世人矚目的不動產條例出臺進入倒計時

　　中國青年網12月17日綜合據經濟參考報16日報道，不動產登記條例正式發布已進入倒計時，很可能于年內出臺。國土資源部方面表示，廣受關注的不動產統一登記工作當前進展順利。此外，國務院法制辦正在進行不動產登記條例正式發布的相關準備工作。按照國土部的時間表，2014年年底前將基本完成不動產登記各級職責整合，建立不動產統一登記的基礎性制度;2015年健全配套制度，平穩有序實施；2016年全面形成制度體系；最終于2017年實現信息共享，依法公開查詢。

　　今年5月，國土部正式掛牌成立不動產登記局，不動產登記工作整合歸一。在此基礎上，不動產登記局開始以土地為核心，整合包括房屋、草原、林地、海域等各類不動產的統一登記職責。此后，不動產統一登記的各項工作進展迅速。6月，不動產登記信息平臺建設的研究和設計工作正式啟動；8月15日，國務院法制辦公布《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》；10月底，國土部辦公廳印發《關于征求不動產登記簿冊證樣式（征求意見稿）意見的函》。 11月底，中央編辦批復同意中國土地礦產法律事務中心（國土資源部土地爭議調處事務中心）更名為國土資源部不動產登記中心（國土資源部法律事務中心）。

　　據悉，該機構將承擔不動產登記相關政策、業務、技術等方面支撐工作和國土資源法律事務工作。根據國土部方面的數據，各個省份的不動產統一登記工作也密集展開。在全國106個重點城市中，已有約50%的城市啟動了不動產統一登記相關工作。在30個啟動相關工作的省份中，至少有11個省份已經基本完成不動產登記省級職責整合。

　　物權法專家孫憲忠強調，不動產登記條例最大的作用是實現統一登記，保護產權及交易安全，而并非意在反腐。在他看來，有幾個核心問題還有待解決。

　　一是登記審查的問題。是要形式審查還是實質審查？這兩種審查如何界定？什么情況下適用哪種方式？

　　二是登記簿的設置。將來的不動產權利怎么記載？以前土地房屋都是分開的，現在合在一起怎么弄？孫憲忠認為樹干結構最好，所有權就是樹干，樹干上體現權利的各種變化，有各種分枝，用益物權、擔保物權等，這樣一看就很清晰明了。先把地籍搞清楚，在此基礎上再確定地權。

　　第三就是登記程序的問題。不動產登記法本來就是程序法，由哪個機構依據什么樣的程序來。

　　首先，我們需要擺正的一個看法是不動產統一登記條例不是洪水猛獸，它的作用更多的是保護而不是剝奪，保護合法財產和合法收入。

　　其次，不動產統一登記條例出臺的根本目的不是反腐，盡管它對于反腐有一定的作用。它的出臺有利于提倡鼓勵和支持人們群眾通過合法勞動獲得報酬，并保護持有和增加的合法財富。

　　第三，不動產統一登記條例出臺也標志著我國的房地產市場進一步想著存量房市場發展，有利于國家掌握目前房地產市場的基本情況，并從中總結出經濟運營的基本規律，對于房地產市場的發展和國民經濟的平穩運行也有極大的裨益。

　　第四，對于大家普遍關注的房產稅的問題，目前房產稅試點擴圍工作已經停止，有消息稱在轉向房地產稅，而且房地產營改增也在進行，筆者以為，在這一輪稅制改革未完成之前，不動產登記不會納入征稅依據。

　　第五，隱私問題，國家有關部門已經明確規定登記信息的登記和查詢辦法，非權利人均無法通過其他方式獲取他人的不動產信息。

　　一位地方國土部門人士告訴記者，不動產統一登記實際上是為將來的房產稅開征、個人不動產信息查詢、甚至“以房反腐”做前期準備工作。他進一步透露：“相關部門之所以在目前階段避談房產稅和‘反腐’等信息，是擔心政策推進過程中遇到阻力。這是政策制訂部門的一種策略。待不動產登記條例正式發布，各項工作穩步落實之后，“征收房產稅甚至以人查房、以房反腐這些工作自然水到渠成”。上述說法印證了業內此前的判斷。“實行不動產統一登記制度，將對打擊腐敗起到一定的效果和作用。”北京航空航天大學廉潔研究與教育中心主任任建明在接受法治周末記者采訪時強調，不動產登記條例也是在為征收房地產稅奠定基礎，未來二者間的“聯手”將有效打擊腐敗行為。

　　但李成言坦言，目前針對官員房產的反腐效果并不明顯，因為“查房反腐”的一個巨大瓶頸就在于國家不動產登記制度的不統一和不完善，“在這種現實情況下實行不動產統一登記就顯得尤為必要”。“不動產登記將此前龐雜分散的不動產系統整合成一個統一平臺，針對反腐，不再需要各地搜集線索，只要通過一個平臺就可以查詢某一特定個人名下的全部不動產，這是極大的優勢。”任建明強調，信息登記的全面和真實性是保證其反腐效果的前提。

　　事實上，國家要建立不動產登記制度已醞釀多年。

　　2010年以來，中央一直在推行官員財產申報制度，但李林坦言，這其中不乏瞞報、虛假登記等情況。李林舉例稱，比如一個貪污官員擁有多套房產，他可以將其中的部分房產登記到自己的親戚名下來逃避追查，雖然這樣也有可能面臨房產被“易主”的危險，但相比被調查風險要小很多。2013年11月20日，國務院召開常務會議，正式宣布整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，決定將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔。

　　對此，李成言指出，一方面相關部門在登記時應做好核實工作，避免出現官員漏報、瞞報的情況；同時不動產登記制度也應與官員財產申報制度相聯結，通過信息并軌對照核查官員財產申報是否屬實。

　　李成言進一步解釋稱，不同于官員財產申報，不動產登記涉及的人員范圍更廣，是全民的不動產信息，因此在核查官員信息或調查案件時可以結合不動產登記信息迅速有效地掌握官員及周邊親屬的房產情況，便于進一步追查。

　　“這不但要求不動產登記信息要實行全國聯網共享，同時不動產信息也應與公安機關戶籍登記信息等相聯結，通過各部門間信息的互聯互通打破目前存在的‘信息孤島’現象，這是打擊腐敗的關鍵。”李成言說。

　　不過，吳景明強調，實行不動產統一登記將摸清全國的房產底數，這確實為房產稅的開征奠定了基礎，且目前不少大中城市已完成房屋價值評估系統建設，再加之不動產統一登記，將消除房產稅征收的主要技術障礙，可能會加速房產稅的推進。

　　“縱觀不動產登記制度在國外的發展歷程也可以看到，不動產登記都跟政府稅收緊密相連。”吳景明舉例稱，在美國，不動產登記的房產信息就是政府征收房產稅的主要征稅依據，美國所有州和地方政府都對登記的房產所有人征收房產稅。

　　在任建明看來，房產稅的征收，如果設置得當，也將對反腐起到積極效果。一方面房產多的官員就要多交稅，打擊囤房現象；同時有房產稅限制，也會減少一些為官員“存房”“藏房”的情況發生。

　　吳景明也認為，房產稅征收的真正意義是調節貧富差距，征收的同時也應下調過高的住房用地稅負，簡并流轉交易環節稅費等。此外征收應實行階梯化，對普通民眾的基本性住房應免征或少征，對擁有多套住房、占用更多資源的人則要多征稅，如果實行也應先從富人、官員等人群入手。

　　同時吳景明強調，房產稅的征收也應該避免出現官員將非法財產合法化的情況，比如經調查該官員房產為非法收入購得，就應及時單獨列出并對該房產實行沒收、查封等措施。

　　“房產在官員財產中占據極大的部分，也是腐敗的重災區之一，希望通過不動產登記和房產稅等制度的聯手，在未來能有效打擊這類腐敗行為。而真正的反腐敗還是要讓權力陽光化，從源頭防治腐敗要比事后追查更為重要。”任建明說。

　　中國人民大學公共管理學院教授、土地規劃研究中心主任嚴金明對法治周末記者表示，多年來由哪一部門對不動產進行統一登記一直有爭議，因此條例的執行在這方面可能會面臨困難，尤其是在市、縣兩級基層，因為統一登記機構牽涉到部門之間的管理體制問題，需要整合。

　　“但多年來各部門已有各自的領域、各自的標準、各自的管理，這些已形成慣例，可預見整合會面臨比較大的挑戰，而且各部門要完全在一個平臺上說話，可能還需要一些制度上的銜接。”嚴金明說。

　　孫憲忠認為，條例出臺之后，因為統一登記機構已有明確規定，把各部門登記這一部分的人弄在一起，合署辦公，慢慢整合之后也比較好辦。不過如何設置作為不動產登記立法核心的登記簿，雖然很大程度上是技術問題，但由于我國長期以來不動產法律實踐的復雜性，各類不動產的法律基礎并不統一，因此面臨的困難也不小。

　　符啟林認為，不動產統一登記面臨的最大困難還在于農村，農村土地的種類很復雜，地方上的做法也極不統一，例如土地證有些發有些不發，宅基地各地的標準不一，這些怎么登記？各地是否自己出臺細則？還有農村許多房屋沒有報建，連報建手續都沒有，怎么登記？這都給統一登記帶來了難題。