中新財(cái)經(jīng)6月28日電(記者 左宇坤)從對限購政策的調(diào)整到土拍市場的火熱，中部地區(qū)六大省會城市之一的安徽合肥，最近頻頻有好消息自樓市傳來。以合肥為代表的多個(gè)省會城市率先“打樣兒”，或許也對其他城市本輪樓市政策的走向有所啟發(fā)。
各大省會城市的樓市調(diào)控主要體現(xiàn)在哪些方面？調(diào)控效果又如何？
資料圖：合肥夜景。 解琛 攝省會城市動作頻頻
土拍市場往往是反映房地產(chǎn)熱度的風(fēng)向標(biāo)。在剛剛收官的2022年首輪集中供地里，合肥顯得頗為春風(fēng)得意。除了觸頂成交地塊占比與平均溢價(jià)率均名列前茅，還在大部分城市依靠央國企托底的大勢中，作為唯一一個(gè)民企拿地宗數(shù)占比超過50%的城市一枝獨(dú)秀。
但合肥顯然不滿足于一級市場的熱度。近日，據(jù)合肥市房產(chǎn)局房屋交易中心消息，6月24日起，非合肥戶籍的外地居民家庭通過補(bǔ)繳社保、個(gè)稅即可購房。企業(yè)法人以及非法人組織也可以購買市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房和二手住房。
同時(shí)，戶籍登記在市區(qū)的集體戶、投靠親友家庭戶籍，與市區(qū)戶籍家庭具有相同購房資格。此外，非限購區(qū)域住房不再計(jì)入家庭住房總套數(shù)。
以上四方面的調(diào)整主要還是針對限購政策的優(yōu)化，也是合肥時(shí)隔一個(gè)月后再次放松樓市限購。今年5月，合肥剛剛發(fā)布樓市新政：外地戶口2年累計(jì)繳納6個(gè)月社保(不能補(bǔ)繳)即可買房，原本這一期限為24個(gè)月。
合肥新政中同樣引發(fā)關(guān)注的還有重新允許企業(yè)買房。早年間，“合肥炒房團(tuán)”曾名噪一時(shí)，其中不乏企業(yè)購房行為。要知道去年4月6日，合肥還專門發(fā)布新政叫停企業(yè)購買商品房。時(shí)隔一年之后，在大多城市仍禁止企業(yè)購房的背景之下，合肥此舉也堪稱大膽。
資料圖：武漢。 武漢市園林和林業(yè)局供圖調(diào)整傾向“只做不說”
合肥此次對放松限購的加碼，同樣可以在其他幾個(gè)省會城市中找到類似痕跡。例如，南京、武漢已相繼執(zhí)行非本地戶籍居民家庭補(bǔ)繳6個(gè)月社保可獲購房資格的新政，均著眼于外地人補(bǔ)繳社保即可購房的放松路徑。
以南京為例，南京市房地產(chǎn)市場交易中心向媒體證實(shí)，外地戶籍只要在南京連續(xù)繳納6個(gè)月社保，即可開具購房證明，社保可以補(bǔ)繳，征繳方式不做區(qū)分。但目前這一政策并沒有“官宣”，亦沒有具體文件。
回溯至兩個(gè)月前的4月27日，南京就已將“3年內(nèi)在南京連續(xù)繳納2年及以上社保或個(gè)稅”的購房門檻，降低為“1年內(nèi)在南京累計(jì)繳納6個(gè)月社保或個(gè)稅”，但明確規(guī)定社保不可補(bǔ)繳，且離異買房仍追溯兩年內(nèi)家庭購房記錄。近日的新政顯然也是在此基礎(chǔ)上的加碼。
“此類政策有助于外來人口購房需求的積極釋放，也說明之前的樓市刺激政策對市場提振效果不夠明顯，所以各城才會有進(jìn)一步的放松動作。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
同時(shí)，武漢針對本地居民的限購政策也有所松動。6月20日，武漢市房地產(chǎn)交易中心最新政策傳來，武漢市戶籍居民在限購區(qū)域已經(jīng)有2套住房的購房家庭，如果符合二孩、三孩政策或者父母投靠條件，可以新增購買1套住房，即限購區(qū)最多可以擁有3套住房。
對于此次武漢限購的更進(jìn)一步，有人評價(jià)其為新一線城市樓市調(diào)控“天花板”。但武漢同樣延續(xù)了“只做不說”的風(fēng)格，有武漢置業(yè)顧問對中新財(cái)經(jīng)記者證實(shí)，“現(xiàn)在新政就是都沒有紅頭文件，但我們接到的通知都已經(jīng)按照‘N+1’套來邀約客戶了。”
資料圖：南京清晨一刻。 泱波 攝同為省會，效果“有壁”
從放寬限購限售限貸，到降首付降利率，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本輪樓市調(diào)控中已有20余個(gè)省會城市及自治區(qū)首府出臺了紓困樓市的政策。
省會城市的出手最早可回溯至3月1日，鄭州發(fā)布一攬子樓市新政，最受關(guān)注的莫過于將首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”的規(guī)定，一定程度上突破了原有的限購、限貸政策框架，頗有“打響第一槍”的意義。
限購和限售是我國目前的嚴(yán)格限制性樓市調(diào)控政策，也是收緊房地產(chǎn)調(diào)控的核心手段。
哈爾濱在3月底取消了執(zhí)行了近四年的主城區(qū)限售政策，從而成為首個(gè)取消限售政策的省會城市；調(diào)整限購的省會城市相對更多，除了前文提到的購房門檻降低，支持養(yǎng)老家庭或多孩家庭多購一套房也成為近期省會城市調(diào)控的新風(fēng)向。
除此之外，降低首付比、提高公積金貸款及商業(yè)貸款額度，也越來越成為省會城市樓市調(diào)控的“標(biāo)配”。其中，蘭州、銀川、長春等地的首套房首付比例最低可達(dá)到20%。
從現(xiàn)實(shí)情況看，省會城市的布局加碼并非無用功。6月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市復(fù)蘇加快，熱點(diǎn)二線城市市場也逐步回暖，尤其是杭州、成都、長沙等城市新房房價(jià)指數(shù)環(huán)比呈現(xiàn)增長態(tài)勢。
但同樣是省會城市，復(fù)蘇的步伐也遵循著強(qiáng)二線、弱二線的能級不同產(chǎn)生了分化。
6月27日，貝殼研究院發(fā)布二手房市場半年報(bào)顯示，今年上半年二手房市場低位修復(fù)，市場量價(jià)及預(yù)期均有改善，強(qiáng)二線城市復(fù)蘇效果明顯強(qiáng)于其他城市。
“杭州、成都、南京等強(qiáng)二線城市調(diào)控放松后，二手房成交明顯增長，政策效果持續(xù)性較強(qiáng)。”貝殼研究院指出，但鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市調(diào)控政策出臺后，短期成交量增長但后期政策效果弱化，持續(xù)性較弱。
由此可見，除了政策是否給力，市場復(fù)蘇動能分化的根本還是城市基本面的差異。如杭州、成都產(chǎn)業(yè)相對強(qiáng)勢，人口持續(xù)流入，購買力旺盛；而蘭州、哈爾濱人等口持續(xù)流出，則增加了市場去化難度。(完)
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