作者：張慧敏
繼“以房換房”之后，深圳非商品住宅性質的居住型產品(市場俗稱“公寓”)再次打出“穩賺不賠”的廣告。
在深圳商品住宅市場成交量低迷的當下，公寓、單身宿舍等非商品住宅類產品因為其自身的缺陷，去化也陷入艱難境地。在這樣的情況下，非商品住宅類產品的營銷方式也花樣百出。
近日，深圳市寶安區鐵仔山附近的朗峻廣場項目稱，將對有意向入駐朗峻廣場，且符合標準的青年人才，開放50套產業公寓，和青年人才共同持有該房產權，三年后若房價下跌，企業將向青年人才按原價回購一半產權。
有專家對第一財經表示，上述的“共有產權房”并不是真正意義上共有產權房，是由企業和協會推出，不屬于政府行為，其目的是為了加速項目去化，本質上是相當于房企從購房者手中無息借款三年。
“包賺不賠”的買賣
據深圳市委機關報深圳特區報報道，近日，深圳市企業人力資源發展促進會(全稱“深圳市企業人力資源發展促進會協會”，下稱“深圳人力協會”)與深圳安佳建實業發展有限公司(下稱“安佳建”)發布了“青年人才共有房計劃”，安佳建將對有意向入駐“朗峻·107數字花園”，且符合標準的青年人才，開放50套產業公寓，和青年人才共同持有該房產權。
吸引人目光的則是其回購政策，即三年之后，如果房價出現上漲，青年人才可以選擇向企業按照原價購買剩下的一半產權，搭上資產上漲的“順風車”；如果三年后房價下跌，企業將向青年人才按原價回購一半產權。樓市有漲有跌，當房價下跌的時候有企業來托底，這對購房者來說是一筆穩賺不賠的買賣。
那么，上述的青年人才應該符合哪些條件才能購買共有產權房，三年之后，如何判斷該房源有無漲跌，企業是否有能力回購？帶著這些問題，第一財經致電了朗峻項目售樓處。
“目前是這樣宣傳的?！睂τ诜课莓a權企業和個人各一半的詢問，朗峻售樓處的工作人員給出了這樣的回復，“青年人才共有房計劃”和相關部門達成了合作意向，具體要如何實行，后續深圳人力協會會給一份具體的細則?！睂τ谌曛笕绾闻袛嘣摲慨a的價值，該工作人員表示，價格的漲跌屬于市場行為，要看屆時項目周邊的價格接受程度。
該工作人員還對第一財經透露，朗峻項目已經封頂，屆時精裝修交付，交付時間預計在明年6月份，也可能會提前交付。
銷售低迷下的銷售創新
第一財經了解到，“朗峻·107數字花園”(下稱“朗峻”)位于深圳市寶安區西鄉街道鐵仔路28號，由原駿業工業區城市更新而來，2021年5月取得預售證，預售備案名稱為朗峻廣場，開發商為安佳建。
值得注意的是，該項目地塊的性質為普通工業用地，使用年限為50年。項目分為1、2兩棟，預售總套數567套，分別為64套產業研發用房，21套生產用房、1套配套辦公、481套單身宿舍。售樓處工作人員對第一財經表示，上述50套產業公寓指的就是單身宿舍。
深圳市房地產信息平臺顯示，截至2022年7月21日，朗峻項目僅23套房源的狀態為“已備案”或“已簽合同”，其余的544套房源均為“期房待售”。開盤一年多，朗峻項目的去化率僅4.2%，效果并不理想。
企查查資料顯示，朗峻項目的開發商安佳建成立于2014年，由一家港資企業全資持股，注冊資本5000萬元人民幣，主營業務為城市更新、都市產業綜合開發運營與產業投資服務。朗峻項目售樓處工作人員表示，朗峻廣場是安佳建在深圳開發的第一個房地產項目，于去年6月開盤。
此前，全國已有不少城市推出過人才共有房，持有方為政府和購房者個人，而上述的共有產權房由企業和購房者持有，在全國來看算是第一次。
廣東省城規院住房政策研究中心李宇嘉對第一財經表示，上述的“共有產權房”并不是真正意義上共有產權房，因為并不是政府推出的，而是由企業和協會推出，不屬于政府行為，其目的是為了加快項目去化。
李宇嘉表示，深圳此前是沒有共有產權房，類似的保障性住房為安居型商品住房，近年來，深圳與國家的住房保障體系全面對接，安居型商品房按照共有產權住房的模式推進。因為建設需要時間，截至目前，深圳市面上還未銷售政府與購房者共同持有的共有產權房。同時，政府推進的共有產權住房都是住宅性質，沒有工業商辦性質。
艱難的公寓市場
在深圳一、二手商品住宅市場成交量創新低的當下，公寓等非住宅性質的居住產品去化更是不理想。
樂有家數據顯示，今年上半年，深圳新房住宅網簽16126套，環比及同比的跌幅均達到4成；二手住宅過戶僅9965套，不到萬套，環比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%，成交套數創16年以來新低。從2021年7月開始，深圳二手房價出現明顯的下跌，到2022年6月，二手房價已經回到2020年末2021年初的水平，個別區域甚至回到2019年，房價進入底部區間。
商務公寓本身交易稅費高，首付需5成，水電費高，一般不帶學位等劣勢，尤其在2021年深圳住宅供應加大市場背景下，深圳商務公寓去化周期有所延長?？硕鹕钲趨^域統計的數據顯示，截止到2021年底，深圳商務公寓的庫存約167萬平，去化周期延長至28個月。
深圳中原統計的數據顯示，2022年上半年，深圳市公寓批售項目共8個，供應面積14.1萬平，同比下降69.69%，環比下降68.83%；今年上半年，深圳全市公寓成交面積10.4萬平，同比下降76.28%，為去年全年成交面積的14.91%。
就在不久前，深圳一公寓項目還推出“以房換房”來吸引顧客。
“以房換房”的項目為弘基翰林九錫，備案名為弘基翰林大廈，去年10月拿到預售證，分為A、B兩棟，共有232套辦公，217套商務公寓以及65套商業，毛坯交付。據悉，“以房換房”即換房者將持有的商品住宅兌換成為該項目的公寓或者商鋪。