新華社發(fā)

　　國(guó)慶黃金周前夕，央行房貸新政為低迷的樓市投下一劑“興奮劑”，“最低7折利率”“貸清不認(rèn)房”等房貸松綁政策終于落地。受購(gòu)房利好消息刺激，國(guó)內(nèi)多地在長(zhǎng)假期間掀起了久違的看房潮。

　　小區(qū)里頻繁穿梭的看房者、銀行里絡(luò)繹而來(lái)的房貸咨詢(xún)者、明里暗里號(hào)稱(chēng)要漲價(jià)的地產(chǎn)商……究竟此輪房產(chǎn)新政會(huì)如何影響樓市走勢(shì)？未來(lái)房?jī)r(jià)又會(huì)何去何從？限購(gòu)令會(huì)否全面松綁？

　　調(diào)控中蘊(yùn)含改革之意

　　北京市西城區(qū)鏈家地產(chǎn)的小何近日忙著帶客人到所在小區(qū)看房。據(jù)了解，房貸新政出爐后，明顯帶動(dòng)了各地看房、購(gòu)房熱情。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，不能將房貸新政簡(jiǎn)單地理解為“救市”，而是一次重要的政策優(yōu)化，并表達(dá)出推進(jìn)住房金融改革的政策信號(hào)?！笆紫?，央行文件強(qiáng)化了對(duì)保障性住房建設(shè)提供金融支持的規(guī)定，這對(duì)解決保障房建設(shè)的資金難題將發(fā)揮重要作用，使各級(jí)政府的住房保障責(zé)任有條件進(jìn)一步落實(shí)。其次，文件根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行了實(shí)事求是的政策調(diào)整。包括對(duì)首次購(gòu)房家庭貸款利率優(yōu)惠0.7倍，這將大幅減輕首次購(gòu)房家庭的資金壓力；對(duì)首次購(gòu)房家庭貸款首付最低比例為30%，將有效防范住房信貸的違約風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭執(zhí)行首套房貸款政策，也體現(xiàn)了對(duì)住房改善的支持。”秦虹認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)住房的絕對(duì)短缺已不存在，改善性需求處于上升期，住房金融對(duì)改善性居住提供支持，正是政府惠及民生的體現(xiàn)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，與以往的房地產(chǎn)調(diào)控不同，此次房貸新政彰顯出調(diào)控思路的三大變化：“以往調(diào)控如‘限購(gòu)’‘限貸’多依靠行政手段，執(zhí)行過(guò)程中難免‘一刀切’，而新政通過(guò)金融手段進(jìn)行引導(dǎo)，更加注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，依靠市場(chǎng)配置資源；過(guò)去的調(diào)控多數(shù)為自上而下，而新政則是自下而上，先是各地房地產(chǎn)政策微調(diào)不斷，而后中央再出統(tǒng)一政策，體現(xiàn)了從實(shí)際出發(fā)的原則。過(guò)去是為了調(diào)控而調(diào)控，新政則將推進(jìn)改革融入調(diào)控之中，比如新政提到要擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具，積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)等，都是支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的改革新舉措?！?/p>

　　金融杠桿影響樓市

　　在十幾年的樓市發(fā)展過(guò)程中，信貸一直是業(yè)界內(nèi)外判斷市場(chǎng)的重要指標(biāo)和關(guān)鍵信號(hào)。金融杠桿對(duì)樓市的影響巨大，其支持力度在相當(dāng)大程度上決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

　　秦虹指出，今年以來(lái)，一直是商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)貸款的個(gè)貸卻出現(xiàn)利率上升和貸款額度下降的情況，出于經(jīng)濟(jì)利益的原因，商業(yè)銀行放貸意愿下降，在一定程度上影響了住房市場(chǎng)的銷(xiāo)售。她認(rèn)為，新政將促進(jìn)住房購(gòu)買(mǎi)力的釋放，寬松的信貸環(huán)境有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。

　　顧云昌分析，金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的一個(gè)重要指標(biāo)是貸款量。數(shù)據(jù)顯示，2013年個(gè)人房貸余額同比增長(zhǎng)21%，而今年上半年個(gè)人房貸則同比少增239億元。而新政會(huì)極大地釋放信貸量。“對(duì)首付比例的明確和貸款利率的優(yōu)惠，也意味著政策恢復(fù)到‘兩限’之前的正常狀態(tài)，給買(mǎi)房者帶來(lái)利好，有利于提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量。”顧云昌表示。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，“信貸政策的全面松綁對(duì)市場(chǎng)傳遞出強(qiáng)烈的提振信號(hào)。新政將釋放大量需求，預(yù)計(jì)將增加30%的可購(gòu)房人群，而這部分人恰好是之前被政策抑制的意愿購(gòu)房人群。”

　　值得注意的是，之前很多地方已陸續(xù)解禁了限購(gòu)令。限購(gòu)政策是在過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)投資者較多影響了自住需求實(shí)現(xiàn)的條件下出臺(tái)的。秦虹認(rèn)為，目前整個(gè)住房供求關(guān)系已從2011年前的整體偏緊、部分過(guò)緊，轉(zhuǎn)變到目前的整體偏松、部分過(guò)剩，投機(jī)投資者也大為減少。所以，各地對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整，也符合分城施策、分類(lèi)調(diào)控的政策要求。她表示，市場(chǎng)分化已是今后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最突出特點(diǎn)，“取消限購(gòu)后市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)什么變化，主要取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供求關(guān)系。

　　或?qū)⒂瓉?lái)新一輪行業(yè)整合

　　告別了多年的漲跌糾葛，房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)全行業(yè)整合洗牌的調(diào)整期。秦虹判斷，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)五個(gè)顯著特點(diǎn)：一是市場(chǎng)整體增速下降，分化格局漸成趨勢(shì)?！斑@個(gè)分化不僅是一二線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市之間的分化，二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市本身也呈現(xiàn)分化格局?！倍切路渴袌?chǎng)達(dá)到高點(diǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇。2013年全年銷(xiāo)售商品房面積達(dá)到13億平方米，再創(chuàng)歷史新高。根據(jù)目前的需求，今后的房產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模將在一個(gè)平臺(tái)上波動(dòng)，對(duì)新房的需求有可能降低。三是市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)顯現(xiàn)。隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，專(zhuān)業(yè)化能力強(qiáng)的企業(yè)、性?xún)r(jià)比高的項(xiàng)目、個(gè)性化的產(chǎn)品將有更大的機(jī)會(huì)。四是傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)的增長(zhǎng)變?nèi)?，非傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)空間增大，商務(wù)辦公、文化旅游、休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生等需求上升。五是市場(chǎng)集中度提高，企業(yè)優(yōu)勝劣汰不可避免，房地產(chǎn)業(yè)將在調(diào)整整合中提高發(fā)展水平和質(zhì)量。

　　過(guò)去的半年里，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)下降。對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，顧云昌認(rèn)為隨著樓市交易量的逐漸回升，未來(lái)房?jī)r(jià)也可能出現(xiàn)止跌回升。他判斷今年后幾個(gè)月以至明年上半年房?jī)r(jià)都會(huì)維持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的水平上。

　　促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展將是個(gè)長(zhǎng)期任務(wù)。秦虹認(rèn)為，關(guān)鍵要做到五個(gè)堅(jiān)持，一是堅(jiān)持抑制投機(jī)性需求，以民生為先發(fā)展住房市場(chǎng)。二是堅(jiān)持守住不擴(kuò)大杠桿的底線(xiàn)并建立政策性住房金融支持機(jī)制。她認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)處于安全區(qū)間內(nèi)，最重要的判斷依據(jù)是我國(guó)有全世界最高的購(gòu)房首付比例，居民家庭的負(fù)債率較低，這樣即使房?jī)r(jià)向下調(diào)整，對(duì)金融產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也是有限的，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)容易控制，“我國(guó)住房供應(yīng)量大，其目的還是要滿(mǎn)足需求。未來(lái)20年我國(guó)每年還將有上千萬(wàn)人的新增住房需求，要抓緊研究穩(wěn)定的政策性住房金融支持政策”。三是堅(jiān)持保證低收入者的基本住房需求。四是堅(jiān)持有序提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。五是堅(jiān)持推進(jìn)有利于形成長(zhǎng)效機(jī)制的改革，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，必須切實(shí)推進(jìn)土地制度、財(cái)稅體制的改革，以及與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行相配套的房地產(chǎn)稅制的改革?！保ū緢?bào)記者 溫源 本報(bào)通訊員 劉朋 李萍）