價普遍也就在2000元每平方米左右，因此土地成本在項目中占比分量較輕。

　　知曉開發商運作成本的人士都知道，按照當前的土地價格，即如果樓價每平方米成本價為1萬元，土地成本大約是4000元。而這樣的價格開發商基本上是無利可圖的，實際銷售價格將遠遠超過這個價。

　　按照上述邏輯，東莞市中區幾年前的土地成本只在2000元左右的單價，而房價在當下已經漲到了一萬元以上的均價，而這個價格開發商獲取的是正常的利潤，并沒有暴利獲得機會，否則在前兩年的樓市低迷期，開發商們不會抱死不降價。

　　當前土地市場接連創出新高，地王接連出爐，似乎樓市形勢一片大好。然而，只需要冷靜觀察一下當前土地價格與房價的對比關系就可知道，短時間內土地價格沒有理由以大幅增長的勢頭來對應驟然猛漲的房價。

　　以東莞某些鎮街最近的地王成交價來說，在房價普遍維持在每平方米六七千元的水平時，地價突然達到了前所未有的每平方米三千元甚至四千元。照此測算，建成后房價如果低于每平方米一萬元，開發商基本無利可圖。如萬江最近成交一宗商住用地，經過幾輪競拍，開發商金地房產公司最終以樓面地價每平方4000多元的價格拿下，而同樣是在萬江，距離上一個地王成交價格2700多元，已經高出將近一倍。

　　冷靜觀察可以發現，前些年在東莞曾經高調拿地的開發商最近銷聲匿跡。當前在東莞瘋狂競爭、屢創高價地王的企業基本上都是全國性的大企業以及上市公司，但是回歸到土地成本和房價承受力的本質問題上，中小開發商的心態才是最能說明問題的，這就是，地價太高，未來承受不起，小心謹慎為上。