作者：馬一凡

　　“玻璃大王”曹德旺身處汽車行業，近年來卻始終不忘對房地產發表獨到觀點。

　　近日在一場汽車論壇上他再度談及房地產，引發輿論熱議。“房地產應該讓懂的人去做，讓不懂的做，做那么大，害了自己也害了別人。”曹德旺強調自己不會涉足房地產生意。

　　更早之前，曹德旺還曾預言，房地產將成為有錢人之間的擊鼓傳花游戲，“趁早賣掉房子才明智，你以為房子保值，別傻了“。

　　曹德旺一語中的，他的老家福州福清，也是福耀集團總部所在地，近6年在經歷了一輪房地產爆發性增長后，出現了樓市“退燒”、房價回落等現象。

　　作為一個四線縣城，福清樓市最旺時，二手房均價超過了2萬元/平方米，最貴小區的房價超過4萬元/平方米，如今這些數據已斷崖式下跌。

　　一個富裕縣城樣本

　　福清位于福建省東部沿海，地處福建省海峽西岸經濟區中部樞紐和省會中心城市福州南翼。

　　以福清為代表的福建東部沿海多個縣市，幾十年前曾是偷渡重災區，“福清幫”在海外十分有名。那時候，老百姓偷渡的原因指向了一個字——窮。海域資源枯竭加上勞動力嚴重過剩，貧窮逼著福建沿海居民飄洋過海去淘金，若是有命賺到錢，他們就能回村蓋起小洋樓。

　　時光荏苒，福清今非昔比。如今的福清不僅是福建經濟發展排名前五的縣城，還是全國最富裕的20個縣(市)之一，根據當地統計局數據，福清2021年的GDP超過1400億元，名義增速超過15%。

　　福清最知名的企業是福耀集團，它在汽車玻璃領域的市場份額占據全國半壁江山，也是出口量最大的汽車玻璃生產供應商。

　　但實際上，福清的玻璃行業產值占規模以上企業產值比重僅為2.5%，除了玻璃，福清的支柱性產業還包括電子、食品、化工、塑膠、電力等。上市公司除了有福耀玻璃，還有天馬科技集團、坤彩材料科技、中源新能源、星原農牧科技等。

　　發達的縣域經濟帶來了人口增長，根據第七次人口普查數據，過去十年間，福清市新增常住人口15.6萬，目前總常住人口數已達139萬人。

　　擁有多個支柱性產業、人口凈增長的東部沿海縣城在過去幾輪房地產周期中，都經歷了城市面貌的煥新和房價的爆發式增長，福清也不例外。

　　6年樓市跌宕起伏

　　許多人對于福清的重新認識，源于獲得了奧斯卡最佳紀錄長片獎的《美國工廠》。

　　片中，當“玻璃大王”曹德旺在美國投資的工廠生產效率受挫后，福耀工廠的一批美國管理人員從俄亥俄州代頓出發，來到中國小縣城福清學習取經。紀錄片給到福清的第一個鏡頭，便是滿城在建的住宅樓盤和塔吊，紅色裝飾板搭建的售樓處頂上，豎立著8位數的看房熱線號碼。

　　《美國工廠》拍攝的時間點，正是福清的樓市膨脹時刻。

　　2017年，福清的土地市場“高燒不退”，在一場土拍中，萬科、保利、世茂、碧桂園、華潤、金輝、正榮、中庚、名城、凱景、新東方、居悅等全國十余家開發商都前來競買，鏖戰數個小時，最后4宗地塊都高溢價拍出。其中，世茂拿下的一宗地塊溢價率高達80%，成為福清土拍史上首幅限價地塊，由于競配建，其真實可售樓面價超過了6000元/平方米。這場土拍之后，福清整體房價迅速拔高，很多樓盤開始捂盤惜售、搭售車位、變相抬價。

　　在那之后，在福清樓價最堅挺的西區，其均價穩穩站上了15000元/平方米。從2018年-2020年，福清房價持續上漲，根據房天下研究院數據，2020年年中，福清二手房均價超過了2萬元/平方米，三個最貴小區的房價超過4萬元/平方米，這價格甚至超過了福州市區大部分樓盤。

　　時間來到了2021年，受疫情、房地產大環境等因素波及，福清樓市也經歷了徹底的洗牌和蛻變。2021年上半年，福清的土拍和新房市場還一片向好，到了下半年則迅速轉冷。

　　根據當地公布的網簽數據，2021年全年福清一手住宅網簽9933套，同比上一年整整減少1356套，網簽面積同比下跌5.9%。去年9月的網簽量，只有3月份網簽量的三分之一左右。

　　面對銷售壓力，福清不少項目以價換量，促銷打折，相對偏遠、配套不全的區域，開始出現8000元/平方米的房源。2020年時，福清有不少掛牌價格達到三四萬的二手房小區，如今掛牌價近乎腰斬。

　　而根據房天下研究院數據，福清今年4月二手房參考均價跌至19677元/平方米，今年7月進一步跌至13501元/平方米。

　　縣城樓市還有機會嗎?

　　福清的房地產市場，是一個典型的強經濟型縣域房地產的發展案例。

　　一位當地資深房地產中介告訴第一財經，2000年左右，福清還沒有進行縣城大開發，也沒有太多像樣的樓盤，那時候600元/平方米-800元/平方米的房子在當地就是“豪宅”了。

　　后來，由于福清老城區已經無法承載快速發展的經濟，政府提出了西進戰略，開始大力發展西區新城。2016年以后，又變成東西南北多區域全面開花、齊頭并進，縣城面貌徹底改變。那時候，這類東部沿海經濟發達的四線縣城，也是開發商最愛進駐的片區。

　　不過，2021年下半年以來，縣城房地產“退燒”明顯，福清并不是個例。

　　克而瑞研究中心高級研究總監馬千里認為，過去十年城鎮化發展迅速，城鎮人口增長對房地產需求端貢獻巨大，據國家統計局公布數據，至2021年底，我國城鎮人口例為64.7%，距離十四五預期目標65%僅剩不到0.3個百分點，因此我國城鎮化已進入中后期發展階段，未來城鎮化水平提升速度勢必會下降。

　　但馬千里仍然看好福清這類具備特色產業的縣區。他表示，目前我國縣城投資與城市差距很大，人均市政公用設施固定資產投資僅為城區的二分之一左右，人均投資強度僅為市轄區四分之一，縣市城建發展提速空間巨大。值得關注的是，特色產業發展助力人口集聚，部分縣市人口增長超過市轄區，近十年有150個縣市人口增長達到13%以上，大大促進了這些縣市的日常消費和住房需求增長。

　　今年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》，提出了以縣域為重要載體的城鎮化建設，立足于資源環境承載能力、區位條件、產業基礎、功能定位，發展具有地方特色、不同功能、符合市場規律的縣城，引導農業轉移人口就近城鎮化，完善大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化空間布局。馬千里表示，國家層面推動縣城的發展，未來或許仍將帶來巨量的新增房屋居住需求。