樓市迎來“新政時代”，“暖冬”的火熱效應正在顯現。

　　公積金新政、普通商品住宅標準調整、央行房貸新政……自9月30日以來，樓市新政不斷出臺，政策疊加效應開始發酵。各大市場研究機構統計數據顯示，樓市已經開始回暖。11月21日，央行又下“猛藥”，突然宣布非對稱降息，受此刺激，11月24日A股放量上漲，創3年來新高，房地產更是首當其沖，大量個股漲停。與此同時，各地久違的“日光盤”、“搶房潮”再現。年關將近，眾聲喧嘩的樓市，對購房者而言，是該出手“抄底”，抑或等等看？業內人士看法并不一致。

　　中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立在接受《中國建設報·中國住房》記者采訪時稱：“就目前的房地產市場而言，政府的刺激政策還遠遠不夠。同時，市場瞬息萬變，尤其是受政策影響較大的樓市，想要掐準‘抄底’時機，很難。該不該出手，得看自身需要。”

　　市場已熱

　　樓市信貸政策雙重利好，市場重拾信心，開發商為完成全年業績加速促銷去化，促使剛需和改善型購房者率先出手。中原地產研究院數據顯示，主要城市客戶看房咨詢量均有明顯上漲，環比前一周上漲50%以上，其中表現最明顯的是一線城市，北京、上海客戶咨詢量上漲了80%以上。

　　央行21日宣布降息，給深圳22日開盤的3個樓盤上了一道“開胃菜”。當日共吸引超過5000人到場，售出逾1500套房，有樓盤當天售罄。據房掌柜等中介機構數據，22日位于深圳市龍崗區坂田板塊的某樓盤開盤，共推出700套房源，折后均價達每平方米3.4萬元，截至當天下午2時許，銷控表被全部標紅，意味著700套房源已全部售完。該樓盤當日銷售總額超過23億元。針對“日光盤”再現，克而瑞深圳機構總經理許爍表示，降息的消息對于房地產市場來說，肯定有刺激作用，這是一種政策利好。

　　北京樓市的表現也是一路走紅。11月22日當天，作為央行降息后的開盤項目，北京滟瀾新宸·長橋墅首次開盤50套別墅產品實現“日光”，銷售額達5億元。該項目相關負責人表示：“項目880萬～1000萬的總價相對于別墅產品來說性價比較高，又推出一成首付活動，再加上降息，這都加強了購房者的信心。”

　　另一個11月22日開盤的項目琨御府·玲瓏閣，當天推出236套房源，均價每平方米5萬元，37平方米～90平方米不限購小戶型，受到了剛需購房者的青睞，開盤當天認購額超4億元，認購率近80%。門頭溝中昂時代也在22日推出了200套房源，開盤當天也基本售罄。

　　中國指數研究院的數據顯示，當周一線城市成交量環比上升12.5%，同比增長21.4%；二線城市環比增長2.2%，而三線代表城市則下降了6.6%。以北京為例，11月17～23日北京商品住宅成交2889套，面積為28.18萬平方米，成交套數和成交面積環比分別回升5%和10.66%。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉在接受本報記者采訪時分析認為，目前來自各方的刺激政策，購房者入市的積極性會繼續提高，房價難以再跌，量價齊漲的可能性非常大。而許爍則認為，房價在短期內不會出現太大的波動。降息對于開發商的實質影響有限，目前到了年底沖刺業績的階段，開發商還是要先做好這件事。至少到目前為止，迫于業績壓力，開發商還沒有明顯的坐地起價的沖動。就房地產整體狀況而言，庫存壓力依然高企。

　　去化加速

　　樓市新政固然能起到立竿見影的效果，短期的“治標”績效凸顯，但在供求關系并未得到根本性改變的當下，要讓市場重歸健康發展軌跡，開發商的戰略同樣至關重要，加速去化減小庫存才是真正的“治本”之要。何況本輪房地產市場調整最大的考驗仍是持續萎靡的成交量，其中有行業中長期拐點的原因，同時也因此次降息的政策指向并非單一為提振房地產業，無法改變行業拐點的總趨勢。

　　就房地產整體狀況而言，多數城市庫存沒有減少，供應卻仍在持續增加，局部過剩的態勢正在進一步加劇。上海易居房地產研究院最新發布的《10月份一線城市樓市報告》顯示，當月新建商品住宅庫存量為3758萬平方米，雖然環比減少0.9%，但同比仍大幅增加36.7%。需求較為旺盛的一線城市尚且如此，過度開發的三四線城市的庫存壓力可想而知！

　　為此，看準政策紅利的開發商趁機加大了推盤力度，僅北京上周就有11個項目入市，累計推出1394套新房源，環比漲幅達148%。盡管購房者首付門檻、貸款利率都有所下降，但上周北京入市項目的定價仍較為保守，老項目后期開盤價多與前一期價格標齊，部分開發商更是抓住這一時機，加大了優惠力度。住總萬科·金域華府，周邊在售項目定價已高達每平方米4萬～6萬元，而該項目僅以每平方米3.5萬元低價入市。藍光星華海悅城項目，也在10月底推出新一期時相比7月開盤價格每平方米下調了5000元。亦莊金茂悅對前期產品采取了周末限時優惠40萬元的活動，采用特價房形式加速去化。

　　記者在走訪項目中發現，面對政策疊加的諸多利好和開發商的大力促銷，購房者的觀望情緒依然不小，最關鍵的因素是拿不準現在的房價是否到了觸底反彈的時候。對此，同策房產咨詢股份有限公司研究部總監張宏偉在接受本報記者采訪時分析認為，對于當前樓市來講，在央行降息等政策刺激之下會出現一波入市的行情，短期內來看，接下來幾個月成交量會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市)來講，會出現小幅漲價的現象。“對于購房者來講，應該把握好上述市場節奏的變化規律，趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段入市購房，也趁當下開發商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房，把控好政策短期紅利帶來的購房窗口期”。

　　而尹中立則認為，本輪房地產市場調整最大的考驗仍是持續萎靡的成交量，新政密集出臺短時間內依然無法改變行業面臨中長期結構性調整細分的趨勢，“購房者重點還是該考慮自己的實際需求是什么，為改善居住品質，又有消費能力，啥時候買都可以。如果作為投資，就得慎重考慮自己面對風險的承受能力。漲跌取決于市場供求關系，應量力而行”。

　　面對眾聲喧嘩的樓市，是憑感覺“抄底”搏一把，還是繼續貓冬以圖后市，不妨套用那句“樓市有風險，投資需謹慎”。畢竟，再暖的冬天，也需要防寒。天氣如此，樓市亦如此。