原標(biāo)題：溫哥華房?jī)r(jià)暴跌對(duì)中國(guó)樓市的啟示

　　作者 易憲容 (青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、中新經(jīng)緯特約專(zhuān)家)

　　近日，遠(yuǎn)在北美洲的加拿大城市溫哥華，因出臺(tái)限制海外投資者購(gòu)房的稅收政策后，房?jī)r(jià)大幅下跌引發(fā)國(guó)內(nèi)關(guān)注。據(jù)媒體報(bào)道，7月25日，加拿大溫哥華卑詩(shī)省(British Columbia)宣布，從8月2日起，將向海外房地產(chǎn)投資者征收15%的額外房屋轉(zhuǎn)讓稅。實(shí)施后不到一個(gè)月的時(shí)間里，溫哥華的房?jī)r(jià)下跌了20.7%，住房成交量更是跌入谷底。

　　客觀(guān)來(lái)講，溫哥華房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)時(shí)間太短，而且統(tǒng)計(jì)樣本可能也不準(zhǔn)確。但反觀(guān)中國(guó)近幾年越控越漲的樓市現(xiàn)實(shí)，溫哥華遏制投機(jī)的樓市政策，還是可以給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一些重要啟示的——

　　首先，房?jī)r(jià)的快速飆升和炒房有關(guān)。英國(guó)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)Knight Frank公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，今年二季度全球37座主要城市中，溫哥華以36.4%的年漲幅領(lǐng)先其他城市，成為2015年6月到2016年6月間房?jī)r(jià)上漲最快的城市。

　　溫哥華房?jī)r(jià)快速上漲的原因并不是所謂的供求關(guān)系，或供應(yīng)量不足。根據(jù)該省官方調(diào)查，在6月10日和7月14日的五周內(nèi)，該省內(nèi)一共發(fā)生了19383起住宅房產(chǎn)交易，其中海外買(mǎi)家占到了1276起，約占6.6%。不過(guò)，大溫地區(qū)(包括溫哥華在內(nèi)的都會(huì)區(qū))這五周內(nèi)的交易占該省的49.7%，其中海外買(mǎi)家占比高達(dá)73.3%。從這一點(diǎn)來(lái)看，溫哥華的房?jī)r(jià)之所以短期內(nèi)被快速推高，主要是少數(shù)海外買(mǎi)家涌入投機(jī)炒作的結(jié)果。

　　這些海外買(mǎi)家主要是中國(guó)人。據(jù)媒體報(bào)道，加拿大國(guó)家銀行金融分析師彼得·勞特利奇在一份報(bào)告中稱(chēng)，中國(guó)買(mǎi)家在2015年花費(fèi)127億加元(約641億元人民幣)在溫哥華購(gòu)置房產(chǎn)，占當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷(xiāo)售總額的33%。加拿大按揭和住房公司總裁Evan Siddall也曾表示，在西溫哥華三個(gè)社區(qū)賣(mài)出的豪華住宅中，約三分之二的買(mǎi)家是中國(guó)人名字。

　　其次，樓市管控政策要能夠真正改變市場(chǎng)預(yù)期。在一個(gè)以投機(jī)炒作或投資主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的決定因素不是實(shí)質(zhì)性的供求關(guān)系，而是房?jī)r(jià)的市場(chǎng)預(yù)期。房?jī)r(jià)越是上漲，投機(jī)炒作者就越是會(huì)大量涌入購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)樗麄儾辉诤醴績(jī)r(jià)的高低，只在乎房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲。

　　從溫哥華近幾個(gè)月的情況變化可以看到，海外投資者額外交易稅沒(méi)有征收之前，盡管房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)上漲多年，也已經(jīng)漲得很高，但由于住房投機(jī)炒作者預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，溫哥華的住房交易量依然越來(lái)越大。稅收政策出臺(tái)后，溫哥華房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期突然逆轉(zhuǎn)，海外投資者預(yù)期溫哥華的房?jī)r(jià)將會(huì)下跌，于是逃之夭夭，住房的銷(xiāo)量及價(jià)格也隨之同時(shí)暴跌。這說(shuō)明，如果出臺(tái)的政策不能夠改變市場(chǎng)預(yù)期，住房的供求增加量再大，也無(wú)法阻止房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。

　　第三，住房的投資與消費(fèi)功能要區(qū)分。住房作為一種特別的商品，既可用于投資，也可用于消費(fèi)。合適的住房稅收政策，不僅是界定住房為“消費(fèi)”還是“投資”的有效工具，也是對(duì)住房市場(chǎng)利益進(jìn)行調(diào)整的工具。如果不能用稅收政策把住房的投資和消費(fèi)功能界定清楚，市場(chǎng)最后一定會(huì)成為以投資者和投機(jī)者為主導(dǎo)的市場(chǎng)。

　　十幾年來(lái)，中國(guó)幾乎每年都有樓市調(diào)控政策出臺(tái)，但無(wú)論政策如何調(diào)控，也未能擋住房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的步伐。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2006年-2016年，北京新建商品住宅成交均價(jià)上漲了289%。究其原因，就是我們的房地產(chǎn)稅收政策沒(méi)有把住房的投資與消費(fèi)功能區(qū)分，加之住房信貸持續(xù)寬松，利率及首付比例越降越低，讓中國(guó)的住房市場(chǎng)在一定程度上成了投機(jī)炒作的市場(chǎng)。房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，一旦住房成了投資產(chǎn)品和金融工具，就難免炒到天上去，不僅普通民眾“居者有其屋”的夢(mèng)想難以實(shí)現(xiàn)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶來(lái)了巨大沖擊。溫哥華政府用稅收遏制高房?jī)r(jià)迅速收到實(shí)效的政策，對(duì)我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是有借鑒意義的。(中新經(jīng)緯APP)

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