證券時報記者 吳家明

　　一段時間來，國內一線城市的房價飆升，特別是深圳的房價漲幅引起全國的關注。而最近深圳樓市出現了一絲降溫的信號，關于房價泡沫的討論甚囂塵上。那么，房價與所謂的泡沫之間到底有什么關系？不妨看看“股神”巴菲特怎么說。

　　巴菲特在2010年，即上次全球金融危機后曾接受美國金融危機調查委員會的問詢，不過具體內容直到最近才被公開。巴菲特并不經常發表公開講話，所以這次問詢中不少關于泡沫和房地產的內容值得大家關注。

　　對于房地產“泡沫”的本質，巴菲特這樣解釋：“房價隨著時間的推移會越來越高，因為我們手中的美元越來越不值錢，但這樣的想法完全是一種前提假設。房價的上漲不是因為建筑成本上升，也不是因為房子的設計，而是因為美元不值錢了，一套40年前買的房子會比當時賣更多錢。既然多數人都希望有自己的房子，你想買又能借錢去買，如果真心認為房價只會往上漲，你還會盡快去買。一旦來自四面八方的錢匯合起來，會加強價格的走勢，價格反過來又會激勵這種行為。所以一般的民眾——他們也許不懂股票，也不懂郁金香泡沫，但它們懂房產。買房融資簡單，你可以把杠桿放到天上去，這創造了史無前例的泡沫。我現在真希望我能在2005年就指出這個問題。”

　　那么，究竟是什么導致了房地產市場出現泡沫？巴菲特的表態很直接：基本原因就是根植在人們內心的一種觀點，房產價格不會下跌，幾乎每一個人都屈從于這一觀點。當多數人都在這種想法的驅動下購買了住房，泡沫就產生了。

　　巴菲特表示:“原來你覺得是不可能發生的事，結果隨著時間發生扭曲，人們忘記了買房的初衷，只盯著價格波動。所以投資者、銀行家、美國一般民眾、我、我的鄰居、評級機構、國會......絕大多數的人開始相信房價不會大幅下跌。因為房產是美國最大的一類資產也是最容易作為抵押物的資產，所以它可能創造了我們史上最大泡沫。”

　　現在，無論是在中國還是美國，房子越來越像“商品”，也就越來越少的人關注到其本來的居住屬性。買房究竟是為了自住，還是為了投資，甚至是投機？

　　巴菲特闡述了他關于如何區分投資和投機的看法:“我以人們參與交易的目的作為區分。所謂投資就是你關注資產本身，決定拿出一些錢，隨后收回更多的錢。所以無論你是看房子，看股票，會依據這些資產能產出什么樣的東西。你對資產本身的價格波動不是太在乎。如果是投機，我將其定義成更關注資產價格的波動。你會看一只股票的季度收入是不是上升，公司是不是準備分股，或者是不是要提高派息等等，但其實你并不關心這家公司本身。”

　　自2006年泡沫開始破裂后，美國房地產市場一直處在調整之中，2012年開始觸底反彈后，房地產市場成為此輪經濟復蘇中的一大亮點。早在2014年，蓋洛普的調查顯示，接近30%的美國人認為房地產是最佳的長期投資品，擁有一套房子才是未來產生高收益的最好途徑。而在2002年美國房地產繁榮時期，有超過一半的美國人認為房地產是最好的投資品。

　　有人認為，泡沫吹大了最終是要破的，誰也脫離不了地心引力。巴菲特是這么看的：“我們將看到泡沫陸續出現，我意思這是毫無疑問的。”