常亮

　　從去年初開始的本輪一線城市房價暴漲態勢，已經向二、三、四線城市蔓延。省會城市以及熱點二、三線城市房價已經開始緊隨一線城市大漲起來。一個全國性房價普漲局面正在形成。對此，傳言上海、北京以及天津將出臺調控措施，包括繼續收緊限購限貸政策。(相關報道見A11版)

　　本輪房價暴漲的原因是非常復雜的。從宏觀政策層面看，大肆放松樓市調控政策或者說徹底取締限購限貸限稅限價等綜合性樓市調控政策是首因。除了一線城市，目前其他城市的房地產政策包括房貸、稅收等政策都是最寬松最優惠的。在這樣的政策下，蓋房買房都最劃算。資本必然蜂擁而入，房價不漲都難。

　　貸款蜂擁而入房地產行業是房價暴漲的主要兇手。央行數據顯示，前7個月個人住房貸款增加將近3萬億元，住房與土地開發貸款將近4000億元，房地產貸款合計在3.4萬億元，占前7個月各項貸款增加額8萬億元的42.5%。四成多新增貸款都流向了房地產領域，這是多么可怕的一個數據啊。

　　貸款資本瘋狂進入房地產有宏觀政策導向的原因，即央行行長曾表示中國住房貸款的杠桿率并不高，在這種思想主導下，房地產貸款瘋狂加杠桿肯定會出現的。同時，房地產特別是一線城市房地產的賺錢效應，不僅吸引信貸資金，而且吸引各路資本都在瘋狂進入房地產領域。

　　另一個最大原因是商業銀行同樣面臨資產配置荒的問題。此前，某國有大行董事長表示，目前大型企業、好的企業基本都不貸款了。在這種情況下，銀行把個人住房按揭貸款作為優質資產對待。在前7個月個人住房貸款增加3萬億基礎上，九折房貸仍普遍存在。

　　一個基本邏輯是，超級寬松房地產政策，必然導致房貸等各路資金都進入到房地產領域，接著是地王全面出現，再接著是房價普遍暴漲。

　　房地產一業興導致百業衰、對其他實體行業的掏空效應在中國已經出現。包括信貸等負債性資金進入到房地產領域不發生風險的前提是，房價一直漲下去甚至暴漲下去。一旦房價下跌，必然導致房不抵債，最終發生資金鏈條斷裂，必然爆發金融風險。美國次貸危機，歷史上多次房地產引爆的金融風險都是前車之鑒。

　　我們注意到，一些一線城市傳言將要出臺房地產調控政策。那么，一旦出臺效果會如何呢？一個基本判斷是房地產市場弄到今天，調控的難度越來越大了，效果不容樂觀。

　　直擊房地產命門的房貸政策比如首付款比例已經被社會金融、互聯網金融穿破底線。各種形式的首付貸根本無法監管與控制。因此，與過去相比房貸政策的效果大不如從前、大打折扣了。

　　關鍵問題還是政府對樓市調控的決心，這種半心半意的調控思維，每一次調控實際都是在給開發商促銷。比如，8月28日的浦東房地產交易中心被大量中介和購房者擠得滿滿當當，不少人從早上8：30起就開始排隊，下午2：00還未能排到。截至8月28日11點，新房成交量達到了1267套。而五天之內，上海新房成交總量高達5009套。業內人士稱，如此高的成交量和傳聞“上海即將發布調控政策”有很大關系。傳聞的上海樓市調控政策已經成為一次完美的促銷手段，開發商應該感激涕零。

　　當然，也不是沒有一點辦法。最近被熱炒的加拿大溫哥華房價雪崩的主要原因是，7月25日，卑詩省府突然宣布，自8月2日起，海外個人或外資機構登記購買的大溫住宅物業，將要額外支付15%的物業轉讓稅(Property Transfer Tax，簡稱PTT)。違規人士將會被罰款最高20萬元，或入獄兩年。這樣的措施一旦實施房價保準直線下跌。縱觀中國，所有城市實行這樣的政策的可能性為零。

　　看著公司里少婦們的肚子一個個又鼓起來，看著央行大肆放水貨幣的勁頭，看著政府對土地財政、房地產稅收的迷戀，著實感到中國城市房價下跌的可能性真的不大。供圖/視覺中國