與北京住宅市場房價上漲相反，進入今年二季度后，北京甲級寫字樓租金小幅下降，空置率進一步上升，人工智能以及科技類企業成為商務園區去化主力。

　　“過去像E租寶這樣的新興互聯網公司對北京物業的租賃市場產生了很大影響。”第一太平戴維斯董事、華北區研究及顧問咨詢部負責人熊志坤向記者表示，新興互聯網金融公司的退租潮對北京物業租賃的影響還將加劇，短期內，租金和入住率還將面臨巨大的下行壓力。

　　物業空置率上漲

　　據第一太平戴維斯昨日發布的最新報告顯示，2016年第二季度，北京市甲級寫字樓空置率進一步上漲至4.4%，環比上漲1.2個百分點(含自用面積)；租金方面，北京市甲級寫字樓租金降至人民幣每平方米每月337.8元，環比下滑0.7%；供應方面，二季度，北京甲級寫字樓市場迎來大規模供應放量，共四個項目合計帶來30.6萬平方米新增辦公面積。至此，全市甲級寫字樓存量達到954萬平方米(含自用面積)。

　　對此，熊志坤表示，一方面，在租賃需求減少的市場情況下，大規模集中放量增加了市場去化壓力。另一方面，P2P等新興互聯網金融公司的退租風潮持續影響著租賃市場，此類租戶比重較高的項目受到較大沖擊，出租率下滑明顯。

　　萊坊機構也表示，二季度，快速增長的互聯網及信息技術類企業成為新租及擴租的主體，而來自傳統金融行業的租賃需求則保持穩定，多數企業繼續在優質商務區續租。相比之下，由于政府出臺更嚴格的監管措施，新興的互聯網金融企業如網絡信貸平臺公司的擴張已出現減緩趨勢，直接降低了該類企業的租賃需求。

　　“整體需求減少加劇市場競爭壓力，促使業主降低租金以換取出租率。另一方面，隨著市場對新興互聯網金融公司不良影響的重視，業主越發看重優質租戶，對傳統行業給予租金優惠，優化自身租戶組合。”熊志坤說。

　　值得一提的是，2016年北京還將迎來六個新項目入市，預計將帶來35萬平方米辦公面積，全年新增面積同比上漲64%，市場去化壓力進一步加大。在未來集中放量和整體需求放緩的市場情況下，短期內北京市甲級寫字樓市場仍將面臨出租率和租金雙向下行的壓力。

　　萊坊北京研究及咨詢部助理經理李想則預計，在2016年三季度全市將有約8.7萬平方米的新增優質寫字樓面積入市，分別位于中央商務區及燕莎商圈，市場需要吸納第二季度及第三季度入市的新增供應，預計北京甲級寫字樓市場整體空置率將在三季度上升至6.8%左右。同時，隨著經濟增長放緩及寫字樓市場的競爭加劇，甲級寫字樓平均租金水平將面臨下行壓力。

　　資本值上漲至單價7.5萬元

　　據萊坊機構的研究報告顯示，2016年第二季度，北京甲級寫字樓平均成交價格環比上漲1.6個百分點至每平方米人民幣53461元，投資回報率與一季度持平，仍為6.2%。

　　二季度，寫字樓投資市場完成兩宗重大交易，分別是樂視控股(北京)有限公司以人民幣29.72億元收購上海世茂股份有限公司位于北京朝陽區的資產組合，以及伊利集團以人民幣18.26億元收購位于豐臺區的東旭國際中心B、C、D三座寫字樓。

　　另外，由于通州出臺更趨嚴格的商業物業限購政策，致二季度寫字樓一手散售交易的熱點轉移至大興、順義、房山及石景山等區域。

　　來自第一太平戴維斯的數據顯示，二季度，北京寫字樓一手散售市場活躍，成交面積合計56.2萬平方米，同比激增166.6%；同時，成交總額同比激增170%至180.6億元。

　　值得一提的是，北京寫字樓物業的價格上漲，但以二季度北京甲級寫字樓毛收益率指標來看，繼續收縮了0.03個百分點至5.43%。

　　市場的購買熱情來自于資本值的上漲。熊志坤稱，二季度，北京甲級寫字樓資本值上漲至每平方米7.49萬元。雖然互聯網金融公司退租潮加劇，但快速發展的第三產業所帶來的穩定需求及較高的投資收益率將令辦公產品繼續受到投資者的青睞。

　　(王麗新)