房地產去庫存概念自打進入公眾視野，社會各界人士便開始了對房地產細分市場的分析。業內普遍觀點認為，河南的三四線城市住宅市場庫存嚴重，而在細分市場下的辦公市場（也就是俗稱的寫字樓），也在自我救贖和渴望外援的困境中撲騰。

　　 4月17日，河南省統計局發布《2016年1~3月份全省房地產開發和銷售情況》，情況顯示，1~3月份，全省商品房銷售面積1219.11萬平方米，同比增長20.7%，其中辦公樓銷售面積為23.05萬平方米，同比增長12%；辦公樓銷售額20.12億元，同比下降1.1%；待售面積為84.23萬平方米，同比上漲9.9%。數據顯示，3月末，全省辦公樓待售面積增加3.37萬平方米。

　　 盡管在這一輪的樓市熱潮中，辦公市場趁機去化明顯，但仍然擺脫不了庫存積壓的難題。 記者 牛奔

　　早期發展過于粗放

　　鄭州目前在售在建寫字樓超30個

　　據不完全統計，目前鄭州在售或在建的寫字樓項目逾30個，包括華爾中心、鄭東綠地中心、楷林IFC、鄭東商業中心、凱利國際中心、瀚海海尚、局外、興華二七廣場、濱河第一城、中原金融產業園、龍湖企業中心，尤其是在今年及2017年即將大量入市的龍子湖板塊、龍湖附CBD板塊等。

　　河南省統計局的數據亦表明，一季度辦公物業供大于求，辦公樓新開工面積67.68萬平方米，成交23.05萬平方米，由于歷史存量過剩，去化壓力依舊明顯。

　　根據河南省統計局公布的《2016年1-3月份全省房地產開發和銷售情況》測算，以辦公樓每月銷售7.68萬平方米的速度，我省辦公樓去化周期約為10.9個月。

　　供應過剩促使庫存進一步走高，是包括鄭州在內的全國辦公市場面臨的一大難題。戴德梁行鄭州公司副總經理巴然表示，從城市建設角度而言，城市框架不斷拉大，城市新區建設如火如荼，在此背景下，大量開發商試圖以開發住宅的邏輯來開發寫字樓。粗放發展模式直接造成辦公物業集體入市。

　　“從城市產業發展角度而言，辦公物業的爆發式增長與二線城市產業發展有很密切的關系。”巴然透露，以鄭州為例，伴隨著經濟結構調整和三產發展，社會對物業的追求會越來越大。而早期的寫字樓市場，便是因為經濟發展相對滯后所造成的寫字樓市場的同期爆發，造成市場出現“以時間換空間”的情況。

　　扎堆黃金地段差異化不明顯

　　地段是衡量一幢寫字樓價值的重要指標，交通、人流、商貿匯聚度是一幢寫字樓的升值潛力所在。

　　“是否位于城市中心區域，這決定了寫字樓物業的檔次。像CBD、鄭州東站、經三路沿線是商業金融集聚的地方，可以為開發商帶來穩定的現金流。目前鄭州正處于發展的黃金階段，這些區域更容易受到開發商青睞。”巴然分析。

　　地段的看好，帶來的是寫字樓銷售困局：即產品同質化現象嚴重。很多寫字樓處于同一地段，區位優勢相同、交通配套共享、產品類型相近。

　　在巴然看來，有些大型地產商，主要以資本運作為主，項目多，可以暫時以價換量，以鞏固資金鏈；但小體量的不行，特別是主要靠這種項目去實現利潤最大化的地產商。

　　另外，在產品方面，盡管諸如5A、甲級等寫字樓宣傳概念層出不窮。但巴然表示，一般只有幾萬平方米、體量比較小的寫字樓，要做差異化基本是不可能的。

　　同時，巴然還表示，目前寫字樓市場出現同質化現象，體現出的是經濟結構的短缺。“從經濟結構上來看，相比其他二線城市，鄭州以民營企業為主的經濟結構更具活力，對辦公物業的需求和帶動作用更好，但總部經濟一直是鄭州的短板”。

　　在合適的地方建造適合的產品

　　以鄭州經三路商圈為例，該區域曾被譽為“鄭州華爾街”，主要是由于早期金水區是鄭州市的經濟、政治中心。但鄭州經過快速發展，如CBD、鄭州東站等新的商圈迅速崛起，使得經三路金融街的影響力大不如前。

　　隨著時間的推移，經三路沿線的寫字樓，相比如今的產品，顯得越發陳舊。

　　巴然表示，對于長期沒有升級產品存在的經三路商圈，對高端以及多樣化服務的物業需求旺盛。

　　河南省房地產業商會秘書長趙進京認為，供給側改革要求開發企業要適應市場需求，推出適銷對路、符合消費者需求的產品；同時，政府要為項目開發提供綜合全面的配套服務；另外，政府在土地出讓時要注意把握節奏，科學供地。

　　從影響來看，后兩者對當前房地產去庫存更為重要，而且能防止新的庫存量增加，對去庫存有著更深遠的影響。

　　舉例來說，有的項目是因為周邊的道路、水電氣等配套服務沒跟上，造成項目滯銷；有的是因為周邊沒有規劃或者沒有同步開工建設醫院、學校、商業等配套項目，造成項目銷售難或者入住率低等。

　　營改增促租賃轉為購買

　　鄭州之困，亦是全國之困。相對住宅而言，寫字樓市場成交盤面小而穩定。因此，高庫存的開發現狀，已嚴重影響到了各地寫字樓物業出售和出租。

　　3月5日，國務院總理李克強在作政府工作報告時提出，“從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增”。

　　營改增后，所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。趙進京表示，該項措施對于所有企業而言都將是利好。尤其是當企業改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低。該舉措也會刺激企業購置辦公樓改善辦公條件的消費預期。

　　巴然也表示，營改增會促使一部分長期依靠租賃經營的企業轉向購買，這樣既符合企業長期規劃，也有利于收益表現。

　　困局倒逼鄭州寫字樓軟硬件升級

　　趙進京認為，如何在矛盾中尋求平衡，于風險中把握機遇、尋求突圍，成為當前各地尤其是二線城市發展寫字樓物業的核心議題。

　　巴然也表示，盡管從數據上看，鄭州寫字樓市場確實庫存較多，但是將寫字樓產品進行細分之后，各自面臨的庫存壓力和市場環境會不一樣。那些品質較好、地理位置優越、物業水平較高的寫字樓的市場行情相對會比較好。

　　據悉，鄭州寫字樓產品在軟硬件上正在進行升級與創新。除了智能化系統、網絡布線等高科技產品的升級配套外，還引入多項細致、人性化的附加服務，以五星級的服務匹配現代化的寫字樓。同時，從鄭州市場上可以看到，綠地中心、楷林中心等一批新型寫字樓，開始走人性化設計路線，從外立面、大堂、層高、公共空間到商務配套均已全面升級。

　　做好客戶組合更呼吁政策支持

　　業內人士還指出，市場的良性發展也離不開政策的傾斜。

　　巴然透露，如今寫字樓市場自持型物業的整體表現，都比散售要好。同時，自持則因著眼于長期利益而多受到成熟品牌開發商青睞，遇到困難時的抗風險能力也比散售要強。

　　以P2P退租潮為例，散售多以投資客為購買對象再對外出租。去年，當P2P類金融公司面臨調整之時，辦公需求退潮成為明顯的市場承壓因素。二線城市市場由于非傳統金融公司普遍在租戶結構中占據較高比例，受到的影響更大。

　　“散售型的物業大部分出租給了P2P企業，當這些企業迅速退去，大部分投資客都遇到長達3個月甚至更久的空租期，而這種情況對于自持物業的開發商而言，風險就會小很多。”

　　“這間接反映了由于客戶組合策略的不成熟，而導致空租率上升的現象。”巴然解釋。

　　除此之外，對于交易環節上的稅負減免，也是業內希望得到的政策支持，更多地讓利于當地經濟。巴然透露，高稅率使得大量外來優質企業在遷址、擴租上有所顧慮，“這從另一方面制約了區域化組合型發展和產業集聚”。