現象

　　樓市告別兩位數高增長

　　短期下跌難以避免，不會出現斷崖式崩潰

　　7月28日，中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心發布的2014年《中國住房發展（中期）報告》顯示，我國大中城市房價呈現由全線上漲到普遍微跌的主動調整態勢，中國樓市告別兩位數的高速增長期，正逐步回歸理性。

　　日前，國家統計局發布的6月份70個大中城市房價數據顯示，與5月相比，70個大中城市中，新建商品房價格下降的城市有55個，較上月大幅增加20個，城市數量達到2011年1月份以來最多。此外，二手住宅價格環比上漲的城市也降至7個，較上月大幅減少12個，其數量為自2012年2月以來最少。

　　“從價格下降的城市數量來看，70個大中城市中止漲及下降城市達到九成，大中城市房價已由全線上漲轉向普遍微跌的局面。從價格下降的幅度來看，當前房價同比、環比變化情況已與2011年底樓市調整時期水平基本相當。”鏈家地產市場研究部張旭說。

　　除了價格，成交量也在萎縮，庫存仍在增加。上半年，我國商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比下降了7.8%，銷售額也同比下降9.2%。而待售面積則增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面積也同比增長8.3%。

　　值得注意的是，樓市調整還只是開頭。“從一二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲誘發大量新房集中上市，為消化結構性過剩與階段性高供給，普通商品房價格將進入為期2—3年的調整期。盡管長期拐點尚未出現，但短期下跌難以避免。”中國社會科學院財經戰略研究院博士鄒琳華說。

　　中原地產首席分析師張大偉分析，2014年，樓市變化的速度超過市場之前的預期。“從年初出現個別城市價格調整，到3—4月出現華東區域的調整，再到6月環比房價指數全面下調。市場已經出現加速調整。”張大偉特別指出，一線城市也出現了下調，這意味著樓市調整從點到塊，再到面，全面降溫已經開始。

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛分析，此次樓市調整是在宏觀經濟步入新常態下的調整，也是存量住房戶均超過1套且住房保障有實質性進展下的調整，更是中央經濟治理理念發生重大變化、在市場分化中的調整，這勢必影響樓市的發展趨勢及相關調控對策。

　　“盡管根據我國居民改善住房條件的動力，及人口流向拐點尚未出現的情況下，我國住房市場不會斷崖式崩潰。”倪鵬飛說，“種種跡象表明樓市暴利時代已經終結。未來10年，中國房地產市場將進入低速增長階段。”

　　原因

　　信貸政策收緊致需求有限

　　庫存量短期迅速增加，保障房分流剛需并影響預期

　　在中國社會科學院財經戰略研究院博士后楊慧看來，住房供求狀況的調整是導致上半年各類城市主要指標下行的共同原因。

　　“住房需求受信貸政策收緊及預期觀望的影響，增長有限；住房供給則受前期大量施工竣工面積住房陸續入市，以及銷售低迷導致庫存增加的雙重作用，短期內不斷增加。”楊慧分析，一線城市和熱點二線城市主要指標下行，主要是由于三方面的原因。首先是去年的高基數，其次是信貸收緊導致大量剛需難以轉變為實際需求，最后自住性住房及共有產權住房等保障性住房政策的建立完善，分流了大量商品住房市場的剛需并嚴重影響購房者進入觀望期。其他二線城市和熱點三線城市的樓市回調則主要是由于剛性需求在去年迅猛釋放后難以為繼，以及在限購限貸等樓市調控政策下，投資投機性需求被持續抑制。大量三、四線城市樓市萎靡主要是住房需求不足以消化高庫存導致的供求失衡。

　　作為歷史上首次出現的非政策因素導致的市場自發調整，本輪樓市調整不僅可能周期更長，還會對宏觀經濟造成一定程度的影響。倪鵬飛分析，宏觀經濟增長會受到房地產投資增速放緩的影響，今年行業對GDP的貢獻將降低0.7個百分點，對地方財政收入的影響也不容小覷。

　　更需要關注的是潛在的房地產金融風險。盡管房地產金融風險被業內多次提及，且商業銀行也選擇收縮房地產信貸，特別是個貸規模，但是從上半年住房信貸數據看，房地產開發貸款規模在銀行信貸總規模的占比不降反升，保持著近十年來的少有的高水平。而且上半年，房地產貸款在房地產企業資金來源中的占比也是自2011年以來最高的。

　　“房地產信貸多項占比指標居高不下，投射出商業銀行對房地產的依賴度有增加的趨勢。銀行40%的錢仍流向房地產業，銀行業與房地產業多年來形成的利益捆綁關系更加固化、強化，商業銀行‘去房地產化’的過程似乎還很遙遠。”中國社會科學院財經戰略研究院博士高廣春說。

　　倪鵬飛認為，與美國不同，我國住房信貸首付比例較高，樓市風險主要存在于開發貸款環節。“我國房地產企業開發規模過大，戰線又過長，資金成本又高，有可能出現資金鏈斷裂的風險。像上半年住宅施工面積近44億平方米，這其中很大原因就是資金跟不上導致不能如期交房，甚至會出現爛尾。那么這些在建住房就潛在了約15萬億元的信貸風險。”

　　展望

　　順應趨勢引導市場理性回歸

　　市場自發調整有利于稀釋泡沫，地方政府不宜過多干預

　　對于有些地方限購松綁問題，張大偉說，松綁的效果可能有限，像沈陽等非熱門城市，目前的庫存量去化速度超過20個月，人口流入增量也在放緩，導致樓市上漲乏力。“除非中央政府放棄調結構努力，再次大規模降準降息，否則市場的趨勢很難改變。”

　　倪鵬飛也認為，今年的樓市調整有利于消化2010年以來的過度庫存，有利于稀釋樓市泡沫。“市場的問題要交給市場解決，對于這次市場自發的調整，地方政府不宜過多干預。更不要剛開始調整就急于救市，要順應趨勢引導市場理性回歸。”

　　專家預測，在下半年中央“微刺激”保障宏觀經濟穩中有進的大背景下，一線城市松綁限購的可能性不大，而其他二線城市和熱點城市調整將延續全年。樓市調控則將繼續關注中長期制度建設，“分類調控、區間調控、雙向調控”成為樓市調控的思路。

　　“住房市場健康穩定發展需要一整套綜合指標。住房價格不應成為市場穩定的唯一指標。”倪鵬飛說，今后樓市調控應側重區間調控，綜合房價、庫存、投資等多元指標。“如果房價跌幅不超過30%，庫存沒有超過6至10個月，投資也沒有大幅下滑，那么政府不要急于干預，還應采取中性的金融與財政政策。”

　　根據2014年《中國住房發展（中期）報告》，2015至2030年中國城市住房需求的總體走勢將呈現“上升—平穩—下降”的“倒U型”特征。

　　考慮戶籍制度改革的影響，由戶籍分割引發的“半城市化”問題導致的市場嚴重空間失配的現象將有所緩解。但是受經濟增長模式的制約，一、二線城市仍將是住房矛盾突出的城市，而三、四線城市供大于求的結構性矛盾也將凸顯。2015年至2030年間，中國住房市場仍將保持嚴重分化的特征。